Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Cần hoàn thiện quy định để bảo vệ quyền lợi các bên

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE).

Phóng viên: Thưa bà, bà đánh giá như thế nào về Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được lấy ý kiến?

Bà Phạm Thị Miền: Trên cơ sở lấy ý kiến góp ý đối với Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), thời gian qua Hội đồng nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam đã tổ chức các cuộc họp nội bộ với sự tham gia của các thành viên Hội đồng cùng đại diện các doanh nghiệp, hội viên Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.

Trước tiên, chúng tôi đánh giá rất cao Dự thảo Luật lần này. Dự thảo được xây dựng theo hướng ngày càng bám sát thực tiễn; bảo đảm tính đồng bộ với các quy định pháp luật hiện hành; đồng thời bổ sung nhiều nội dung mới, trong đó có các quy định liên quan đến các loại hình bất động sản mới.

Cùng với đó là các quy định về hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh, thủ tục hành chính, mã định danh bất động sản... Đây đều là những nội dung cần thiết và phù hợp với yêu cầu phát triển của thị trường.

Tuy nhiên, bên cạnh đó, chúng tôi cho rằng Dự thảo Luật vẫn còn một số nội dung cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện.

Phóng viên: Được biết VARS IRE cũng có nhiều kiến nghị liên quan đến thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Theo bà, vì sao nội dung này cần tiếp tục được hoàn thiện?

Bà Phạm Thị Miền: Theo Điều 13 của Dự thảo, sau khi bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc sau khi bên mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì chủ đầu tư phải nộp hồ sơ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn nhiều thủ tục và tình trạng chậm trễ trong quá trình hoàn thiện hồ sơ cấp Giấy chứng nhận. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân, đặc biệt trong các trường hợp người mua có nhu cầu thực hiện các giao dịch như thế chấp, chuyển nhượng hoặc thừa kế.

Vì vậy, chúng tôi đề nghị Dự thảo Luật cần bổ sung các quy định theo hướng xác định rõ thời hạn thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận; xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan; quy định cụ thể chế tài đối với trường hợp chủ đầu tư chậm thực hiện nghĩa vụ; đồng thời làm rõ các trường hợp được miễn trừ trách nhiệm trong quá trình thực hiện.

Phóng viên: Dự thảo quy định chủ đầu tư không được ủy quyền ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản đang nhận được nhiều ý kiến khác nhau. Quan điểm của bà về vấn đề này như thế nào?

Bà Phạm Thị Miền: Dự thảo quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký kết hợp đồng đặt cọc, hợp đồng kinh doanh bất động sản. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản theo pháp luật về đầu tư thì các nhà đầu tư được thỏa thuận ủy quyền cho một nhà đầu tư ký kết hợp đồng.

Việc sửa Luật Kinh doanh bất động sản cần đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Ảnh: Thu Hiền

Chúng tôi hiểu rằng việc quy định chặt chẽ như vậy nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua trong các trường hợp xảy ra tranh chấp hay khiếu kiện. Tuy nhiên, trên thực tế nhiều Chủ đầu tư có hệ thống công ty con, công ty thành viên hoặc đơn vị trực thuộc được phân công thực hiện các công việc liên quan đến phát triển, kinh doanh và quản lý dự án.

Theo chúng tôi, thay vì không cho phép chủ đầu tư ủy quyền ký kết hợp đồng thì nên cho phép việc ủy quyền trong phạm vi các pháp nhân có quan hệ liên kết với chủ đầu tư như công ty mẹ, công ty con hoặc doanh nghiệp do chủ đầu tư có quyền kiểm soát.

Việc ủy quyền phải được thực hiện bằng văn bản và thực hiện việc công khai thông tin theo quy định của pháp luật. Đồng thời, chủ đầu tư vẫn chịu trách nhiệm toàn diện đối với việc thực hiện hợp đồng. Cách tiếp cận này sẽ phù hợp hơn với thực tiễn tổ chức, quản trị và hoạt động của doanh nghiệp.

Phóng viên: Đối với quy định về đặt cọc trong giao dịch bất động sản, theo bà cần bổ sung những nội dung gì để bảo đảm quyền lợi của các bên?

Bà Phạm Thị Miền: Theo Điều 18 của Dự thảo, chủ đầu tư không được thu quá 5% giá trị hợp đồng mua bán trong lần đặt cọc.

Tuy nhiên, dự thảo hiện chưa quy định rõ trường hợp khách hàng không tiếp tục ký kết hoặc thực hiện hợp đồng thì việc xử lý khoản đặt cọc sẽ được thực hiện như thế nào.

Theo chúng tôi, trên thực tế có nhiều chủ đầu tư áp dụng mức phạt cọc khá cao, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của người mua.

Vì vậy, chúng tôi đề nghị bổ sung quy định theo hướng làm rõ mức xử lý tiền đặt cọc trong trường hợp khách hàng không tiếp tục thực hiện hợp đồng vì những lý do nhất định, qua đó bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

Phóng viên: Đối với hoạt động của sàn giao dịch và đội ngũ môi giới bất động sản, theo bà, dự thảo cần tiếp tục hoàn thiện những nội dung nào?

Bà Phạm Thị Miền: Ngoài các nội dung trên, chúng tôi đề nghị tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện một số quy định khác. Đối với quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản quy định tại Điều 41 và Điều 42, dự thảo quy định sàn giao dịch có nghĩa vụ kiểm tra, bảo đảm tính pháp lý và điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh.

Theo chúng tôi, quy định này vượt quá khả năng và trách nhiệm của sàn giao dịch. Vì vậy, đề nghị sửa theo hướng sàn giao dịch có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, tài liệu và thông tin do chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu cung cấp, thay vì phải chịu trách nhiệm bảo đảm tính pháp lý của bất động sản.

Đối với điều kiện hành nghề môi giới bất động sản, Điều 14 của dự thảo quy định cá nhân hành nghề môi giới phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc sàn giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay còn có nhiều hình thức hoạt động như hợp đồng lao động, cộng tác viên hoặc đại lý. Do đó, chúng tôi đề nghị Ban Soạn thảo nghiên cứu, làm rõ các hình thức hoạt động này có được coi là hợp pháp theo quy định của Luật hay không nhằm bảo đảm phù hợp với thực tiễn hoạt động của thị trường.

Phóng viên: Xin trân trọng cảm ơn bà!