Chống đầu cơ bất động sản: Lựa chọn công cụ quản lý phù hợp

Kiểm soát tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại bất động sản là một trong những giải pháp để kiểm soát giá nhà tăng cao vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân. Ảnh: Thu Hiền

Tăng cường kiểm soát đầu cơ từ hoạt động chuyển nhượng hợp đồng

Kiểm soát tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại bất động sản qua nhiều tầng nấc trung gian để hưởng chênh lệch là yêu cầu cần thiết trong quá trình hoàn thiện chính sách phát triển thị trường. Việc tăng cường các giải pháp quản lý không chỉ nhằm hạn chế tình trạng đẩy giá nhà lên cao mà còn góp phần cải thiện cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân, nhất là những người có nhu cầu ở thực.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được Quốc hội xem xét tiếp tục cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo Điều 37, dự thảo Luật quy định 5 loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng.

Điều 38 quy định các điều kiện chuyển nhượng, trong đó có yêu cầu chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; hợp đồng không có tranh chấp chưa được giải quyết và đáp ứng các điều kiện pháp lý liên quan. Điều 39 dự thảo Luật quy định quyền, nghĩa vụ của các bên, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu các khoản chi phí liên quan.

Trong quá trình thảo luận dự án Luật, bên cạnh việc hoàn thiện cơ chế chuyển nhượng, các đại biểu Quốc hội cũng quan tâm đến yêu cầu tăng cường kiểm soát hoạt động mua đi bán lại nhằm hạn chế đầu cơ, đẩy giá bất động sản.

Tại phiên thảo luận tại nghị trường, đại biểu Quốc hội Lê Thanh Hoàn (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Thanh Hóa) đề nghị cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời nghiên cứu lộ trình chuyển sang chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành.

Theo đại biểu, việc cho phép chuyển nhượng hợp đồng khi nhà ở chưa hoàn thành có thể tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ, lướt sóng. Người mua ban đầu chỉ cần bỏ ra một khoản tiền đặt cọc hoặc thanh toán trước để giữ chỗ, sau đó chuyển nhượng hợp đồng khi giá thị trường tăng để hưởng chênh lệch. Qua nhiều lần sang tay, giá bất động sản có thể bị đẩy lên cao, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu thực.

Cũng tại phiên thảo luận, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng) cho rằng, việc cho phép chuyển nhượng hợp đồng đáp ứng nhu cầu giao dịch thực tế và góp phần hạn chế giao dịch ngầm. Tuy nhiên, nếu thiếu cơ chế kiểm soát toàn bộ quá trình chuyển nhượng và giá giao dịch thực tế, quy định này có thể bị lợi dụng để đầu cơ, đẩy giá.

Đại biểu đề nghị bắt buộc cập nhật thông tin mỗi khi chuyển nhượng hợp đồng trên hệ thống thông tin thị trường bất động sản, gắn với mã định danh điện tử và dữ liệu pháp lý được cơ quan có thẩm quyền xác thực.

Những ý kiến tại nghị trường cho thấy sự cần thiết của việc tăng cường các công cụ quản lý, ngăn chặn đầu cơ và bảo vệ người mua nhà. Đồng thời, quá trình hoàn thiện chính sách cũng đặt ra yêu cầu lựa chọn giải pháp phù hợp, vừa kiểm soát các giao dịch mang tính đầu cơ, vừa bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia thị trường.

Phân biệt hoạt động đầu cơ với nhu cầu chuyển nhượng chính đáng

Góp ý về nội dung này, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam (VIREED) cho rằng, đề xuất cấm chuyển nhượng xuất phát từ những quan ngại có cơ sở về tình trạng mua bán suất, sang tay hợp đồng qua nhiều tầng nấc, thu tiền chênh lệch và tạo ra những đợt tăng giá không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản. Đây là những hiện tượng cần được kiểm soát, song cần phân tích kỹ bản chất từng loại giao dịch trước khi lựa chọn giải pháp.

Theo bà Miền, không thể phủ nhận việc mua nhà từ sớm rồi chuyển nhượng hợp đồng để hưởng chênh lệch có thể trở thành một hình thức đầu cơ trong những giai đoạn thị trường tăng nóng. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp chuyển nhượng hợp đồng đều xuất phát từ mục đích này.

Người mua nhà có thể có nhu cầu ở thực tại thời điểm ký hợp đồng nhưng sau đó phải điều chỉnh kế hoạch do thay đổi công việc, thu nhập, hoàn cảnh gia đình hoặc nơi sinh sống. Trong những trường hợp này, việc tiếp tục thực hiện hợp đồng có thể không còn phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu thực tế.

Nếu không được chuyển nhượng, người mua có thể phải lựa chọn giữa việc tiếp tục thanh toán, chấm dứt hợp đồng và chấp nhận các chi phí phát sinh, hoặc tìm kiếm những thỏa thuận dân sự khác để chuyển giao quyền lợi và nghĩa vụ.

Vì vậy, theo bà Miền, khi xây dựng chính sách cần phân biệt rõ nhu cầu chuyển nhượng chính đáng với hoạt động mua đi bán lại nhằm hưởng chênh lệch, tránh để quy định kiểm soát đầu cơ đồng thời hạn chế phương án xử lý hợp pháp của người mua nhà.

Việc đặt ra giới hạn đối với hoạt động chuyển nhượng hợp đồng cần được xem xét trong mối quan hệ với hệ thống pháp luật hiện hành, đồng thời bảo đảm quyền lợi chính đáng của người mua. Ảnh: Thu Hiền.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property cho rằng, mục tiêu hạn chế đầu cơ là cần thiết, song việc áp dụng quy định cấm chuyển nhượng trên diện rộng cần được đánh giá đầy đủ về cả khía cạnh pháp lý và thực tiễn.

Theo ông Toản, quyền tài sản và quyền định đoạt tài sản là những quyền được pháp luật dân sự bảo vệ. Do đó, việc đặt ra giới hạn đối với hoạt động chuyển nhượng hợp đồng cần được xem xét trong mối quan hệ với hệ thống pháp luật hiện hành, đồng thời bảo đảm quyền lợi chính đáng của người mua.

Trên thực tế, người mua nhà có thể phải chuyển công tác, thay đổi nơi sinh sống hoặc gặp khó khăn tài chính, không còn khả năng thanh toán theo tiến độ. Khi đó, chuyển nhượng hợp đồng là một phương án để xử lý nghĩa vụ tài chính. Nếu không có cơ chế chuyển nhượng phù hợp, người mua có thể gặp khó khăn với hợp đồng đã ký, trong khi chủ đầu tư cũng chịu ảnh hưởng khi khách hàng không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Ông Toản cũng lưu ý, thời gian thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thường gắn với tiến độ xây dựng dự án. Một tòa chung cư có thể mất khoảng hai năm để xây dựng, trong khi dự án nhà thấp tầng có thể chỉ mất hơn một năm. Vì vậy, cần đánh giá cụ thể hiệu quả của việc hạn chế chuyển nhượng trong khoảng thời gian này đối với mục tiêu kiểm soát đầu cơ.

Cân nhắc tác động đến thanh khoản và hoạt động của doanh nghiệp

Bên cạnh yêu cầu bảo đảm quyền lợi người mua, các ý kiến cũng đề cập đến tác động của chính sách đối với tính thanh khoản và hoạt động của doanh nghiệp bất động sản.

Bà Phạm Thị Miền phân tích, khả năng chuyển nhượng hợp đồng tạo thêm phương án thanh khoản cho người mua, giúp họ chủ động quản lý dòng tiền và xử lý những thay đổi trong kế hoạch tài chính. Đối với doanh nghiệp, cơ chế chuyển nhượng hợp pháp cũng có thể hỗ trợ tâm lý khách hàng và quyết định mua sản phẩm ngay từ giai đoạn đầu.

Trong khi đó, tiền thanh toán trước của khách hàng theo tiến độ là một nguồn lực quan trọng đối với quá trình triển khai dự án, bên cạnh vốn chủ sở hữu, tín dụng ngân hàng và các nguồn vốn hợp pháp khác. Việc huy động nguồn vốn này phải tuân thủ điều kiện pháp luật, gắn với tiến độ xây dựng và trách nhiệm của chủ đầu tư.

Do vậy, theo bà Miền, nếu hạn chế khả năng chuyển nhượng hợp đồng, cần đánh giá đầy đủ tác động đến tâm lý khách hàng, khả năng hấp thụ sản phẩm và tính thanh khoản của thị trường.

Một vấn đề khác được bà Miền lưu ý là khả năng phát sinh những phương thức giao dịch thay thế khi kênh chuyển nhượng chính thức bị hạn chế.

Theo đó, các bên có thể tìm đến hình thức đặt cọc, ủy quyền, cam kết chuyển giao quyền lợi hoặc những thỏa thuận dân sự khác. Nếu giao dịch chuyển sang các hình thức không chính thức, việc kiểm soát giá thực tế, nhận diện các tầng nấc trung gian và xử lý tranh chấp có thể trở nên khó khăn hơn.

Ngược lại, khi giao dịch được thực hiện thông qua cơ chế chính thức, cơ quan quản lý có điều kiện theo dõi chủ thể giao dịch, lịch sử chuyển nhượng, nghĩa vụ tài chính và các thông tin liên quan.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản cho rằng, các giải pháp điều tiết thị trường bất động sản cần được xem xét trong mối quan hệ với những ngành, lĩnh vực có liên quan như xây dựng, vật liệu xây dựng, ngân hàng, tín dụng và việc làm.

Một dự án bất động sản gặp khó khăn có thể ảnh hưởng đến nhà thầu, đơn vị cung ứng vật liệu, người lao động và tổ chức tín dụng có khoản vay liên quan. Vì vậy, chính sách chống đầu cơ cần hướng đến xử lý những hành vi làm sai lệch thị trường, đồng thời duy trì điều kiện cho các giao dịch hợp pháp và hoạt động bình thường của doanh nghiệp.

Ông Toản cũng nhấn mạnh yêu cầu xây dựng cơ chế quản lý ổn định, có tầm nhìn dài hạn, tránh tình trạng chính sách thay đổi mạnh theo từng giai đoạn tăng trưởng nóng hoặc suy giảm của thị trường.

Hoàn thiện chính sách thuế và công cụ quản lý để kiểm soát đầu cơ bất động sản

Từ những phân tích về quyền lợi người mua và tác động đến thị trường, cả hai ý kiến đều đề xuất tăng cường sử dụng dữ liệu và công cụ tài chính để nhận diện, kiểm soát hành vi đầu cơ, thay vì chỉ tập trung hạn chế hoạt động chuyển nhượng hợp đồng.

Chuyên gia đề xuất nghiên cứu chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong thời gian ngắn hoặc đối với nhà, đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng. Ảnh: Thu Hiền

Theo bà Phạm Thị Miền, cần tăng cường minh bạch dữ liệu giao dịch và lịch sử chuyển nhượng; nghiên cứu kiểm soát số lần chuyển nhượng trong những giai đoạn nhất định; xem xét chính sách thuế phù hợp đối với hoạt động mua đi bán lại trong thời gian ngắn; đồng thời xử lý nghiêm hành vi tạo giao dịch giả, thổi giá và làm sai lệch thông tin thị trường.

Bà cũng đề xuất sớm hoàn thành trung tâm dữ liệu bất động sản quốc gia và trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý.

Đặc biệt, cần kiểm soát chặt chẽ ngay từ khâu đưa sản phẩm ra thị trường, bao gồm điều kiện pháp lý dự án, tính minh bạch của thông tin bán hàng, trách nhiệm của chủ đầu tư, hoạt động của đơn vị phân phối và dòng tiền thanh toán của khách hàng.

Trong khi đó, ông Phạm Đức Toản đề xuất khai thác hiệu quả hệ thống dữ liệu dân cư, cơ sở dữ liệu đất đai và dữ liệu giao dịch bất động sản để nhận diện những trường hợp sở hữu nhiều nhà, đất hoặc có tần suất mua đi bán lại cao.

Cùng với đó, có thể nghiên cứu chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong thời gian ngắn hoặc đối với nhà, đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, việc thiết kế mức thuế và phương thức áp dụng cần được tính toán thận trọng để tránh gây tác động không mong muốn đến toàn thị trường.

Từ những góp ý trên, việc hoàn thiện quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần đặt trong tổng thể các giải pháp quản lý thị trường bất động sản. Trong đó, yêu cầu kiểm soát đầu cơ, thổi giá cần được thực hiện đồng bộ với việc minh bạch hóa thông tin, quản lý dòng tiền, hoàn thiện cơ sở dữ liệu và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người mua nhà.

Đây cũng là cơ sở để tiếp tục nghiên cứu, lựa chọn giải pháp chính sách phù hợp, hướng đến thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và phát triển bền vững.