 |
| Tuy có giảm nhưng mặt bằng giá vẫn còn ở mức cao đặt ra yêu cầu giảm chi phí đầu vào, tăng nguồn cung và kiểm soát đầu cơ để giảm giá nhà. Ảnh: Thu Hiền |
Sau giai đoạn tăng giá kéo dài, thị trường bất động sản đang xuất hiện những chuyển động mới khi giá bán tại nhiều khu vực bắt đầu chững lại hoặc điều chỉnh giảm. Tuy nhiên, dù giá đã hạ nhiệt, lượng giao dịch trên thị trường vẫn suy giảm, cho thấy mặt bằng giá bất động sản còn cao so với khả năng tài chính của nhiều người dân. Khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả tiếp tục là một trong những rào cản đối với sự phục hồi của thị trường.
Diễn biến này được phản ánh trong các báo cáo thị trường quý III/2026 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Đất Xanh Services, Savills và CBRE.
Theo VARS, giá căn hộ chung cư bình quân tại Hà Nội đạt khoảng 79,3 triệu đồng/m2, không thay đổi so với quý trước, nhưng tăng tới 97% so với quý I/2019. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ đạt 88,3 triệu đồng/m2, tăng 69,8% so với kỳ gốc; tại Đà Nẵng đạt 68,9 triệu đồng/m2, tăng 76,2%.
VARS nhận định, sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp có xu hướng ổn định hơn. Tuy nhiên, thanh khoản chưa đạt kỳ vọng khi giá bán vẫn duy trì ở mức cao, trong khi khả năng tài chính của người mua chưa cải thiện tương ứng.
Số liệu của CBRE cho thấy xu hướng điều chỉnh rõ hơn tại Hà Nội. Trong quý III/2026, giá chào bán sơ cấp căn hộ tại khu vực Hà Nội mở rộng đạt trung bình 86 triệu đồng/m2, giảm 9% theo quý và 6% theo năm. Riêng khu vực nội đô, giá sơ cấp đạt 102 triệu đồng/m2, giảm 6% so với quý trước.
Đáng chú ý, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội giảm còn khoảng 60 triệu đồng/m2, thấp hơn 5% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm 2025. Đây là lần đầu tiên CBRE ghi nhận giá căn hộ thứ cấp giảm theo năm sau hai năm tăng trưởng nóng.
Báo cáo của Savills cũng ghi nhận giá căn hộ Hà Nội bắt đầu điều chỉnh, dù mức giảm còn hạn chế. Trong khi đó, Đất Xanh Services cho biết giá sơ cấp quý III/2026 có xu hướng giảm ở hầu hết các loại hình và vùng thị trường; giá thứ cấp giảm mạnh hơn, nhất là những bất động sản chịu áp lực lớn từ lãi vay.
Ở phân khúc biệt thự, liền kề Hà Nội, CBRE ghi nhận giá chào bán thứ cấp giảm 6% theo quý và 4% theo năm, còn khoảng 183 triệu đồng/m2 đất, dù giá sơ cấp vẫn tăng.
Trong khi giá bán bắt đầu điều chỉnh, sức mua tiếp tục suy yếu. Theo CBRE, lượng căn hộ bán được tại Hà Nội trong quý III đạt hơn 3.900 căn, giảm 66% so với cùng kỳ năm trước. Đối với biệt thự, liền kề, lượng bán chỉ đạt hơn 500 căn, tương đương khoảng 30% nguồn cung mới.
Trên phạm vi thị trường khảo sát của Đất Xanh Services, tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp quý III/2026 ước đạt 6.368 sản phẩm, giảm 36% so với cùng kỳ.
Những số liệu này cho thấy, mặc dù giá bất động sản đã xuất hiện xu hướng điều chỉnh, mức giảm vẫn chưa đủ để cải thiện đáng kể sức mua trong bối cảnh giá nhà neo cao và chi phí vốn tiếp tục gây áp lực lên người mua.
Phân tích các yếu tố cấu thành giá bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, giá bất động sản được hình thành từ nhiều nhóm chi phí, đồng thời chịu tác động của cơ chế thị trường và hoạt động đầu cơ.
Theo ông Đính, cấu trúc chi phí đầu vào của bất động sản gồm sáu yếu tố chính: chi phí xây dựng chiếm khoảng 45 - 60%; chi phí đất đai, đền bù và giải phóng mặt bằng 30 - 35%; chi phí thủ tục đầu tư 10 - 15%; chi phí vốn vay 8 - 15%; chi phí hạ tầng 5 - 7% và chi phí quản lý 2 - 5%.
 |
| Khi giá bất động sản có dấu hiệu điều chỉnh về mức hợp lý hơn, khả năng hấp thụ của thị trường có thể được cải thiện. Ảnh: Thu Hiền |
Ngoài chi phí đầu vào, giá bán còn được hình thành từ giá trị thương hiệu của chủ đầu tư, thiết kế, tiến độ dự án, chi phí bù đắp do kéo dài thời gian thực hiện, trượt giá và lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp.
Đáng chú ý, ông Đính chỉ ra tác động của hoạt động đầu cơ đối với mặt bằng giá bất động sản. Theo đó, giá giao dịch thực tế có thể bị đẩy lên cao hơn do cộng thêm khoản lợi nhuận kỳ vọng của những người mua đi bán lại.
Nhóm nhà đầu tư này thường kỳ vọng mức sinh lời cao hơn lãi suất ngân hàng cộng với tỷ lệ lạm phát. Khi kỳ vọng tăng giá vượt xa giá trị sử dụng thực tế, giá bất động sản bị thổi phồng, làm gia tăng rủi ro thanh khoản.
Lý giải tình trạng nguồn cung tăng trở lại nhưng giao dịch suy giảm trong năm 2026, ông Đính chỉ ra 4 nguyên nhân chính.
Trước hết, chi phí đất đai và phát triển dự án cao khiến chủ đầu tư khó giảm giá bán, dẫn đến khoảng cách lớn giữa giá nhà và khả năng thanh toán của người dân.
Bên cạnh đó, khi nguồn cung dồi dào hơn, người mua không còn vội vàng quyết định mà kéo dài thời gian tìm hiểu, so sánh các dự án và kỳ vọng giá giảm khi cạnh tranh gia tăng.
Chi phí vốn cao và điều kiện tín dụng chặt chẽ cũng tạo áp lực lên cả doanh nghiệp và người mua. Trong khi doanh nghiệp khó giảm giá, người mua lại không kham nổi nghĩa vụ trả nợ ngân hàng.
Cuối cùng, khi giá bất động sản đã ở mức quá cao, khả năng sinh lời ngắn hạn trở nên kém hấp dẫn, trong khi rủi ro thanh khoản gia tăng. Điều này khiến các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính thận trọng hơn, làm suy giảm dòng tiền đầu cơ.
Cùng quan điểm, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định, giá bất động sản cao xuất phát từ nhiều nguyên nhân, bao gồm chi phí đất đai, thủ tục đầu tư, chi phí tài chính, hoạt động đầu cơ và sự mất cân đối giữa các phân khúc sản phẩm.
Theo bà Hằng, thực tế cho thấy khi giá bất động sản có dấu hiệu điều chỉnh về mức hợp lý hơn, khả năng hấp thụ của thị trường có thể được cải thiện. Đây cũng là cơ sở để các cơ quan quản lý tiếp tục triển khai những giải pháp điều tiết phù hợp.
Để đưa giá bất động sản về mức phù hợp với khả năng chi trả, ông Nguyễn Văn Đính đề xuất năm nhóm giải pháp, tập trung vào tái cơ cấu sản phẩm, giảm chi phí phát triển dự án, hỗ trợ tín dụng, minh bạch dữ liệu và kiểm soát đầu cơ.
Trước hết, cần giảm tỷ trọng phát triển nhà ở thương mại hạng sang, cao cấp; khuyến khích các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ và nhà cho thuê nhằm cân bằng cơ cấu nguồn cung, đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực.
Cùng với đó, các địa phương cần quyết liệt cắt giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư để giảm chi phí vốn cho doanh nghiệp; điều chỉnh giá đất phù hợp và hỗ trợ công tác giải phóng mặt bằng.
Về tín dụng, ông Đính kiến nghị có các gói vốn chuyên biệt với lãi suất hợp lý dành cho những dự án đáp ứng nhu cầu thực, đồng thời hỗ trợ người dân có hoàn cảnh khó khăn tiếp cận vốn mua nhà.
Hai nhóm giải pháp còn lại tập trung vào đẩy mạnh chuyển đổi số, gắn dữ liệu định danh cho hàng hóa bất động sản và hoàn thiện các công cụ pháp lý, chế tài nhằm ngăn chặn hành vi lũng đoạn, cố tình đẩy giá bất động sản lên cao để trục lợi.
Ở góc độ quản lý nhà nước, bà Hoàng Thu Hằng cho biết Chính phủ, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành đang tập trung hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, tháo gỡ vướng mắc trong quá trình triển khai dự án, giảm chi phí và rút ngắn thời gian đầu tư.
Một trong những nhiệm vụ trọng tâm là đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Theo mục tiêu đề ra, đến năm 2030 hoàn thành gần 900.000 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê; riêng năm 2026, Chính phủ giao chỉ tiêu hoàn thành khoảng 97.271 căn.
Cùng với đó, các bộ, ngành và địa phương đang tập trung tháo gỡ khó khăn cho khoảng 5.000 dự án bất động sản gặp vướng mắc. Đến nay, hơn 3.500 dự án đã và đang được tháo gỡ, tương đương khoảng 71%.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, việc giải quyết các vướng mắc pháp lý sẽ giúp nhiều dự án tiếp tục triển khai, bổ sung nguồn cung và tạo thêm lựa chọn cho người mua. Khi nguồn cung tăng, áp lực cạnh tranh giữa các chủ đầu tư lớn hơn, thúc đẩy doanh nghiệp điều chỉnh giá bán phù hợp với khả năng hấp thụ của thị trường.
Bên cạnh tăng nguồn cung, bà Hằng nhấn mạnh vai trò của việc minh bạch hóa thông tin. Theo đó, Bộ Xây dựng đã hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, đồng thời phối hợp với các địa phương, doanh nghiệp để cập nhật dữ liệu.
Khi dữ liệu được cập nhật đầy đủ, người dân có thể tra cứu tình trạng pháp lý dự án, nguồn cung và nhu cầu tại từng khu vực; doanh nghiệp có thêm cơ sở đánh giá nhu cầu thực tế, còn cơ quan quản lý có thể nhận diện những dấu hiệu bất thường để kịp thời điều tiết thị trường.
Việc công khai, minh bạch thông tin cũng góp phần hạn chế tác động của tin đồn, những đợt tăng giá thiếu cơ sở và tình trạng đầu cơ tạo khan hiếm giả.
Trong bối cảnh giá bất động sản đã bắt đầu điều chỉnh nhưng vẫn ở mức cao, việc giảm chi phí phát triển dự án, bổ sung nguồn cung phù hợp, hỗ trợ tín dụng cho nhu cầu ở thực và kiểm soát đầu cơ là những giải pháp được đặt ra nhằm từng bước thu hẹp khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả của người dân.
