 |
| Ông Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. |
Phóng viên: Theo ông, đâu là những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay và cần tháo gỡ như thế nào?
Ông Phạm Nguyễn Toan: Thị trường bất động sản hiện nay đang nghẽn ở cả hai đầu. Ở đầu vào, đối với doanh nghiệp, vấn đề lớn nhất là pháp lý và chi phí vốn, chi phí đầu tư tăng cao, trong đó có lãi vay cùng nhiều khoản chi phí khác.
Ở đầu ra, thị trường đang gặp khó khăn khi niềm tin và sức mua suy giảm. Tâm lý chờ đợi bắt đáy của người mua vẫn còn khá phổ biến.
Đối với điểm nghẽn đầu vào, yếu tố pháp lý đang là vấn đề nhức nhối. Mặc dù thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều nỗ lực cải cách thể chế, xử lý những vướng mắc pháp lý và tổ chức nhiều chương trình tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản, nhưng thực tế vẫn còn nhiều trở ngại.
Đặc biệt, việc định giá đất và hoàn thiện các thủ tục pháp lý để một sản phẩm bất động sản đáp ứng đủ điều kiện vay vốn ngân hàng là rất khó khăn.
Thực ra, thị trường không thiếu vốn. Các ngân hàng cũng sẵn sàng tài trợ cho những doanh nghiệp có dự án đầy đủ pháp lý và được đánh giá có hiệu quả. Tuy nhiên, những dự án bất động sản đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý hiện vẫn rất hiếm trên thị trường.
Đối với đầu ra, tâm lý chờ đợi giá giảm để bắt đáy vẫn đang ở mức cao. Để khắc phục, theo tôi, cần minh bạch cấu phần chi phí đầu vào để người dân hiểu được vì sao mặt bằng giá bất động sản hiện nay khó có thể giảm xuống mức như kỳ vọng.
Ông Phạm Nguyễn Toan: Khi cả tín dụng đầu vào và đầu ra đều nằm trong cùng một nhóm tín dụng bất động sản, trong khi bất động sản được coi là ngành phi sản xuất và áp dụng chỉ số dự phòng rủi ro cao, điều này sẽ ảnh hưởng đến chi phí vốn, khiến lãi suất vay tăng.
Vì vậy, chúng tôi cho rằng, việc tách tín dụng dành cho người mua nhà lần đầu ra khỏi nhóm tín dụng bất động sản là hết sức cần thiết.
Đối với những người mua nhà lần đầu, mục đích chủ yếu là để ở, không phải để kinh doanh. Do đó, hoàn toàn có thể xem đây là tín dụng tiêu dùng thay vì tín dụng kinh doanh bất động sản. Đây là quyền lợi của người dân.
Việc phân tách này sẽ giúp giảm chỉ số rủi ro, từ đó người dân có thể tiếp cận khoản vay với mức lãi suất thấp hơn.
Bên cạnh đó, đối với nhóm người mua nhà lần đầu, cần tính toán kéo dài thời hạn áp dụng lãi suất cố định. Không nên chỉ duy trì ân hạn khoảng hai năm như hiện nay mà có thể nghiên cứu các kỳ hạn 5 năm, 7 năm hoặc 10 năm.
Điều này sẽ giúp người dân yên tâm hơn khi mua nhà, không phải quá lo lắng về những biến động lãi suất trong quá trình trả nợ.
Ông Phạm Nguyễn Toan: Cá nhân tôi cho rằng kỳ vọng giá bất động sản giảm từ 30 - 50% là khó có cơ sở, ít nhất là đối với các sản phẩm sơ cấp do chủ đầu tư đưa ra thị trường. Nguyên nhân là chi phí vốn và các khoản chi phí đầu vào hiện nay đã khác rất nhiều so với những năm trước.
 |
| Doanh nghiệp bất động sản cần tái cấu trúc để thích ứng với thị trường. |
Chẳng hạn, chi phí đất đai hiện có thể chiếm khoảng 30%, thậm chí hơn 30% trong cơ cấu chi phí đầu vào của một sản phẩm bất động sản.
Bên cạnh đó, chi phí vốn, chi phí điều hành doanh nghiệp, giá nguyên vật liệu xây dựng và chi phí nhân công đều đã tăng cao so với các giai đoạn trước. Những yếu tố này khiến tổng chi phí đầu vào để hình thành một sản phẩm bất động sản hiện ở mức rất cao.
Vì vậy, cần minh bạch các cấu phần chi phí hình thành giá sản phẩm để người mua hiểu rõ mặt bằng chi phí hiện nay, thay vì tiếp tục kỳ vọng giá nhà có thể giảm sâu như những giai đoạn trước.
Ông Phạm Nguyễn Toan: Theo đánh giá của chúng tôi, triển vọng thị trường bất động sản giai đoạn 2026 - 2030 vẫn hoàn toàn lạc quan, nhưng là lạc quan trong sự thận trọng.
Có một số yếu tố để nhìn nhận tích cực về thị trường trong giai đoạn này. Trước hết là sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống hạ tầng. Hiện nay, đất nước đang đẩy mạnh phát triển hệ thống đường sắt, quốc lộ, đô thị vệ tinh và các khu đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).
Yếu tố thứ hai là tốc độ đô thị hóa. Theo đánh giá của chúng tôi, tốc độ đô thị hóa trong giai đoạn tới sẽ ở mức cao, có thể trên 1% mỗi năm.
Với quy mô dân số hơn 100 triệu người, nếu tốc độ đô thị hóa tăng trên 1% mỗi năm thì sẽ có hơn 1 triệu người phát sinh nhu cầu nhà ở tại các đô thị. Điều đó cho thấy nhu cầu nhà ở mới tại các đô thị lớn còn rất lớn.
Yếu tố thứ ba là thị trường bất động sản luôn phát triển cùng với hạ tầng. Trong khi đó, Việt Nam đang đẩy mạnh cải tạo các đô thị hiện hữu và phát triển đô thị theo những mô hình mới.
Đây là những yếu tố khiến chúng tôi tiếp tục lạc quan về triển vọng thị trường trong giai đoạn 2026 - 2030.
Phóng viên: Vậy doanh nghiệp cần thay đổi chiến lược như thế nào để thích ứng, thưa ông?
Ông Phạm Nguyễn Toan: Tôi cho rằng, doanh nghiệp bất động sản phải nhận thức rằng, thị trường hiện nay đã khác hoàn toàn so với những giai đoạn trước.
Doanh nghiệp không thể tiếp tục chỉ xây nhà để bán mà cần phát triển cả hệ sinh thái, hình thành những khu đô thị đáp ứng nhiều nhu cầu của người dân.
Để thích ứng, trước hết doanh nghiệp phải chủ động tái cấu trúc hoạt động của mình, tăng cường ứng dụng khoa học công nghệ và các giải pháp dựa trên tri thức nhằm giảm chi phí hoạt động.
Thứ hai là chủ động về nguồn vốn. Doanh nghiệp cần mở rộng thêm các kênh huy động vốn khác ngoài tín dụng ngân hàng, thay vì tiếp tục phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn vay.
Thứ ba là tái cấu trúc sản phẩm, hướng đến nhu cầu ở thực. Đồng thời, cần phát triển những khu đô thị có khả năng tạo ra việc làm, mang lại hiệu quả kinh tế và hình thành các dịch vụ gia tăng.
Đó là những thay đổi doanh nghiệp cần thực hiện để phù hợp với giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản.
Theo tôi, trong giai đoạn này, doanh nghiệp bất động sản cần đồng hành cùng Đất nước và chia sẻ với người dân.
Phóng viên: Trân trọng cảm ơn ông!
