Lãi suất cho lĩnh vực bất động sản vẫn ở mức cao tiếp tục gây áp lực lên thị trường

Ông Tô Anh Hùng, Giám đốc REFI, Chuyên gia CWP - Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA).

Phóng viên: Thưa ông, ông đánh giá thế nào về tác động của diễn biến lãi suất trong 9 tháng đầu năm 2026 đối với tâm lý người mua bất động sản?

Ông Tô Anh Hùng: Trong 9 tháng đầu năm 2026, mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản duy trì ở mức rất cao. Hiện nay, một số ngân hàng có mức lãi suất thả nổi lên tới 14 - 15%, thậm chí có thể cao hơn.

So với giai đoạn 2024 - 2025, khi lãi suất thả nổi chỉ ở mức khoảng 10 - 11%, mức chênh lệch hiện nay là rất lớn. Điều này tạo áp lực đáng kể đối với người vay mua nhà, cả về tâm lý lẫn nghĩa vụ trả lãi hằng tháng.

Đặc biệt, giá nhà tăng nhanh trong hai năm trở lại đây khiến lợi suất cho thuê bất động sản giảm xuống thấp. Khoảng cách giữa lãi suất vay và lợi suất cho thuê ngày càng lớn.

Trước đây, nhiều khách hàng mua bất động sản để cho thuê, sử dụng tiền thuê nhà để trang trải một phần chi phí lãi vay. Tuy nhiên, với diễn biến hiện nay, chi phí lãi vay đã vượt quá dự toán ban đầu của họ.

Tình trạng này khiến thị trường xuất hiện nhiều trường hợp bán tháo bất động sản, đặc biệt tại phân khúc chung cư ở Hà Nội.

Phóng viên: Theo ông, lãi suất trong quý IV/2026 và đầu năm 2027 sẽ diễn biến như thế nào? Liệu có khả năng hạ nhiệt như kỳ vọng của doanh nghiệp và người dân?

Ông Tô Anh Hùng: Hiện nay, Đảng và Chính phủ đang có những hành động rất quyết liệt nhằm giảm lãi suất. Tuy nhiên, cần làm rõ rằng việc giảm lãi suất chủ yếu hướng đến các lĩnh vực ưu tiên, trong khi bất động sản chưa phải là lĩnh vực được ưu tiên.

Lãi suất vay mua nhà đang ở mức cao, trong khi nguồn cung bất động sản trên thị trường vẫn tiếp tục tăng trưởng. Ảnh: Thu Hiền

Nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản đều mong muốn lãi suất giảm. Tuy nhiên, theo góc nhìn của chúng tôi, khả năng giảm lãi suất cho vay từ nay đến hết năm 2026 là khá khó khăn.

Đối với năm 2027, nền kinh tế vẫn đứng trước nhiều thách thức. Từ kỳ vọng đến thực tiễn còn không ít khó khăn và chúng ta vẫn phải dành sự ưu tiên cho những mục tiêu lớn hơn của nền kinh tế, thay vì chỉ tập trung vào thị trường bất động sản.

Phóng viên: Trong bối cảnh lãi suất còn ở mức cao và khó giảm như dự báo, ông nhận định thế nào về xu hướng giao dịch bất động sản trong những tháng cuối năm 2026?

Ông Tô Anh Hùng: Theo tôi, người mua nhà và nhà đầu tư tại thị trường Hà Nội sẽ cần thận trọng hơn khi đưa ra quyết định trong những tháng cuối năm.

Mặc dù lãi suất đang ở mức cao, nguồn cung bất động sản trên thị trường vẫn tiếp tục tăng trưởng. Theo các báo cáo gần đây của Bộ Xây dựng và các đơn vị nghiên cứu thị trường, nguồn cung tại Hà Nội vẫn rất lớn, có thể trên 50.000 sản phẩm.

Như vậy, thị trường đang đồng thời chịu tác động từ hai yếu tố: lãi suất cao và nguồn cung lớn. Điều này khiến việc lựa chọn sản phẩm và đưa ra quyết định mua bất động sản của nhà đầu tư cũng như người mua nhà lần đầu trở nên khó khăn hơn.

Chính vì vậy, nhiều khách hàng và nhà đầu tư đang chậm lại trong quá trình ra quyết định. Họ chịu tác động từ nhiều yếu tố, đặc biệt là áp lực lãi suất vay, nên có xu hướng trì hoãn giao dịch.

Bên cạnh đó, người mua cũng đang chờ đợi những tín hiệu rõ ràng hơn về diễn biến lãi suất, kỳ vọng mặt bằng lãi suất có thể thay đổi theo hướng giảm, góp phần khơi thông nguồn lực cho thị trường.

Phóng viên: Bên cạnh diễn biến lãi suất, việc tháo gỡ các dự án bất động sản tồn đọng cũng đang được đẩy mạnh. Theo ông, khi nguồn lực từ những dự án chậm triển khai được khơi thông, hiệu quả kinh tế mang lại sẽ như thế nào?

Ông Tô Anh Hùng: Theo tôi, việc thúc đẩy đưa các dự án chậm triển khai vào thực tế trước hết sẽ góp phần tăng nguồn cung bất động sản trên thị trường.

Bên cạnh đó, chính sách này còn giúp giải quyết tình trạng nhiều doanh nghiệp nắm giữ quỹ đất nhưng không đủ năng lực phát triển dự án.

Trên thực tế, có những doanh nghiệp trước đây không hoạt động chuyên về phát triển bất động sản nhưng lại có quỹ đất hình thành từ quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp hoặc thông qua những hình thức khác.

Do không có đủ năng lực triển khai dự án, họ có xu hướng chờ đợi để chuyển nhượng quỹ đất cho doanh nghiệp khác, qua đó hưởng phần chênh lệch lợi nhuận.

Tuy nhiên, với định hướng xử lý hiện nay, những dự án không được triển khai sẽ đứng trước nguy cơ bị thu hồi.

Tại Hà Nội, thành phố cũng đã có chủ trương thu hồi một số dự án chậm triển khai, đặc biệt ở các khu vực như Mê Linh, Đông Anh, nơi có nhiều dự án kéo dài hàng chục năm chưa được thực hiện.

Cá nhân tôi cho rằng đây là việc làm rất cần thiết. Theo tinh thần nghị quyết của Bộ Chính trị về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, đất đai là nguồn lực đặc biệt quan trọng đối với phát triển kinh tế.

Việc khơi thông nguồn lực đất đai, đưa các dự án chậm triển khai trở lại hoạt động sẽ góp phần phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số trong nhiệm kỳ 2026 - 2030.

Phóng viên: Xin trân trọng cảm ơn ông!