Bất động sản sau cơn sốt: Dòng tiền đang chọn giá trị thay vì kỳ vọng

Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc.

Giá không còn tăng cùng một nhịp

Sau gần hai năm biến động mạnh, thị trường bất động sản đang cho thấy một bức tranh khác hẳn giai đoạn tăng nóng trước đây. Nếu như giai đoạn 2024-2025, mặt bằng giá nhiều phân khúc cùng đi lên nhờ dòng tiền đầu cơ và kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay mỗi loại hình lại diễn biến theo một quỹ đạo riêng. Sự phân hóa về giá cho thấy thị trường không còn được dẫn dắt bởi một xu hướng chung, mà bắt đầu phản ánh rõ hơn nhu cầu thực và khả năng hấp thụ của từng phân khúc.

Theo phân tích của SHS Wealth Management, trong quý II/2026, giá rao bán căn hộ giảm khoảng 3% so với quý trước, nhà riêng và biệt thự cùng giảm khoảng 6%, trong khi nhà mặt phố gần như đi ngang. Giá rao bán đất nền ghi nhận mức tăng sau thời gian dài điều chỉnh. Tuy nhiên, diễn biến này mới phản ánh sự cải thiện về kỳ vọng của người bán, trong khi thanh khoản của phân khúc vẫn chưa cho thấy tín hiệu phục hồi tương ứng.

Nguồn: SHS Research.

Điều đáng chú ý không nằm ở việc phân khúc nào tăng hay giảm, mà ở chỗ thị trường đã không còn vận động theo một mặt bằng chung. Khi căn hộ, nhà riêng, nhà mặt phố, biệt thự và đất nền diễn biến theo những xu hướng khác nhau, có thể thấy chu kỳ tăng giá đồng loạt gần như đã khép lại. Giá trị của từng loại tài sản đang được thị trường đánh giá lại dựa trên khả năng khai thác, nhu cầu sử dụng và sức hấp thụ thực tế, thay vì cùng hưởng lợi từ một làn sóng tăng giá như trước.

Những diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn mà giá trị của tài sản không còn được quyết định chủ yếu bởi kỳ vọng tăng giá. Trong bối cảnh dòng tiền ngày càng thận trọng, lợi thế sẽ thuộc về những phân khúc có nhu cầu thực, khả năng khai thác rõ ràng và sức hấp thụ bền vững.Trong bối cảnh dòng tiền không còn dồi dào như những năm trước, lợi thế sẽ ngày càng thuộc về những tài sản có giá trị sử dụng rõ ràng, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác bền vững.

Dòng tiền không còn chảy theo đám đông

Nếu diễn biến giá phản ánh quá trình định vị lại giá trị tài sản, thì thanh khoản lại cho thấy dòng tiền đang thay đổi cách lựa chọn cơ hội đầu tư. Sau thời gian dài đứng ngoài quan sát, dòng tiền không trở lại theo kiểu “mua cả thị trường” như những chu kỳ trước mà bắt đầu chọn lọc rõ rệt giữa các phân khúc.

Nhà đầu tư hiện không còn dễ dàng xuống tiền chỉ vì kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng. Thay vào đó, khả năng thanh khoản, nhu cầu sử dụng và triển vọng khai thác tài sản đang được đặt lên trước kỳ vọng về mức sinh lời trong ngắn hạn.

Nguồn: SHS Research.

Theo phân tích của SHS Wealth Management từ khảo sát thị trường quý II/2026, căn hộ là phân khúc duy nhất ghi nhận tín hiệu giao dịch cải thiện rõ rệt, với 17% số ý kiến đánh giá thanh khoản tăng. Trong khi đó, đất nền vẫn là phân khúc chịu áp lực lớn nhất khi có tới 42% ý kiến cho rằng giao dịch tiếp tục suy giảm.

Khoảng cách giữa diễn biến giá và giao dịch cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn mà thanh khoản trở thành thước đo quan trọng không kém mặt bằng giá. Một phân khúc tăng giá chưa đồng nghĩa với việc dòng tiền đã thực sự quay trở lại. Điều nhà đầu tư tìm kiếm lúc này không còn là khả năng tăng giá nhanh, mà là những tài sản có thể giữ được giá trị và khai thác hiệu quả trong dài hạn.

Nhìn từ diễn biến của các phân khúc, có thể thấy dòng tiền chưa quay trở lại toàn thị trường mà đang dịch chuyển theo hướng chọn lọc hơn. Những sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu ở thực, có tính thanh khoản ổn định hoặc khả năng khai thác hiệu quả đang dần thu hút sự quan tâm nhiều hơn, trong khi các phân khúc phụ thuộc lớn vào kỳ vọng tăng giá vẫn cần thêm thời gian để hấp thụ nguồn cung và khôi phục giao dịch.

Nhu cầu ở thực dần trở thành điểm tựa của thị trường

Một chuyển động khác cũng đang diễn ra, âm thầm hơn nhưng có thể quyết định hướng vận động của thị trường trong những năm tới. Khi khả năng sở hữu nhà của người dân chịu áp lực ngày càng lớn, nhu cầu ở thực đang trở thành lực đỡ quan trọng đối với quá trình phục hồi của thị trường.

Theo SHS Wealth Management, giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập trong nhiều năm qua khiến khả năng sở hữu nhà, đặc biệt của người trẻ và nhóm thu nhập trung bình, ngày càng thu hẹp. Điều này cũng lý giải vì sao căn hộ tiếp tục là loại hình được quan tâm nhiều nhất, chiếm khoảng 53% tổng nhu cầu tìm kiếm trên thị trường, vượt xa nhà riêng, đất nền và các loại hình còn lại.

Ở một góc độ khác, áp lực về khả năng chi trả cũng mở ra dư địa lớn hơn cho mô hình nhà ở cho thuê. Không chỉ đáp ứng nhu cầu của những người chưa đủ điều kiện sở hữu nhà, loại hình này còn tạo thêm hướng khai thác tài sản ổn định trong bối cảnh dư địa tăng giá giữa các phân khúc ngày càng phân hóa.

Theo SHS Wealth Management, những thay đổi về chính sách đang tạo thêm nền tảng cho xu hướng này. Luật Nhà ở năm 2023 đã bổ sung các quy định về phát triển nhà ở cho thuê; Nghị quyết số 201/2025/QH15 tiếp tục đưa ra các cơ chế nhằm thúc đẩy đầu tư và phát triển nhà ở; cùng với đó, Đề án phát triển ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 được kỳ vọng sẽ góp phần mở rộng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Nhìn rộng hơn, những biến động về giá, thanh khoản và hành vi người mua cho thấy thị trường bất động sản đang bước sang một giai đoạn phát triển khác so với chu kỳ trước. Khi dư địa tăng giá không còn trải đều trên mọi phân khúc, dòng tiền sẽ có xu hướng tìm đến những tài sản đáp ứng nhu cầu thực, có khả năng khai thác hiệu quả và duy trì thanh khoản ổn định. Đó cũng là xu hướng mà SHS Wealth Management cho rằng sẽ định hình giai đoạn phát triển tiếp theo của thị trường, nơi giá trị của tài sản được đo nhiều hơn bằng khả năng khai thác và sức hấp thụ thực tế, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.