 |
| Đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn Đại biểu Quốc hội TP. Đồng Nai) đề nghị đưa hành vi thao túng thị trường bất động sản vào Điều 6 về các hành vi bị nghiêm cấm. Ảnh: VPQH |
Thao túng bất động sản có thể tạo “sóng”, đẩy giá
Sáng ngày 22/8, Quốc hội thảo luận tại hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Phát biểu tại phiên thảo luận, đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn Đại biểu Quốc hội TP. Đồng Nai) cho rằng, việc sửa đổi Luật lần này cần hướng tới hai mục tiêu: Tiếp tục tháo gỡ vướng mắc, đơn giản hóa thủ tục để đưa đất đai, dự án và bất động sản vào lưu thông; đồng thời kiến tạo một thị trường minh bạch, lành mạnh, hạn chế đầu cơ, đặc biệt là hành vi thao túng thị trường, thao túng giá.
Theo đại biểu, cần phân biệt rõ giữa đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường. “Chúng ta khuyến khích đầu tư, hạn chế việc đầu cơ và đặc biệt là phải xử lý nghiêm các hành vi thao túng”, đại biểu nhấn mạnh.
Đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường và cần thiết đối với thị trường. Việc một người mua bất động sản với kỳ vọng tăng giá không thể mặc nhiên bị coi là hành vi cần ngăn ngừa. Trong khi đó, đầu cơ trở thành vấn đề cần xử lý khi việc tích trữ, mua đi bán lại, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức độ lớn làm méo mó cung cầu, đẩy giá bất động sản ra khỏi khả năng chi trả và nhu cầu thực.
Ở mức độ cao hơn, đại biểu Trịnh Xuân An lưu ý đến hành vi thao túng thị trường. Theo đại biểu, Bộ luật Hình sự hiện đã có quy định về thao túng trong lĩnh vực chứng khoán tại Điều 211, nhưng thao túng đối với thị trường bất động sản chưa được quy định rõ.
Đại biểu cho rằng đây là hành vi nguy hiểm, có tính vi phạm cao bởi có thể tạo ra tín hiệu giả về cung cầu và giá. Các hành vi được đại biểu nêu gồm tạo giao dịch lòng vòng để tạo mặt bằng giá, thông đồng mua bán để đẩy giá, tạo khan hiếm giả, sử dụng môi giới và thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để tạo “sóng” bất động sản rồi thu lợi.
“Chúng tôi thấy rằng dự thảo đã có nhiều công cụ để chúng ta xử lý vấn đề này”, đại biểu nói, đồng thời cho rằng vẫn còn thiếu một “mắt xích” là quy định rõ hành vi thao túng đối với thị trường bất động sản và thiết lập cơ chế xử lý.
Từ đó, đại biểu Trịnh Xuân An đề nghị đưa hành vi thao túng thị trường bất động sản vào Điều 6 về các hành vi bị nghiêm cấm; đồng thời giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện trên cơ sở những hành vi cụ thể như tạo giao dịch giả, cung cầu giả, thông đồng đẩy giá và cung cấp thông tin sai lệch.
Cần giám sát dòng vốn, cảnh báo sớm bất thường
Cũng liên quan đến việc điều tiết thị trường, đại biểu Trịnh Xuân An đề nghị nâng cao cơ chế tại Điều 55, 56 theo hướng tăng cường giám sát và cảnh báo sớm. Theo đại biểu, quy định điều tiết khi thị trường có diễn biến phức tạp còn khá chung chung, trong khi yêu cầu đặt ra là phải có cơ chế phòng ngừa rủi ro từ sớm, từ xa.
Đại biểu đề nghị xây dựng một bộ chỉ số giám sát và cảnh báo sớm thị trường bất động sản, trong đó có các chỉ số về biến động giá, số lượng và tần suất giao dịch, giao dịch ngắn hạn, tồn kho, tín dụng bất động sản, mức độ sử dụng đòn bẩy và cơ cấu nguồn vốn.
Đặc biệt, thị trường bất động sản cần được nhìn nhận trong mối quan hệ với tín dụng, tổ chức tín dụng và thị trường vốn. Theo số liệu đại biểu dẫn tại phiên thảo luận, tín dụng cho bất động sản ở quy mô khoảng 5,1 triệu tỷ đồng, chiếm 25,5% tổng dư nợ tín dụng. Trong đó, 94% dư nợ bất động sản là trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn trung và dài hạn chỉ chiếm khoảng 16% tổng nguồn vốn.
Đại biểu cho rằng những con số này cho thấy giá bất động sản không chỉ là câu chuyện của người mua và người bán. Bất động sản đồng thời là tài sản của doanh nghiệp, tài sản bảo đảm của ngân hàng, nguồn trả nợ trái phiếu và nơi tích lũy tài sản của người dân.
Khi giá bất động sản bị đẩy lên bởi đầu cơ và thao túng, giá trị tài sản bảo đảm và khả năng vay vốn cũng có thể bị kéo theo. Tín dụng tiếp tục đi vào bất động sản có thể góp phần đẩy giá lên, nhưng khi thị trường đảo chiều sẽ phát sinh rủi ro.
Đại biểu ví bất động sản và tín dụng như “hai mắt xích gắn kết với nhau” và đề nghị thiết kế cơ chế tại Điều 55, 56 để có thể phòng ngừa rủi ro từ sớm, từ xa.
Ở góc độ dòng vốn, đại biểu Phạm Trọng Nhân (Đoàn Đại biểu Quốc hội TP. Hồ Chí Minh) cho rằng, cần nhìn rộng hơn về dòng vốn của toàn thị trường bất động sản. Theo đại biểu, dự thảo tại Điều 55 đến Điều 57 đã có khá nhiều công cụ để điều tiết về nguồn cung, cơ cấu sản phẩm, thuế, tài chính và tín dụng. Tuy nhiên, điều còn thiếu là cơ chế xác định nguyên nhân để biết lúc nào phải sử dụng công cụ nào.
 |
| Đại biểu Phạm Trọng Nhân (Đoàn Đại biểu Quốc hội TP. Hồ Chí Minh) cho rằng cần nhìn rộng hơn về dòng vốn của toàn thị trường bất động sản. Ảnh: VPQH |
Đại biểu phân tích, giá bất động sản tăng do thiếu nguồn cung khác với giá tăng do tín dụng, đòn bẩy và giao dịch ngắn hạn; và càng khác với trường hợp nguồn cung đã có nhưng sản phẩm không phù hợp khả năng chi trả.
Nếu thiếu cung mà siết tín dụng, nguồn cung có thể càng khó hình thành. Ngược lại, nếu giá tăng chủ yếu do đầu cơ và đòn bẩy mà không kiểm soát, dòng vốn có thể tiếp tục chạy vào vòng mua bán và tăng giá tài sản.
Vì vậy, theo đại biểu Phạm Trọng Nhân, vấn đề cần được nhìn sâu hơn ở góc độ phân bổ vốn của nền kinh tế. Cần phân biệt tín dụng đang tài trợ cho việc tạo thêm sản phẩm, thêm giá trị mới thực chất cho nền kinh tế hay chủ yếu tài trợ cho người mua để tham gia vào vòng mua đi bán lại. “Hai dòng vốn đó hoàn toàn không giống nhau”, đại biểu nhấn mạnh.
Đại biểu đề nghị với năng lực công nghệ hiện nay, cơ quan quản lý không chỉ thống kê lượng giao dịch, tài sản đã định danh và mức giá, mà có thể tổng hợp, phân tích, cảnh báo sớm qua các chỉ báo về thời gian nắm giữ, tần suất chuyển nhượng, biến động giá, mức độ sử dụng đòn bẩy và tình trạng bất động sản được đưa vào sử dụng thực tế.
Từ dữ liệu đó, cơ quan quản lý có cơ sở phân loại nguyên nhân, mức độ bất thường của thị trường và lựa chọn đúng nhóm công cụ về cung, thuế, tín dụng, tài chính. Đại biểu cũng lưu ý không thể mặc nhiên coi người sở hữu nhiều tài sản bất động sản là đầu cơ mà cần nhận diện hành vi, không “dán nhãn” chủ thể.
Quản lý thị trường bằng dữ liệu, tăng minh bạch thông tin
Đại biểu Tráng A Dương (Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Lào Cai) cũng nhấn mạnh yêu cầu hoàn thiện thể chế để thị trường bất động sản vận hành minh bạch, ổn định, hiệu quả; trong đó cần kiểm soát cơ chế thao túng thị trường, giao dịch giả, huy động vốn trái phép và thông tin sai lệch.
Theo đại biểu, Nhà nước cần chuyển mạnh từ tư duy quản lý trực tiếp sang kiến tạo, điều tiết và giám sát; đồng thời bảo vệ quyền tài sản, quyền tự do kinh doanh, tăng cường bảo vệ người mua, người thuê, người cho thuê, nhất là trong điều kiện bất cân xứng về thông tin.
Một trong những giải pháp được đại biểu đề cập là tăng cường quản lý thị trường bằng dữ liệu và chuyển đổi số, kết hợp thông tin về dự án, chủ đầu tư, pháp lý, quy hoạch, tiến độ, giá và giao dịch bất động sản. Những thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người dân cần được công khai để người dân có thể tiếp cận và dễ dàng kiểm chứng.
Đại biểu cũng đề nghị cải cách thủ tục hành chính, chuyển mạnh từ tiền kiểm sang hậu kiểm nhưng phải gắn với trách nhiệm của doanh nghiệp về tính chính xác của thông tin, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, huy động và sử dụng nguồn vốn cũng như việc thực hiện cam kết với khách hàng.
Như vậy, các ý kiến tại phiên thảo luận tập trung vào yêu cầu hoàn thiện cơ chế quản lý thị trường theo hướng nhận diện đúng hành vi thao túng thay vì đánh đồng với hoạt động đầu tư; theo dõi chất lượng dòng vốn thay vì chỉ nhìn vào lượng tín dụng; đồng thời tăng cường dữ liệu, giám sát và cảnh báo sớm để chủ động ứng phó với những bất thường của thị trường.
