Siết kiểm soát dòng tiền, bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai

Đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi (Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Vĩnh Long) đề nghị bổ sung quy định khoản tiền đặt cọc 5% phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng thương mại. Ảnh: VPQH

Tiền đặt cọc 5% phải được kiểm soát qua tài khoản ngân hàng

Phát biểu tại phiên thảo luận, đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi (Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Vĩnh Long) đánh giá quy định tại về việc chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là “cực kỳ đúng đắn và cần thiết”.

Theo đại biểu, quy định này nhằm hạn chế tình trạng huy động tiền của người dân khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Bà cho rằng trong thực tế đã xuất hiện các hình thức như thỏa thuận đặt cọc, hợp đồng góp vốn, thỏa thuận đăng ký giữ chỗ để thu những khoản tiền lớn, có trường hợp từ 30-80% giá trị căn hộ, trong khi dự án chưa giải phóng mặt bằng hoặc mới ở giai đoạn đất trống.

Từ đó, theo đại biểu, có thể dẫn tới rủi ro lớn cho người dân khi chủ đầu tư bỏ trốn hoặc dự án bị đình trệ, đình chỉ.

Để tăng mức độ bảo vệ người mua, đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi đề nghị bổ sung quy định khoản tiền đặt cọc 5% phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng thương mại. Chủ đầu tư chỉ được sử dụng khoản tiền này đúng mục đích chuẩn bị đầu tư xây dựng dự án.

Đối với bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, đại biểu cho rằng cần làm rõ cơ chế pháp lý để bảo lãnh ngân hàng thực sự trở thành công cụ bảo vệ khách hàng, tránh tình trạng bảo lãnh chỉ mang tính hình thức.

Theo đại biểu, thực tế có trường hợp ngân hàng phát hành hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc với chủ đầu tư để phục vụ quảng bá, nhưng khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, ngân hàng lại từ chối bồi thường với lý do chưa phát hành thư bảo lãnh chính thức cho từng hợp đồng.

Vì vậy, đại biểu đề nghị dự thảo Luật quy định rõ thư bảo lãnh ngân hàng cấp cho từng người mua nhà là điều kiện bắt buộc trước khi chủ đầu tư thu tiền đợt đầu tiên của khách hàng.

Không để đặt cọc, giữ chỗ trở thành cách huy động vốn trước điều kiện

Đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Lâm Đồng) cho rằng kiểm soát huy động vốn và bảo vệ quyền lợi người mua bất động sản hình thành trong tương lai là vấn đề cần được đặc biệt quan tâm khi sửa đổi luật.

Theo đại biểu, người mua thường phải ứng trước một phần đáng kể giá trị bất động sản, trong khi khả năng kiểm soát dòng tiền, tiến độ thực hiện dự án và năng lực thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư còn hạn chế. Do đó, việc sửa đổi các quy định từ Điều 18 đến Điều 21 cần vừa tháo gỡ cho doanh nghiệp, vừa không làm suy giảm cơ chế bảo vệ người mua.

Đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Lâm Đồng) cho rằng kiểm soát huy động vốn và bảo vệ quyền lợi người mua bất động sản hình thành trong tương lai là vấn đề cần được đặc biệt quan tâm. Ảnh: VPQH

Đại biểu đề nghị tiếp tục quy định chặt chẽ đối với các hình thức đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng và các khoản thu có bản chất tương tự; đồng thời xác định rõ nguyên tắc không để những hình thức này trở thành phương thức huy động vốn trước khi bất động sản đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Về bảo lãnh, đại biểu Dương Khắc Mai đề nghị tiếp tục bảo đảm đây thực sự là công cụ bảo vệ khách hàng. Đồng thời, cần quy định rõ quyền của người mua, thuê mua được từ chối nhận bàn giao khi công trình hạ tầng thiết yếu hoặc hồ sơ pháp lý chưa đáp ứng điều kiện theo quy định.

“Cải cách thủ tục và điều kiện kinh doanh là hết sức cần thiết nhưng không thể vì mục tiêu tháo gỡ những khó khăn cho thị trường mà làm giảm mức độ bảo vệ đối với người mua bất động sản”, đại biểu nhấn mạnh, đồng thời cho rằng đây cần là nguyên tắc xuyên suốt trong quá trình sửa đổi nhóm quy định này.

Quản lý dòng tiền theo từng dự án, phân biệt vốn tạo giá trị với vốn đầu cơ

Từ góc độ dòng vốn, đại biểu Phạm Trọng Nhân (Đoàn Đại biểu Quốc hội TP. Hồ Chí Minh) cho rằng việc kiểm soát tiền của người mua bất động sản hình thành trong tương lai cần được nhìn ở cả 2 khâu: Thời điểm huy động và cách thức quản lý dòng tiền sau khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh.

Đại biểu đồng tình với yêu cầu kiểm soát các khoản thu theo bản chất giao dịch, không phụ thuộc vào tên gọi như đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hay hình thức khác. Tuy nhiên, theo đại biểu, kiểm soát việc huy động tiền trước thời điểm pháp luật cho phép mới chỉ là một phần của vấn đề. Vấn đề cần xử lý sâu hơn là dòng tiền được huy động hợp pháp sau khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh.

Đại biểu dẫn ví dụ, khi doanh nghiệp bất động sản vay 1.000 tỷ đồng, ngân hàng phải thẩm định dự án, năng lực chủ đầu tư, phương án sử dụng vốn, tài sản bảo đảm, đồng thời kiểm soát giải ngân, mục đích sử dụng vốn và tiến độ.

Trong khi đó, 1.000 người dân, mỗi người nộp 1 tỷ đồng để mua nhà hình thành trong tương lai cũng tạo ra 1.000 tỷ đồng vốn cho dự án, nhưng người mua không có những công cụ kiểm soát tương tự ngân hàng.

Theo đại biểu, dự thảo đã quy định về việc sử dụng tiền đúng mục đích và thiết kế tài khoản bảo đảm với 50% giá trị hợp đồng còn lại trong thời gian chờ cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, ông cho rằng quy định này cần được nghiên cứu thêm theo hướng quản lý tiền của người mua theo từng dự án.

“Không phải chúng ta phong tỏa dòng tiền của doanh nghiệp”, đại biểu Phạm Trọng Nhân nói, mà cần bảo đảm dòng tiền vẫn là nguồn vốn hợp pháp để thực hiện dự án nhưng có khả năng nhận diện, đối soát và kiểm soát việc sử dụng phù hợp với tiến độ của chính dự án đã huy động vốn.

Theo đại biểu, kinh nghiệm từ Singapore cho thấy có thể vừa sử dụng tiền của người mua để phát triển dự án, vừa quản lý theo tài khoản dự án, với nguyên tắc tiền huy động từ dự án nào phải gắn với việc thực hiện chính dự án đó.