 |
| Các giao dịch M&A bất động sản thương mại tập trung vào các tài sản quy mô lớn. Ảnh: Thu Hiền |
Thị trường mua bán, sáp nhập (M&A) bất động sản Việt Nam trong nửa đầu năm 2026 tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, song dòng vốn ngày càng có sự chọn lọc rõ nét hơn. Trong đó, bất động sản thương mại là một trong những phân khúc ghi nhận các giao dịch đáng chú ý và được kỳ vọng tiếp tục thu hút dòng vốn.
Theo JLL Việt Nam, trong bối cảnh chi phí vốn còn ở mức cao, các nhà đầu tư đang có sự dịch chuyển rõ rệt từ chiến lược dựa trên kỳ vọng tăng giá sang chú trọng chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành thực tế. Những dự án có khả năng tạo dòng tiền ổn định, sở hữu lợi thế cạnh tranh dài hạn và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững ngày càng được ưu tiên.
Ở phân khúc bất động sản thương mại, JLL ghi nhận thương vụ Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc mua lại Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng 3H Việt Nam và Công ty TNHH Logistics A&E, qua đó gián tiếp nắm quyền chi phối CTCP Đầu tư Láng Hạ - chủ đầu tư dự án trung tâm thương mại và văn phòng tại số 1A, 1C, 1D Láng Hạ, Hà Nội.
Phân tích về dòng vốn M&A bất động sản thương mại, ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam cho biết, các giao dịch trong phân khúc này sẽ tập trung vào những tài sản quy mô lớn, như các tòa văn phòng hạng A có diện tích từ khoảng 10.000 m2 sàn trở lên hoặc các trung tâm thương mại quy mô lớn tại khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội.
Một động lực đáng chú ý trong năm 2026, theo ông Bách, là việc hình thành Trung tâm Tài chính quốc tế tại TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt tại khu vực Thủ Thiêm và Quận 1. JLL kỳ vọng đây sẽ trở thành một “nam châm” thu hút lượng vốn đáng kể từ cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế.
Cơ sở cho kỳ vọng về quy mô giao dịch còn đến từ diễn biến của thị trường trong năm trước. Theo JLL, năm 2025 ghi nhận hoạt động giao dịch sôi động ở phân khúc văn phòng. Trên nền tảng đó, JLL dự báo trong năm 2026, cùng với việc nhiều dự án mới tại TP. Hồ Chí Minh được phê duyệt, quy mô giao dịch của thị trường bất động sản thương mại sẽ tiếp tục tăng và có khả năng vượt đáng kể mức khoảng 1 tỷ USD/năm.
Một trong những khu vực được JLL đặc biệt chú ý là Tây Hồ Tây, Hà Nội. Theo phân tích của đơn vị này, trong khoảng 5 năm tới, khu vực dự kiến có khoảng 255.000 m2 văn phòng mới đi vào vận hành. Sau khi các dự án được đưa vào vận hành ổn định và đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 80-90%, các chủ đầu tư, chủ yếu là nhà đầu tư nước ngoài, có thể bắt đầu tính đến phương án thoái vốn.
JLL cho rằng khoảng một nửa trong số đó có thể thuộc các chủ sở hữu nước ngoài có nhu cầu chuyển nhượng. Riêng khoảng 150.000 m2 diện tích văn phòng này được JLL ước tính có khả năng tạo ra tổng giá trị giao dịch khoảng 1 tỷ USD.
Trên cơ sở đó, trong giai đoạn 2026–2030, thị trường miền Bắc và miền Nam được kỳ vọng có thể duy trì quy mô giao dịch bất động sản thương mại khoảng 800-900 triệu USD mỗi năm.
Bên cạnh các tài sản quy mô lớn, JLL cũng chỉ ra một hướng đi khác của dòng vốn M&A bất động sản thương mại trong thời gian tới là tìm kiếm những tài sản có dư địa gia tăng giá trị sau khi được mua lại.
Theo ông Tạ Mỹ Bách, một trong những khó khăn của nhà đầu tư hiện nay là nguồn tài sản chất lượng cao còn hạn chế, trong khi các tài sản phù hợp thường có giá trị lớn.
Với lợi suất văn phòng hạng A tại TP. Hồ Chí Minh ở mức khoảng 5-6%, JLL dự báo các nhà đầu tư có thể tăng cường tìm kiếm những tòa nhà hạng B hoặc tài sản đã vận hành trong thời gian dài để mua lại, cải tạo và nâng cấp, từ đó cải thiện giá thuê và gia tăng giá trị tài sản.
Xu hướng này còn có thêm dư địa từ những thay đổi liên quan đến thời hạn sử dụng đất. JLL ghi nhận một số tòa nhà văn phòng hạng A và B đã hoạt động khoảng 10-15 năm tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang được xem xét gia hạn thời gian sử dụng đất thêm 10-15 năm.
Theo JLL, những chuyển biến tích cực về mặt pháp lý này có thể tạo điều kiện để chiến lược mua lại các tòa văn phòng cũ, cải tạo, nâng cấp và gia tăng giá trị tài sản trở nên phổ biến hơn. Khi thời hạn khai thác được kéo dài, khả năng thu hồi vốn từ hoạt động cải tạo cũng trở nên khả thi hơn.
Một điểm đáng chú ý khác của thị trường bất động sản thương mại là một số quỹ đất có vị trí đắc địa tại TP. Hồ Chí Minh, vốn vướng mắc pháp lý trong nhiều năm, đang dần có những chuyển biến trong quá trình tháo gỡ.
Đây đều là những tài sản có giá trị lớn và nhận được sự quan tâm của cả nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế. Trong nhiều năm, một số dự án gần như không thể triển khai do những vướng mắc pháp lý kéo dài.
Tuy nhiên, theo quan sát của chuyên gia JLL, từ năm 2026 trở đi, quá trình xử lý các vướng mắc đang được thúc đẩy theo hướng không để nguồn lực đất đai tiếp tục bị bỏ trống. Đây sẽ là một yếu tố quan trọng thúc đẩy hoạt động M&A trong phân khúc bất động sản thương mại.
Đối với những dự án thương mại quy mô lớn tại khu vực trung tâm, nguồn vốn cũng là yếu tố quyết định khả năng tham gia của nhà đầu tư.
Theo chuyên gia của JLL, các doanh nghiệp trong nước có thể có thế mạnh trong phát triển dự án nhà ở để bán, nhưng việc phát triển một tòa văn phòng hạng A hoặc khách sạn tiêu chuẩn cao tại trung tâm TP. Hồ Chí Minh đòi hỏi nguồn vốn rất lớn, trong khi thời gian hoàn vốn có thể kéo dài 10–15 năm. Đây là loại hình đầu tư phù hợp hơn với các nhà đầu tư nước ngoài có nguồn vốn dài hạn.
Những phân tích của chuyên gia JLL về nguồn tài sản tiềm năng cũng phù hợp với đánh giá cập nhật của JLL về triển vọng M&A trong nửa cuối năm. Theo đơn vị này, các nhà đầu tư nước ngoài hiện hữu cũng như nhà đầu tư mới tiếp tục tìm kiếm những dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt, đáp ứng yêu cầu về lợi nhuận và quản trị rủi ro.
JLL dự báo hoạt động M&A bất động sản trong nửa cuối năm 2026 sẽ duy trì ổn định, với dòng vốn tập trung vào các tài sản chất lượng trong một số lĩnh vực, trong đó có các phân khúc bất động sản thương mại chọn lọc.
Như vậy, từ những diễn biến trong 6 tháng đầu năm và phân tích của JLL về nguồn tài sản tiềm năng, có thể thấy cơ hội M&A bất động sản thương mại không chỉ nằm ở những tài sản quy mô lớn đang vận hành mà còn mở rộng sang các tòa nhà có dư địa cải tạo, nâng cấp và những quỹ đất giá trị khi các vướng mắc được tháo gỡ.
Trong bối cảnh dòng vốn ngày càng lựa chọn kỹ hơn về chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền và hiệu quả vận hành, những tài sản có dư địa gia tăng giá trị và khả năng khai thác dài hạn có thể tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.
