 |
| Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục duy trì sức hấp dẫn mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Ảnh: T.Hiền. |
Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục duy trì sức hấp dẫn mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư nước ngoài trong nửa đầu năm 2026, bất chấp những thách thức từ môi trường kinh tế vĩ mô toàn cầu.
Theo số liệu từ Cục Thống kê, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, vốn FDI giải ngân ước đạt 11,72 tỷ USD, tăng 8,1% so với cùng kỳ và là mức giải ngân cao nhất trong giai đoạn nửa đầu năm của 5 năm qua.
Mặc dù dòng vốn FDI tiếp tục duy trì ở mức cao, cơ cấu dòng vốn đang cho thấy sự dịch chuyển chiến lược trong bối cảnh lãi suất quốc tế vẫn neo ở mức cao và các quỹ đầu tư nước ngoài ngày càng thận trọng hơn khi đánh giá lại giá trị tài sản tại Việt Nam.
Phần lớn dòng vốn FDI thực hiện tiếp tục đổ vào lĩnh vực sản xuất và chế biến, chế tạo, chiếm 82,6% tổng vốn đăng ký trong 6 tháng đầu năm. Điều này cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài đang ưu tiên phân bổ nguồn lực vào hoạt động sản xuất thực tế tại nhà máy và kho vận hơn là các thương vụ M&A bất động sản, vốn hiện chỉ chiếm khoảng 7,4% tổng dòng vốn.
Trong bối cảnh đó, theo chuyên gia JLL Việt Nam, thị trường M&A bất động sản cũng đang ghi nhận những thay đổi đáng chú ý về chiến lược đầu tư và khẩu vị của dòng vốn ngoại.
Giá năng lượng gia tăng cùng những căng thẳng địa chính trị đang tái định hình bức tranh M&A bất động sản tại Việt Nam. Chi phí đầu vào xây dựng leo thang và điều kiện tiếp cận vốn ngày càng chặt chẽ khiến nhiều chủ đầu tư lựa chọn chuyển nhượng các dự án hiện hữu thay vì triển khai dự án mới.
Xu hướng này đang thúc đẩy hoạt động M&A khi các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên việc mua lại các tài sản đã hình thành thay vì phát triển từ đầu, đặc biệt trong bối cảnh bài toán hiệu quả đầu tư và thời gian phát triển dự án ngày càng trở nên thách thức.
Khẩu vị của nhà đầu tư cũng trở nên chọn lọc và thận trọng hơn đáng kể. Dòng vốn đang tập trung vào các dự án có tính minh bạch cao, vị trí chiến lược, khả năng kết nối hạ tầng tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.
Quy trình thẩm định (due diligence) ngày càng được siết chặt khi nhà đầu tư ưu tiên bảo toàn vốn hơn là tìm kiếm các cơ hội tăng giá mang tính đầu cơ. Trọng tâm đánh giá hiện nay đã chuyển sang chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền ổn định và hiệu quả vận hành bền vững trong dài hạn.
Những dự án phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc nằm tại các khu vực chưa có nhu cầu thực vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức. Ngược lại, các tài sản sở hữu hiệu quả năng lượng cao và các tiêu chuẩn phát triển bền vững đang có lợi thế cạnh tranh rõ rệt khi khách thuê tìm kiếm giải pháp kiểm soát chi phí vận hành ngày càng gia tăng.
Xu hướng dịch chuyển sang các tài sản chất lượng cao phản ánh thực tế rằng tính thanh khoản hiện không còn được phân bổ đồng đều trên thị trường mà chủ yếu tập trung vào những dự án có khả năng chứng minh sức chống chịu trước bất ổn kinh tế vĩ mô và duy trì hiệu quả hoạt động trong môi trường lạm phát.
JLL ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt từ chiến lược đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang chiến lược đầu tư dựa trên chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành thực tế.
“Trong môi trường chi phí vốn còn ở mức cao, các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những dự án có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định, sở hữu lợi thế cạnh tranh dài hạn và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Đây sẽ là những yếu tố quyết định khả năng thu hút vốn của thị trường trong giai đoạn tiếp theo", ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam nhận định.
Theo JLL Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm, phân khúc nhà ở tiếp tục dẫn dắt thị trường M&A bất động sản, chiếm tỷ trọng lớn nhất về số lượng giao dịch.
Một trong những thương vụ đáng chú ý là việc Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp - DIG) chuyển nhượng 4 phân khu tại dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai). Trong đó, các phân khu 1, 2 và 3 với tổng diện tích khoảng 30,7 ha, do Công ty TNHH Đại Phước Thiên An phát triển, được chuyển nhượng cho CTCP TNT Phú Hòa với giá trị hơn 97 triệu USD.
Riêng phân khu 7.1 với diện tích khoảng 14,3 ha, do Công ty TNHH Đại Phước Thiên Minh phát triển, được chuyển nhượng cho CTCP Everland An Giang với giá trị dự kiến hơn 19 triệu USD. Các quỹ đất này được kỳ vọng sẽ tiếp tục được phát triển thành các giai đoạn tiếp theo của khu đô thị với các sản phẩm nhà ở thấp tầng, thương mại dịch vụ và hệ sinh thái cảnh quan.
Bên cạnh phân khúc nhà ở, khách sạn và nghỉ dưỡng cũng là một điểm sáng trong 6 tháng đầu năm. Tháng 3/2026, ông Suchad Chiaranussati, nhà sáng lập SC Capital Partners (Singapore) đã hoàn tất việc mua lại Công ty TNHH Serenity Holding - đơn vị sở hữu và vận hành chuỗi nghỉ dưỡng cao cấp Fusion Hotel Group tại Việt Nam.
Dù giá trị giao dịch không được công bố, Fusion sẽ được tích hợp cùng HMJ (Nhật Bản) và Topotels (Indonesia) để quản lý khoảng 16.000 phòng khách sạn tại bốn thị trường tăng trưởng cao của châu Á, với sự hỗ trợ của đội ngũ hơn 100 chuyên gia khách sạn.
Theo JLL Việt Nam, hoạt động M&A được kỳ vọng sẽ duy trì ở mức ổn định trong nửa cuối năm 2026, tập trung vào các tài sản chất lượng trong các lĩnh vực nhà ở, khách sạn nghỉ dưỡng, trung tâm dữ liệu và một số phân khúc bất động sản thương mại chọn lọc.
