Giải bài toán thu hút dòng vốn ngoại vào bất động sản khu công nghiệp

Khu công nghiệp trước nhu cầu nâng chuẩn. Ảnh: TTC Land

Dòng vốn tăng, “khẩu vị” đã khác

Dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tiếp tục mở rộng dư địa cho bất động sản khu công nghiệp (KCN), nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn về chất lượng môi trường đầu tư và năng lực cung ứng. Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính), trong 8 tháng năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4% so với cùng kỳ. Vốn FDI thực hiện đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% và là mức cao nhất của 8 tháng trong 5 năm qua. Riêng công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 14,24 tỷ USD, tương đương 82,6% tổng vốn thực hiện.

Nhu cầu thuê đất KCN cũng tăng mạnh. Sau khi giảm 30% trong năm 2025, diện tích đất KCN cho thuê mới trong 6 tháng năm 2026 tăng 60% so với cùng kỳ, đạt 500 ha. Tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức 82%. Trong khi đó, diện tích nhà xưởng, nhà kho xây sẵn cho thuê mới giảm 8%, xuống khoảng 0,9 triệu m², do khách thuê mới thuộc lĩnh vực công nghệ cao ưu tiên thuê đất KCN.

Trước cơ hội từ dòng vốn ngoại, yêu cầu đặt ra là phải rút ngắn hơn nữa thời gian từ quyết định đầu tư đến triển khai dự án. Bà Vương Thị Minh Hiếu, Phó Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính), cho biết những năm gần đây, Đảng, Quốc hội và Chính phủ đã triển khai nhiều giải pháp khơi thông nguồn lực, cải thiện môi trường đầu tư, trong đó phân cấp, phân quyền trực tiếp cho chính quyền địa phương giúp rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính. Chính phủ đang thể chế hóa Nghị quyết 10-NQ/TW bằng các cơ chế, chính sách cụ thể, nhất là trong pháp luật về đầu tư, với đề xuất cơ chế đàm phán và gói ưu đãi tổng thể cho các dự án lớn.

Đối với bất động sản công nghiệp, Nghị quyết 10-NQ/TW đặt chỉ tiêu 10% KCN tại các địa phương phát triển theo mô hình sinh thái. Theo bà Hiếu, để thực hiện mục tiêu này cần đồng bộ về thể chế, chính sách, nguồn vốn và chi phí hỗ trợ chuyển đổi. Bộ Tài chính đang đề xuất hỗ trợ lãi suất ưu đãi, thời gian hoạt động và cho phép trừ các chi phí hợp lý vào thuế thu nhập doanh nghiệp, nhằm thúc đẩy mô hình KCN sinh thái, xanh và thông minh.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cải thiện môi trường đầu tư mới chỉ là một phần của bài toán. Khi dòng vốn quốc tế thay đổi cách lựa chọn điểm đến, bản thân các KCN cũng phải thay đổi để đáp ứng.

Khi hạ tầng, tốc độ và ESG thành lợi thế cạnh tranh

Sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn của nhà đầu tư đang tác động trực tiếp đến cách các KCN phát triển sản phẩm. Ông Nguyễn Văn Lăng, thành viên HĐQT, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Becamex Bình Định cho biết, tốc độ triển khai ngày càng được nhà đầu tư FDI quan tâm. Tại Becamex VSIP Bình Định, doanh nghiệp đang triển khai khoảng 42.000 m² nhà xưởng xây sẵn, hướng tới những doanh nghiệp cần nhanh chóng đưa hoạt động sản xuất vào vận hành.

Cùng với tốc độ là yêu cầu về hạ tầng đồng bộ. Hệ thống điện, cấp thoát nước, xử lý nước thải, viễn thông và hạ tầng số ngày càng trở thành điều kiện cơ bản đối với các dự án công nghệ cao. Tại Becamex VSIP Bình Định, công suất cấp nước được quy hoạch khoảng 45.900 m³/ngày đêm, cùng các giải pháp về năng lượng tái tạo, quản lý năng lượng và giám sát vận hành tập trung.

Logistics cũng được tích hợp sâu hơn vào sản phẩm KCN. Ông Nguyễn Thành Chương, Tổng Giám đốc Tổng công ty Bất động sản công nghiệp Thành Thành Công cũng cho biết, TTC dành khoảng 5-10% quỹ đất tại các khu công nghiệp để phát triển kho vận và logistics. Mô hình này có thể giúp các doanh nghiệp trong hệ sinh thái tiết giảm khoảng 20-30% chi phí logistics.

Trong khi đó, tiêu chuẩn xanh ngày càng tác động trực tiếp đến khả năng tham gia chuỗi cung ứng. Theo ông Chương, các quy định thuế quan và tiêu chuẩn carbon toàn cầu đang trở thành những biến số mới mà KCN và doanh nghiệp FDI phải tính đến. Các tập đoàn đầu tư vào bán dẫn, trung tâm dữ liệu hay năng lượng tái tạo sẽ ưu tiên những “hub” công nghiệp đáp ứng tiêu chí xanh và ESG.

Để nâng chuẩn KCN, nguồn lực tài chính cũng là một mắt xích quan trọng. Theo VIS Rating, tín dụng bất động sản khu công nghiệp quý II/2026 tăng mạnh; tổng dư nợ tín dụng của Tổng Công ty IDICO, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc và Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC) tăng lần lượt 55%, 25% và 18%. Khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng được kỳ vọng cải thiện khi phần dư nợ cho vay tăng thêm đối với dự án KCN không tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản, tạo thêm dư địa cho 25 ngân hàng tham gia.

Tuy nhiên, chi phí vốn vẫn là áp lực. Nửa đầu năm 2026, doanh thu bình quân của các chủ đầu tư KCN niêm yết tăng 3% so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận hoạt động giảm 11% do chi phí lãi vay tăng 33%. Hệ số Nợ vay/EBITDA bình quân tăng lên 2,6 lần từ 2,2 lần. Điều này đặt ra yêu cầu sử dụng vốn hiệu quả, tập trung vào hoạt động khu công nghiệp cốt lõi và nâng chất lượng sản phẩm.

Một yêu cầu khác là bài toán về dữ liệu và liên kết giữa các doanh nghiệp. Ông Trần Nhật Ninh, Phó Tổng giám đốc CTCP Nhựa Thiếu niên Tiền Phong cho rằng, điểm thiếu hụt quan trọng là năng lực cộng sinh công nghiệp do thiếu dữ liệu và cơ chế kết nối giữa các doanh nghiệp. Khi thông tin về nguyên liệu, phụ phẩm, nước và các dòng vật chất được chia sẻ, doanh nghiệp có thể hình thành liên kết đầu vào - đầu ra, đồng thời giảm đầu tư trùng lặp và chi phí hạ tầng.

Theo ông Nguyễn Văn Tiến, Phó Chủ tịch Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam, các nhà phát triển phải chuyển từ “người bán đất” sang “người kiến tạo hệ sinh thái”, chủ động xây dựng cụm ngành, kết nối nhà cung ứng, đầu tư vào hạ tầng xanh, hạ tầng số và năng lượng tái tạo, chuyển cạnh tranh từ giá sang giá trị và uy tín ESG.