Bất động sản công nghiệp tìm cơ hội trong vòng xoáy biến động

Ông Phạm Văn Hoành, Tổng Biên tập Báo Tài chính - Đầu tư phát biểu tại Diễn đàn. Ảnh: BTC

Hệ sinh thái trở thành yêu cầu cạnh tranh

Thông tin tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2026 diễn ra ngày 29/9 tại TP. Hồ Chí Minh, Tổng Biên tập Báo Tài chính - Đầu tư Phạm Văn Hoành cho biết, 8 tháng năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4% so với cùng kỳ. Vốn đăng ký mới đạt 21,71 tỷ USD, tăng 96,8%; trong đó công nghiệp chế biến, chế tạo thu hút 12,15 tỷ USD, chiếm 55,9% tổng vốn đăng ký mới.

Vốn FDI thực hiện đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12%, mức cao nhất cùng kỳ trong 5 năm qua. Riêng công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 14,24 tỷ USD, chiếm 82,6% tổng vốn FDI thực hiện. Những con số này cho thấy dòng vốn tiếp tục đi vào sản xuất, kéo theo nhu cầu thực đối với đất công nghiệp, nhà xưởng, logistics và các dịch vụ hỗ trợ sản xuất.

Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài Chính) cũng cho thấy, vốn FDI có xu hướng tập trung vào những địa phương có hạ tầng công nghiệp và quỹ đất sẵn sàng. Điều này cho thấy lợi thế của những cụm công nghiệp đã hình thành, đồng thời đặt ra yêu cầu nâng cao sức cạnh tranh và năng lực thu hút nhà đầu tư của các khu công nghiệp cũng như các địa phương.

Bài toán bất động sản công nghiệp Việt Nam trong bối cảnh tái cấu trúc toàn cầu. Ảnh: BTC

Cuộc cạnh tranh vì vậy không chỉ còn là quỹ đất và giá thuê mà đang chuyển sang chất lượng hạ tầng, tốc độ triển khai và năng lực vận hành. Theo đó, đây cũng là lúc cần nhìn lại khái niệm về khu công nghiệp thế hệ mới. Khu công nghiệp không chỉ là nơi cung cấp mặt bằng sản xuất mà phải trở thành một phần của hệ sinh thái sản xuất, nơi doanh nghiệp có thể triển khai nhanh, vận hành ổn định, kiểm soát chi phí và đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của chuỗi cung ứng toàn cầu.

Bà Trang Lê, Tổng giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn JLL Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản công nghiệp đang phân hóa rõ hơn khi nhà đầu tư không còn lựa chọn địa điểm chỉ dựa trên giá trị đầu tư ban đầu mà đánh giá tổng giá trị vận hành dài hạn. Những khu công nghiệp có kết nối với cảng biển quốc tế, sân bay và các hành lang giao thông huyết mạch đang có lợi thế. Cùng với đó, các tiêu chí về nguồn nhân lực có kỹ năng, an ninh năng lượng, lộ trình xanh, tốc độ và tính minh bạch trong triển khai ngày càng được chú trọng.

Theo bà Trang Lê, cung cấp đất và hạ tầng cứng không còn đủ để cạnh tranh; khu công nghiệp thế hệ mới cần tích hợp năng lượng sạch, hạ tầng kỹ thuật cao, dịch vụ hỗ trợ và hệ sinh thái nhân lực.

Từ tài sản đơn lẻ đến năng lực cạnh tranh

Theo các chuyên gia, Việt Nam cần cạnh tranh bằng năng lực thay vì chỉ dựa vào chi phí thấp; giá trị đến từ các hệ thống kết nối thay vì các tài sản đơn lẻ; đồng thời cần mở rộng quy mô thay vì chỉ dừng ở các dự án thí điểm.

Từ góc nhìn của nhà đầu tư đã có hơn 30 năm đồng hành cùng Việt Nam, ông Lee Ark Boon, CEO Sembcorp Development, đồng Chủ tịch VSIP Group cho rằng, sự tái cấu trúc chuỗi cung ứng đang tạo ra cơ hội để Việt Nam chuyển từ một căn cứ sản xuất có tính cạnh tranh thành nền tảng cho các ngành công nghiệp giá trị cao hơn và dịch vụ hiện đại. Tuy nhiên, nhà xưởng có thể xây dựng, còn hệ sinh thái thì không dễ sao chép. Chuỗi cung ứng không chỉ dịch chuyển vì đất đai hay nhân công mà hướng tới những nơi có hệ sinh thái.

Một động lực khác là trí tuệ nhân tạo (AI). Ông Lee Ark Boon cho rằng AI đang tạo ra những bước tiến lớn về năng suất, đồng thời kéo theo nhu cầu chưa từng có về điện, nước và hạ tầng. Khi công nghiệp tiến lên những nấc thang giá trị cao hơn, kỳ vọng của nhà đầu tư cũng thay đổi, trong đó phát triển bền vững không còn là yếu tố bổ sung mà trở thành nền tảng cạnh tranh.

Các doanh nghiệp được vinh danh ở giải thưởng “Vì tương lai xanh” năm 2026. Ảnh: Phạm Thọ

Với dòng vốn tiếp tục tạo nhu cầu đối với không gian sản xuất, yêu cầu đặt ra với bất động sản công nghiệp không chỉ là chuẩn bị thêm quỹ đất, mà là nâng chất lượng hạ tầng và năng lực vận hành để đáp ứng một chuỗi cung ứng đang thay đổi.

Trong khuôn khổ Diễn đàn, Ban tổ chức đã trao giải thưởng “Vì tương lai xanh” năm 2026 cho 46 đơn vị, doanh nghiệp và địa phương tiêu biểu trong phát triển bất động sản công nghiệp xanh và bền vững. Các đơn vị được vinh danh ở nhiều nhóm, từ nhà phát triển bất động sản công nghiệp xanh, doanh nghiệp chuyển đổi xanh, doanh nghiệp cung cấp giải pháp công nghiệp xanh đến các địa phương tiêu biểu trong phát triển bất động sản công nghiệp.

Trong đó, Công ty CP Thanh Bình Phú Mỹ, Công ty CP Khu công nghiệp Thành Thành Công, Công ty CP Becamex Bình Định, Tổng công ty Viglacera và Fraser Property Vietnam được ghi nhận ở nhóm nhà phát triển bất động sản công nghiệp xanh dẫn đầu năm 2026.

Nhiều mô hình được ghi nhận gắn với những yếu tố cụ thể của phát triển xanh như xử lý nước thải, sử dụng năng lượng tái tạo, nhà xưởng đạt chứng nhận công trình xanh, logistics và tối ưu năng lượng. Chẳng hạn, KCN chuyên sâu Phú Mỹ 3 có hệ thống xử lý nước thải đạt chuẩn Loại A và hệ thống điện ngầm toàn khu; KCN Thành Thành Công có hệ thống xử lý nước thải công suất 31.000 m³/ngày đêm và điện mặt trời áp mái 13,8 MWp.

Ở nhóm doanh nghiệp cung cấp giải pháp công nghiệp xanh, các giải pháp được ghi nhận trải rộng từ quản lý nước, chất thải, logistics đến hạ tầng nước và tiết kiệm năng lượng. Trong đó, SUEZ cung cấp giải pháp quản lý nước và chất thải ở quy mô khu công nghiệp; DSV tập trung tối ưu hóa logistics, giảm tiêu hao nhiên liệu và phát thải carbon; Nhựa Tiền Phong phát triển các giải pháp hạ tầng nước cho khu công nghiệp.

Cùng với doanh nghiệp, TP. Hồ Chí Minh, Bắc Ninh và Đồng Nai được vinh danh là các địa phương tiêu biểu trong phát triển bất động sản công nghiệp năm 2026.