 |
| Các chuyên gia thảo luận tại Hội thảo. |
Bất động sản khu công nghiệp Việt Nam đang đứng trước những yêu cầu mới khi dòng vốn đầu tư nước ngoài ngày càng hướng tới các lĩnh vực công nghệ cao, sản xuất hiện đại và có giá trị gia tăng lớn. Không chỉ cần quỹ đất và hạ tầng kỹ thuật, các khu công nghiệp còn phải đáp ứng đồng thời những tiêu chuẩn về năng lượng, môi trường, logistics, hạ tầng số và dịch vụ hỗ trợ sản xuất.
Sự thay đổi này kéo theo nhu cầu vốn đầu tư ngày càng lớn, trong khi đặc thù phát triển hạ tầng khu công nghiệp là thời gian triển khai và thu hồi vốn kéo dài. Làm thế nào để đa dạng hóa nguồn tài chính, giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và đưa vốn đến đúng dự án, đúng thời điểm đang trở thành vấn đề cần giải quyết.
Tại hội thảo “Khơi dòng tài chính bất động sản khu công nghiệp: Đón sóng đầu tư trong kỷ nguyên tăng trưởng mới” được tổ chức ngày 29/9, TS. Phan Hữu Thắng, Chủ tịch Liên chi hội Tài chính khu công nghiệp Việt Nam (VIPFA) nhận định, Việt Nam đang bước vào một chu kỳ đầu tư mới, trong đó dòng vốn FDI có sự thay đổi về lĩnh vực và yêu cầu lựa chọn địa điểm đầu tư.
Các tập đoàn quốc tế ngày càng quan tâm tới những ngành như bán dẫn, điện tử, trí tuệ nhân tạo (AI), công nghệ số, công nghiệp chính xác, năng lượng sạch, công nghệ xanh và logistics. Điều này đòi hỏi các khu công nghiệp phải thay đổi để đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư.
“Trong bối cảnh đó, khu công nghiệp không còn đơn thuần là nơi có đất sạch, nhà xưởng và hạ tầng kỹ thuật”, ông Thắng nhấn mạnh.
 |
| TS. Phan Hữu Thắng, Chủ tịch Liên chi hội Tài chính khu công nghiệp Việt Nam (VIPFA). |
Theo vị chuyên gia, khu công nghiệp đang dần trở thành nền tảng của một hệ sinh thái sản xuất, nơi kết nối dòng vốn FDI với doanh nghiệp trong nước, công nghệ, logistics, năng lượng, nhân lực và tài chính. Vì vậy, cách tiếp cận về huy động và sử dụng vốn cũng cần thay đổi tương ứng.
Một trong những vấn đề được ông Thắng lưu ý là cơ cấu nguồn vốn phát triển khu công nghiệp hiện vẫn phụ thuộc khá lớn vào tín dụng ngân hàng và những nguồn vốn có kỳ hạn chưa thực sự phù hợp với đặc điểm đầu tư hạ tầng dài hạn.
Trong khi đó, phát triển khu công nghiệp thế hệ mới không chỉ cần vốn cho giải phóng mặt bằng, giao thông nội khu, hệ thống điện, nước và xử lý nước thải mà còn phải đầu tư thêm cho chuyển đổi xanh, năng lượng sạch, hạ tầng số và các tiêu chuẩn môi trường.
Do đó, nhu cầu đặt ra không đơn thuần là tăng quy mô huy động vốn mà còn phải xây dựng cấu trúc tài chính phù hợp, tạo điều kiện kết nối nguồn vốn ngân hàng, vốn chủ sở hữu, trái phiếu, quỹ đầu tư, vốn quốc tế và tài chính xanh.
Cùng quan điểm, bà Nguyễn Thị Bích Dung, Phó trưởng Ban Quản lý Khu kinh tế Hải Phòng cho rằng, yêu cầu đối với hạ tầng khu công nghiệp đang chuyển từ đáp ứng nhu cầu về quỹ đất sang phát triển hệ thống hạ tầng đồng bộ, hiện đại, xanh, đủ khả năng phục vụ những dự án công nghệ cao và quy mô lớn.
Tuy nhiên, các dự án hạ tầng khu công nghiệp thường có tổng mức đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn dài, trong khi nhu cầu vốn cho giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hoàn thiện công trình phụ trợ đều rất lớn.
Theo đại diện Ban Quản lý Khu kinh tế Hải Phòng, vấn đề quan trọng không chỉ nằm ở việc huy động thêm nguồn lực mà còn là khả năng đưa vốn đến đúng dự án, đúng thời điểm với chi phí hợp lý.
“Chúng tôi kỳ vọng hội thảo sẽ tập trung nhận diện những điểm nghẽn đang cản trở dòng vốn vào bất động sản khu công nghiệp, từ đó đề xuất các giải pháp thiết thực nhằm khơi thông nguồn vốn, nâng cao hiệu quả đầu tư và tạo thêm động lực cho phát triển hạ tầng khu công nghiệp”, bà Dung nhấn mạnh.
Bên cạnh yêu cầu đổi mới mô hình tài chính, tiến độ giải phóng mặt bằng và bàn giao đất cũng được các chuyên gia xác định là vấn đề có tác động trực tiếp đến hiệu quả sử dụng vốn đầu tư khu công nghiệp.
Từ thực tiễn Hải Phòng, TS. Lê Minh Nghĩa, Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA) cho biết, bất động sản khu công nghiệp của thành phố đang ghi nhận nhiều chuyển động tích cực, song vẫn tồn tại những vướng mắc cần tiếp tục tháo gỡ.
“Điểm sáng là nhiều dự án đã đạt tiến độ giải phóng mặt bằng rất cao. KCN Nam Tràng Cát đạt khoảng 98%, KCN Tân Trào giai đoạn 1 khoảng 98%, KCN Kim Thành gần 99%. Điều đó cho thấy quyết tâm rất lớn của chính quyền các cấp và sự nỗ lực của các chủ đầu tư”, ông Nghĩa cho biết.
Dù vậy, tỷ lệ giải phóng mặt bằng cao chưa đồng nghĩa với việc chủ đầu tư có thể tiếp nhận toàn bộ diện tích để triển khai thi công. Thực tế vẫn có dự án đã giải phóng khoảng 98% diện tích nhưng phần đất được bàn giao còn hạn chế. Một số trường hợp, mặt bằng đã giải phóng nằm phân tán, không liền vùng, liền thửa nên chưa đủ điều kiện tổ chức xây dựng hạ tầng đồng bộ.
Theo ông Nghĩa, cần nhìn nhận những vướng mắc này dưới cả góc độ tài chính, thay vì chỉ xem đây là vấn đề đất đai hoặc thủ tục hành chính.
Mặt bằng chậm bàn giao đồng nghĩa với nguồn vốn đã bố trí chưa thể đưa vào vận hành theo kế hoạch. Khi tiến độ kéo dài, chi phí vốn tiếp tục phát sinh, cơ hội thu hút nhà đầu tư thứ cấp có thể bị bỏ lỡ, đồng thời ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư và tổ chức tín dụng.
Ngược lại, việc giải quyết đồng bộ các vấn đề về đất đai, quy hoạch và hạ tầng sẽ tạo điều kiện để nguồn vốn được sử dụng hiệu quả hơn, giảm chi phí và đẩy nhanh tiến độ dự án.
Từ thực tế này, Chủ tịch VFCA cho rằng, thể chế, quy hoạch, đất đai, tái định cư và tài chính cần được xem xét trong một chuỗi liên hoàn. Khơi thông nguồn vốn cho bất động sản khu công nghiệp vì thế không thể tách rời việc xử lý các vướng mắc trong quá trình chuẩn bị và triển khai đầu tư.
 |
| Bà Nguyễn Thị Bích Dung, Phó trưởng Ban Quản lý Khu kinh tế Hải Phòng. |
Đối với Hải Phòng, bà Nguyễn Thị Bích Dung cho biết, thành phố đang từng bước mở rộng và nâng cao chất lượng hệ thống khu kinh tế, khu công nghiệp nhằm gia tăng năng lực công nghiệp, logistics và khả năng thu hút các dự án có hàm lượng công nghệ, giá trị gia tăng cao.
Ban Quản lý Khu kinh tế Hải Phòng sẽ tiếp tục đồng hành cùng doanh nghiệp, nhà đầu tư trong quá trình tháo gỡ khó khăn, cải thiện môi trường đầu tư và tạo điều kiện thuận lợi để các dự án được triển khai hiệu quả.
Ở góc nhìn dài hạn, TS. Phan Hữu Thắng cho rằng, đổi mới tài chính cần đi cùng với thay đổi mô hình phát triển khu công nghiệp. Nếu tiếp tục vận hành theo cách tiếp cận truyền thống, chỉ tập trung vào đất, hạ tầng và nhà xưởng, các khu công nghiệp sẽ khó đáp ứng đầy đủ yêu cầu của dòng vốn FDI thế hệ mới.
Theo ông, nhà đầu tư quốc tế không chỉ mang đến nguồn vốn mà còn có công nghệ, tiêu chuẩn sản xuất, năng lực quản trị, hoạt động nghiên cứu và phát triển (R&D), mạng lưới sản xuất toàn cầu và thị trường.
Để đón nhận dòng vốn này, khu công nghiệp phải có khả năng đáp ứng đồng thời các điều kiện về đất sạch, điện sạch, nước sạch, logistics, hạ tầng số, nguồn nhân lực chất lượng cao và môi trường đầu tư minh bạch.
Vì vậy, ông Thắng đề xuất chuyển từ mô hình phát triển dựa trên đất - hạ tầng - nhà xưởng sang mô hình kết nối khu công nghiệp với FDI, công nghệ, logistics, năng lượng, tài chính và doanh nghiệp Việt Nam.
“Chúng ta cần chuyển từ tư duy “phát triển các KCN” sang “kiến tạo hệ sinh thái công nghiệp”, ông Thắng nêu quan điểm.
Sự chuyển đổi này cũng đặt ra yêu cầu thay đổi cách đánh giá hiệu quả phát triển khu công nghiệp. Thay vì chỉ quan tâm đến số lượng khu công nghiệp được xây dựng mới, cần xem xét giá trị mà các dự án tạo ra, chất lượng dòng vốn thu hút, mức độ tham gia của doanh nghiệp Việt Nam vào chuỗi cung ứng, cũng như khả năng đóng góp vào phát triển công nghệ, năng suất và nguồn nhân lực.
Theo đó, tài chính không chỉ đóng vai trò bảo đảm nguồn lực xây dựng hạ tầng mà còn cần gắn với mục tiêu hình thành một hệ sinh thái sản xuất có năng lực cạnh tranh cao hơn.
“Khơi dòng tài chính cho bất động sản KCN không chỉ là giải bài toán vốn cho các dự án KCN. Đó là khơi thông một trong những dòng vốn quan trọng để mở ra một chu kỳ phát triển công nghiệp mới của Việt Nam”, TS. Phan Hữu Thắng nhấn mạnh.
Từ các ý kiến tại hội thảo, có thể thấy yêu cầu đặt ra đối với bất động sản khu công nghiệp không chỉ là mở rộng khả năng tiếp cận vốn mà còn phải giải quyết đồng thời những điểm nghẽn về mặt bằng, tiến độ đầu tư và cấu trúc tài chính. Đây là những điều kiện cần thiết để nâng cao chất lượng hạ tầng, đáp ứng yêu cầu của dòng vốn FDI thế hệ mới và gia tăng sự tham gia của doanh nghiệp trong nước vào chuỗi cung ứng.
