Bất động sản công nghiệp phía Nam tái cấu trúc để đón FDI công nghệ cao

Quang cảnh tọa đàm. Ảnh: Thu Dịu

Dòng vốn mới kéo theo nhu cầu mới

Tại tọa đàm “Bất động sản công nghiệp phía Nam: Đón làn sóng FDI công nghệ cao và kiến tạo hệ sinh thái sản xuất mới” do Báo Công Thương tổ chức ngày 25/9 các chuyên gia cho rằng, thị trường đang bước vào giai đoạn thay đổi về chất. Dòng vốn FDI ngày càng hướng vào công nghệ cao, điện tử, công nghiệp hỗ trợ, logistics, kéo theo yêu cầu mới về quỹ đất, hạ tầng và chất lượng dịch vụ trong khu công nghiệp (KCN).

Tính đến ngày 31/8/2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4% so với cùng kỳ; vốn FDI thực hiện ước đạt 17,25 tỷ USD. Riêng TP. Hồ Chí Minh trong 8 tháng thu hút hơn 10,06 tỷ USD, Đồng Nai gần 1,9 tỷ USD và Tây Ninh đạt 1,414 tỷ USD tổng vốn FDI cấp mới và điều chỉnh.

Tại các khu chế xuất, khu công nghiệp TP. Hồ Chí Minh, 9 tháng năm 2026, tổng vốn thu hút đầu tư trong và ngoài nước đạt 5,57 tỷ USD, trong đó FDI khoảng 4,2 tỷ USD và vốn trong nước khoảng 1,3 tỷ USD. Theo ông Lê Văn Thinh, Phó Trưởng ban Ban Quản lý các KCX-KCN TP. Hồ Chí Minh (HEPZA), dù số lượng doanh nghiệp FDI giảm so với cùng kỳ, quy mô vốn lại tăng. Đáng chú ý là dự án Trung tâm dữ liệu tại KCN Tân Phú Trung có quy mô 2,1 tỷ USD.

Diễn biến này đặt ra yêu cầu tổ chức lại không gian công nghiệp. Theo ông Lê Văn Thinh, sau khi hợp nhất ba địa phương vào tháng 7/2025, TP. Hồ Chí Minh tập trung cơ cấu lại không gian phát triển công nghiệp, trong đó nâng cao năng lực logistics là một trọng tâm. Các KCN được định hướng gắn với các trục giao thông chính, đường sắt Đông - Tây, Bắc - Nam và nghiên cứu tuyến đường sắt chuyên dụng phục vụ công nghiệp.

Không gian công nghiệp cũng được tính toán theo lợi thế từng khu vực. TP. Hồ Chí Minh phát huy hệ sinh thái viện - trường và nguồn nhân lực chất lượng cao để phát triển công nghiệp công nghệ cao; khu vực Bình Dương tận dụng quỹ đất và lực lượng lao động để phát triển công nghiệp hỗ trợ; khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu phát huy lợi thế cảng biển nước sâu để phát triển logistics công nghiệp, công nghiệp nặng gắn với dầu khí và khu thương mại tự do.

Ở góc độ thị trường, ông Trương Gia Bảo, Phó Chủ tịch Liên chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam cho biết, khả năng hấp thụ của bất động sản công nghiệp phía Nam đang khá tốt. Tổng nguồn cung đất công nghiệp tại ba địa phương khoảng 36.063 ha, tỷ lệ lấp đầy bình quân 76,3%; riêng TP. Hồ Chí Minh 86,1%, Đồng Nai 73,1% và Tây Ninh 60,9%. Trong khi đó, nhà xưởng, nhà kho xây sẵn có tỷ lệ lấp đầy trên 90%.

Theo ông Bảo, nhu cầu đang dịch chuyển từ thuê đất sang nhà xưởng, nhà kho xây sẵn và từ KCN đa ngành sang các mô hình chuyên ngành, sinh thái, thông minh. Nhà đầu tư không chỉ tìm kiếm mặt bằng sản xuất mà còn quan tâm vùng nguyên liệu và hệ sinh thái doanh nghiệp hỗ trợ.

Hạ tầng đồng bộ đang trở thành yêu cầu quan trọng để các khu công nghiệp phía Nam đón dòng vốn công nghệ cao. Ảnh: HEPZA

Hạ tầng phải đi trước một bước

Sự thay đổi của dòng vốn đang mở rộng yêu cầu đối với chủ đầu tư hạ tầng. KCN không chỉ cần quỹ đất mà phải có hạ tầng logistics, năng lượng, công nghệ, môi trường và các dịch vụ hỗ trợ đủ khả năng phục vụ doanh nghiệp.

Ở quy mô vùng, yêu cầu đặt ra là tăng tính liên kết giữa TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Tây Ninh. TP. Hồ Chí Minh có thế mạnh về dịch vụ, tài chính, công nghệ, đổi mới sáng tạo và nhân lực chất lượng cao; Đồng Nai phát huy sản xuất công nghiệp, công nghiệp hỗ trợ và logistics; Tây Ninh có lợi thế về quỹ đất cho các ngành sản xuất phù hợp. Việc kết nối các lợi thế này được kỳ vọng hình thành chuỗi giá trị liên vùng thay vì mỗi địa phương phát triển riêng lẻ.

Trong chuỗi hạ tầng đó, năng lượng là điều kiện trực tiếp đối với khả năng vận hành của các dự án công nghệ cao. Theo ông Bùi Quốc Hoan, Phó Tổng giám đốc Tổng công ty Điện lực miền Nam (EVNSPC), các dự án FDI công nghệ cao thường tập trung tại một số KCN, khiến phụ tải có thể tăng nhanh và phát sinh nguy cơ quá tải cục bộ. Các nhà máy sử dụng nhiều thiết bị điện tử, điều khiển tự động cũng đặt yêu cầu cao về chất lượng điện năng. Vì vậy, việc lựa chọn vị trí KCN công nghệ cao cần tính đến lưới điện đã hoặc đang được đầu tư đáp ứng tiêu chí N-1, hoặc nằm gần quy hoạch phát triển lưới điện.

EVNSPC đã chủ động làm việc với chủ đầu tư từ giai đoạn phê duyệt quy hoạch, đầu tư trạm 110kV và đường dây đấu nối, đồng thời áp dụng tiêu chí N-1 nhằm bảo đảm nguồn dự phòng cho các trạm biến áp cấp điện khu công nghiệp. Hệ thống điện khu vực phía Nam hiện có tổng công suất nguồn khoảng 37.000 MW, trong khi công suất cực đại năm 2026 khoảng 22.000 MW. Trên cơ sở nguồn điện và công suất tiêu thụ hiện hữu, khu vực phía Nam đang có dư địa đáp ứng nhu cầu của các KCN mới khi thu hút thêm nhà đầu tư thứ cấp.

Bên cạnh yêu cầu đủ và ổn định, bài toán năng lượng xanh ngày càng được đặt ra cùng với quá trình thu hút FDI công nghệ cao. Ông Bùi Quốc Hoan cho biết, các cơ chế về điện mặt trời mái nhà tự sản, tự tiêu và mua bán điện trực tiếp tạo thêm khả năng huy động nguồn lực xã hội hóa, vừa hỗ trợ tăng nguồn cung vừa đáp ứng yêu cầu phát triển xanh.

Từ quỹ đất đến nhà xưởng, logistics, năng lượng và hạ tầng số, các yêu cầu đối với bất động sản công nghiệp phía Nam đang ngày càng mở rộng. Dòng vốn công nghệ cao vì thế không chỉ tạo thêm nhu cầu về diện tích công nghiệp mà còn đặt ra yêu cầu nâng chất lượng toàn bộ hệ sinh thái sản xuất.