Gần 2/3 vốn FDI sản xuất mới đổ vào nhóm nhà xưởng xây sẵn

Các dự án nhà xưởng xây sẵn thu hút khoảng 7,09 tỷ USD, tương đương 66,24% tổng vốn FDI sản xuất đăng ký mới. Ảnh: Internet

Nhà xưởng thu hút 7,09 tỷ USD vốn FDI sản xuất mới

Dòng vốn FDI sản xuất vào Việt Nam đang cho thấy sự thay đổi đáng chú ý trong cách nhà đầu tư tiếp cận bất động sản công nghiệp. Bên cạnh quy mô, vị trí và quỹ đất, khả năng rút ngắn thời gian triển khai, sớm đưa nhà máy vào vận hành ngày càng được cân nhắc ngay từ giai đoạn lựa chọn địa điểm đầu tư.

Theo phân tích của Savills Việt Nam, trong tổng số 468 dự án FDI sản xuất đăng ký mới trên cả nước trong nửa đầu năm 2026, có 266 dự án thuộc nhóm nhà xưởng, chiếm 56,84% tổng số dự án. Xét về quy mô vốn, các dự án nhà xưởng thu hút khoảng 7,09 tỷ USD, tương đương 66,24% tổng vốn FDI sản xuất đăng ký mới.

Trong khi đó, 202 dự án liên quan đến đất công nghiệp thu hút khoảng 3,62 tỷ USD, chiếm 33,76% tổng vốn đầu tư mới. Như vậy, không chỉ chiếm hơn một nửa số dự án, nhóm nhà xưởng còn thu hút gần 2/3 tổng vốn FDI sản xuất đăng ký mới trong giai đoạn này.

Theo Savills Việt Nam, việc nhà xưởng chiếm tỷ trọng cao hơn cả về số dự án và giá trị vốn cho thấy sự thay đổi trong nhu cầu của nhà đầu tư. Trước đây, đất công nghiệp thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng vốn đầu tư nhờ đặc tính phát triển dài hạn và quy mô của các dự án greenfield - dự án phát triển mới từ đầu. Hiện nay, bên cạnh quỹ đất, khả năng rút ngắn thời gian triển khai ngày càng được đưa vào cân nhắc ngay từ khi lựa chọn địa điểm.

Ông John Campbell, Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam nhận định, trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu liên tục tái cấu trúc, tốc độ triển khai ngày càng trở thành một yếu tố cạnh tranh quan trọng. Đối với nhiều doanh nghiệp, việc đưa nhà máy vào hoạt động sớm hơn vài tháng có thể tạo lợi thế đáng kể về chi phí, đơn hàng và khả năng tham gia chuỗi cung ứng.

Xu hướng này đang thúc đẩy sự quan tâm đối với các giải pháp nhà xưởng xây sẵn, đặc biệt trong những ngành có yêu cầu triển khai nhanh như điện tử, linh kiện, sản xuất công nghệ cao và các hoạt động sản xuất phục vụ chuỗi cung ứng toàn cầu.

Nếu trước đây nhà xưởng xây sẵn chủ yếu được xem là giải pháp giúp doanh nghiệp nhanh chóng gia nhập thị trường trước khi phát triển cơ sở sản xuất riêng, Savills cho rằng mô hình này hiện đang dần trở thành một lựa chọn được cân nhắc ngay từ giai đoạn đầu tư.

Sự dịch chuyển thể hiện rõ tại miền Bắc - khu vực đang dẫn đầu cả nước về thu hút FDI sản xuất. Trong nửa đầu năm 2026, nhà xưởng chiếm 54% tổng số dự án FDI sản xuất mới tại miền Bắc nhưng thu hút tới 73% tổng vốn đầu tư, tương đương khoảng 6,3 tỷ USD. Các dự án đất công nghiệp chiếm 46% số dự án nhưng chỉ chiếm 27% tổng vốn.

Theo ông John Campbell, cơ cấu này cho thấy ngay cả những dự án quy mô lớn trong các lĩnh vực như điện tử, bán dẫn và sản xuất công nghệ cao cũng ngày càng chú trọng khả năng rút ngắn thời gian triển khai, giảm thiểu các bước phát triển ban đầu.

Thay vì chủ yếu tìm kiếm quỹ đất để tự phát triển nhà máy theo nhu cầu riêng, ngày càng nhiều doanh nghiệp ưu tiên những cơ sở sản xuất đã sẵn sàng vận hành. Theo chuyên gia Savills Việt Nam, điều này phản ánh sự thay đổi trong chiến lược đầu tư khi khoảng thời gian từ cấp phép đến sản xuất trở thành một trong những tiêu chí quan trọng trong quá trình lựa chọn địa điểm.

Tại miền Nam, xu hướng tương tự cũng được ghi nhận khi nhà xưởng chiếm khoảng 63% tổng số dự án FDI sản xuất mới trong khu vực. Tuy nhiên, xét về giá trị vốn, tỷ trọng giữa nhà xưởng và đất công nghiệp tương đối cân bằng. Cơ cấu số dự án vẫn cho thấy nhu cầu đối với các mô hình có thể hỗ trợ triển khai nhanh đang ngày càng rõ nét.

Tốc độ triển khai trở thành lợi thế cạnh tranh

Từ những thay đổi trên, Savills Việt Nam dự báo sự phát triển của các ngành điện tử, bán dẫn và sản xuất công nghệ cao sẽ tiếp tục tạo động lực cho phân khúc nhà xưởng trong những năm tới. Khi FDI ngày càng tập trung vào các dự án có giá trị cao và yêu cầu chuyên môn sâu, khả năng cung cấp mặt bằng sản xuất phù hợp, sẵn sàng đưa vào vận hành sẽ trở thành một lợi thế cạnh tranh ngày càng quan trọng đối với thị trường bất động sản công nghiệp.

Tuy nhiên, sự gia tăng nhu cầu đối với nhà xưởng xây sẵn không đồng nghĩa vai trò của đất công nghiệp suy giảm. Các dự án greenfield, kế hoạch mở rộng quy mô lớn và những khoản đầu tư sản xuất dài hạn vẫn tiếp tục tạo nhu cầu đối với quỹ đất công nghiệp chất lượng cao.

Theo Savills Việt Nam, thị trường đang hướng tới cấu trúc đa dạng hơn, trong đó nhu cầu không chỉ tập trung vào nguồn cung đất công nghiệp mà ngày càng mở rộng sang các nền tảng sản xuất và logistics hoàn chỉnh, đáp ứng yêu cầu về tốc độ, tính linh hoạt và hiệu quả vận hành.

Sự phát triển của thị trường cũng được thể hiện qua sự hiện diện và mở rộng của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp. Bên cạnh những thương hiệu đã có mặt như BW Industrial, Frasers Property, KTG Industrial, Core5, SLP và Mapletree, thị trường ghi nhận thêm Logicross - thương hiệu logistics thuộc Mitsubishi Estate (Nhật Bản).

Hai dự án đầu tiên của Logicross tại Việt Nam là Logicross Nam Thuận và Logicross Hải Phòng đang bổ sung nguồn cung nhà kho xây sẵn, qua đó cho thấy các mô hình bất động sản công nghiệp phục vụ sản xuất và logistics ngày càng đa dạng.

Theo ông John Campbell, vấn đề nhà đầu tư quan tâm hiện nay không còn đơn thuần là thị trường còn bao nhiêu đất công nghiệp để phát triển, mà quan trọng hơn là họ có thể đi vào hoạt động nhanh đến mức nào. Đây được xem là một trong những yếu tố quan trọng định hình thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn tiếp theo.