Bất động sản công nghiệp phía Nam bước vào giai đoạn phát triển theo chiều sâu

Bất động sản công nghiệp phía Nam có sự chuyển dịch rõ nét. Ảnh ST

Tăng trưởng mạnh về quy mô và giá trị

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, trong giai đoạn 10 năm, phân khúc đất khu công nghiệp phía Nam ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể cả về nguồn cung lẫn giá. Tổng diện tích đất công nghiệp tăng 80,21%, trong khi giá sơ cấp trung bình tăng 120,5%, tương đương tốc độ tăng trưởng kép hàng năm đạt 9,18%.

Cùng với đó, các mô hình tài sản xây sẵn cũng mở rộng nhanh chóng. Nhà kho xây sẵn tăng nguồn cung 141%, giá thuê tăng 43,8% (CAGR 5,3%). Nhà xưởng xây sẵn tăng 134% về nguồn cung, trong khi giá thuê tăng 16,7% (CAGR 2,2%).

Những con số này phản ánh rõ một giai đoạn phát triển theo chiều rộng, khi thị trường được thúc đẩy bởi nhu cầu sản xuất gia tăng và làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Với lợi thế về hạ tầng và vị trí kết nối, phía Nam trở thành điểm đến trọng yếu của dòng vốn công nghiệp.

Tuy nhiên, điểm đáng chú ý trong báo cáo không nằm ở tốc độ tăng trưởng, mà ở sự thay đổi trong bản chất vận động của thị trường. Sau giai đoạn mở rộng nhanh, bất động sản công nghiệp phía Nam đang chuyển sang giai đoạn “tinh chỉnh để gia tăng giá trị”, với trọng tâm là tiêu chuẩn sản phẩm, hiệu quả vận hành và yếu tố bền vững.

Sự chuyển dịch này diễn ra trong bối cảnh nền tảng sản xuất của Việt Nam tiếp tục được củng cố, mạng lưới thương mại mở rộng và vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu ngày càng rõ nét. Nhu cầu thuê vì vậy không chỉ duy trì ổn định mà còn nâng cấp về chất, khi doanh nghiệp ưu tiên những dự án có khả năng tối ưu vận hành, đảm bảo tính liên tục của chuỗi cung ứng và có vị trí chiến lược.

Thực tế này kéo theo sự thay đổi trong cách phát triển dự án. Các khu công nghiệp không còn chỉ cạnh tranh bằng diện tích hay giá thuê, mà bằng chất lượng quy hoạch, mức độ hoàn thiện hạ tầng và khả năng tích hợp với hệ thống logistics.

Một điểm đáng chú ý khác là sự định hình rõ hơn của cấu trúc tăng trưởng theo vùng. Tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam bao gồm TP. Hồ Chí Minh, Tây Ninh và Đồng Nai thị trường đã phát triển 161 dự án khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 36.400 ha.

Ở phân khúc tài sản xây sẵn, khu vực này hiện có khoảng 6,60 triệu m2 nhà xưởng và 6,65 triệu m2 nhà kho, phân bổ tại hàng trăm dự án. Quy mô này không chỉ cho thấy tốc độ phát triển, mà còn phản ánh xu hướng hình thành các cụm công nghiệp có chiều sâu hơn, nơi các hoạt động sản xuất, lưu trữ và logistics được liên kết chặt chẽ.

Tổng quan 10 năm qua của phân khúc đất công nghiệp khu vực phía Nam. Nguồn: Cushman & Wakefield Việt Nam

Củng cố vai trò trung tâm công nghiệp

Sự phát triển theo cụm giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí, rút ngắn thời gian vận chuyển và nâng cao khả năng thích ứng trước các biến động của chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo dự báo, đến năm 2036, nguồn cung đất khu công nghiệp tại phía Nam có thể đạt tối thiểu 58.557 ha với khoảng 250 dự án. Trong khi đó, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn dự kiến đạt 7,76 triệu m2 và nhà kho xây sẵn đạt khoảng 7,31 triệu m2.

Quy mô nguồn cung tiếp tục mở rộng, nhưng đồng thời cũng đặt ra áp lực lớn hơn đối với các chủ đầu tư. Khi thị trường không còn khan hiếm sản phẩm, khả năng cạnh tranh sẽ phụ thuộc vào chất lượng phát triển, từ quy hoạch, thiết kế đến vận hành và dịch vụ đi kèm.

Bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc, Bộ phận Tư vấn Cho thuê - Công nghiệp và Văn phòng, Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định: “Thị trường công nghiệp miền Nam đã tăng trưởng mạnh mẽ trong suốt thập kỷ qua, nhưng có thể thấy rõ rằng trọng tâm của giai đoạn tiếp theo sẽ chuyển từ lượng sang chất. Đây là giai đoạn chiến lược hơn, nơi kết nối hạ tầng, chất lượng sản phẩm, hiệu quả vận hành và tính bền vững sẽ đóng vai trò lớn hơn trong việc tạo dựng giá trị dài hạn”.

Theo bà Đoan, nền tảng sản xuất sâu, mạng lưới logistics đã hình thành cùng nguồn cung tương lai dồi dào tiếp tục là lợi thế của khu vực. Tuy nhiên, kỳ vọng của khách thuê đang gia tăng rõ rệt, hướng tới các tài sản được quy hoạch tốt hơn, mô hình xây sẵn hiện đại hơn và những vị trí có thể hỗ trợ cả hiệu quả sản xuất lẫn khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng.

Diễn biến của 10 năm qua cho thấy bất động sản công nghiệp phía Nam đã hoàn tất một chu kỳ tăng trưởng dựa trên mở rộng quy mô. Giai đoạn tiếp theo sẽ không còn được đo bằng số lượng dự án hay diện tích phát triển, mà bằng khả năng tạo ra giá trị bền vững trên từng mét vuông đất công nghiệp.

Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng rõ nét, những dự án có vị trí chiến lược, hạ tầng hoàn thiện và đáp ứng tốt yêu cầu vận hành sẽ chiếm ưu thế. Đồng thời, xu hướng phát triển theo cụm và nâng cấp tiêu chuẩn sản phẩm được dự báo sẽ tiếp tục định hình thị trường trong những năm tới.