 |
| Các dự án hạ tầng quy mô lớn tại Vùng Kinh tế phía trọng điểm Nam đang mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới. Ảnh: ST |
Theo Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam, việc đồng loạt triển khai các dự án hạ tầng quy mô lớn tại Vùng Kinh tế phía Nam đang mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới, nơi vị trí, quy mô và khả năng kết nối trở thành lợi thế quyết định.
Hạ tầng bước vào giai đoạn “hiện thực hóa”
Trong giai đoạn trước, phát triển hạ tầng khu vực phía Nam chủ yếu được định hướng theo quy hoạch tổng thể và lộ trình dài hạn. Savills cho biết giai đoạn 2025–2026 đánh dấu bước tiến quan trọng khi nhiều dự án trọng điểm đồng loạt triển khai, tạo nền tảng cho các pha phát triển tiếp theo.
Kỳ họp thứ 8 HĐND TP. Hồ Chí Minh khóa X ngày 6/2 đã thông qua chủ trương đầu tư ba dự án hạ tầng trọng điểm với tổng vốn 20.745 tỷ đồng, nhằm tăng cường kết nối khu trung tâm với khu Đông, khu Nam và mở rộng mạng lưới giao thông đến các khu công nghiệp phía Tây Thành phố. Trong đó, dự án mở rộng đường Vĩnh Lộc sẽ nâng mặt cắt từ 18 m lên 30 m (4 làn xe), tạo trục kết nối mới cho các khu công nghiệp phía Tây TP. Hồ Chí Minh; dự kiến khởi công năm 2027 và hoàn thành vào năm 2028.
Bên cạnh đó, tuyến đường liên cảng Cát Lái – Phú Hữu – nút giao cao tốc TP. Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây và Vành đai 3 có tổng mức đầu tư gần 8.782 tỷ đồng, bao gồm tuyến đường mới và cầu cạn, phục vụ lưu thông hàng hóa ra cảng, dự kiến triển khai giai đoạn 2026–2028. Dự án còn lại là cầu Thủ Thiêm 4, với vốn đầu tư hơn 5.063 tỷ đồng, kết nối Khu đô thị mới Thủ Thiêm với khu Nam thành phố, góp phần giảm áp lực giao thông cho khu vực trung tâm và hoàn thiện mạng lưới giao thông đối ngoại của TP. Hồ Chí Minh.
Từ các dự án nội đô mang tính “giải nén” này, làn sóng đầu tư hạ tầng tiếp tục lan tỏa ra quy mô vùng, với những công trình có sức ảnh hưởng dài hạn đến cấu trúc phát triển công nghiệp.
Nổi bật nhất ở cấp độ khu vực là Sân bay quốc tế Long Thành – dự án hạ tầng mang tính chuyển đổi của toàn vùng. Giai đoạn 1 đang được triển khai với mục tiêu vận hành từ năm 2026, công suất thiết kế đạt 25 triệu lượt khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm. Khi đi vào hoạt động, Long Thành sẽ dần thay thế vai trò cửa ngõ hàng không quốc tế của Tân Sơn Nhất, đồng thời mở rộng đáng kể năng lực logistics và xuất khẩu cho các trung tâm công nghiệp tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An và TP. Hồ Chí Minh.
Song song đó, mạng lưới cao tốc và các tuyến vành đai đang tạo ra những thay đổi rõ nét về khả năng kết nối. Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh – kết nối TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Long An đã đạt nhiều bước tiến trong năm 2025 và dự kiến mở các đoạn chính từ 2026. Trong khi đó, Vành đai 4 cùng cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu đang từng bước hình thành trục liên kết trực tiếp giữa các khu công nghiệp và cụm cảng nước sâu.
 |
| Bất động sản khu công nghiệp phía Nam với nhiều tiềm năng tăng trưởng. Ảnh: ST |
Nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới
Theo ông John Campbell - Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, đây là thời điểm mang tính quyết định. Năm 2026 sẽ là năm bản lề của Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam, khi hạ tầng quy mô lớn chính thức "mở khóa" về quy mô, khả năng kết nối và năng lực cạnh tranh của bất động sản công nghiệp trong khu vực.
Báo cáo của Savills chỉ ra rằng hạ tầng không chỉ thúc đẩy tốc độ phát triển mà còn làm thay đổi không gian tăng trưởng của bất động sản công nghiệp. Khi các trục giao thông mới hình thành, hành lang công nghiệp được mở rộng ra ngoài các khu vực lõi truyền thống, giúp phân bổ lại nhu cầu và giảm áp lực lên quỹ đất hiện hữu.
Tại Vùng Kinh tế phía Nam, TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu tiếp tục giữ vai trò trụ cột, song không gian phát triển đang dịch chuyển theo các tuyến kết nối mới hướng về sân bay Long Thành và cụm cảng Cái Mép – Thị Vải. Trong nửa cuối năm 2025, khu vực SEZ ghi nhận khoảng 25.700 ha đất khu công nghiệp đang hoạt động, với tỷ lệ lấp đầy bình quân gần 90%. Đồng Nai và TP. Hồ Chí Minh duy trì mức lấp đầy trên 90%, trong khi Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu còn dư địa nhờ quỹ đất mới và vị trí chiến lược dọc các trục hạ tầng đang hình thành.
Nhu cầu ổn định từ các nhà sản xuất tiếp tục đẩy giá thuê đất công nghiệp lên cao. Theo Savills, giá thuê bình quân tại SEZ đạt khoảng 193 USD/m²/kỳ thuê, tăng so với mức 183 USD/m² năm 2024; TP. Hồ Chí Minh vẫn là thị trường có mặt bằng giá cao nhất khu vực.
Không chỉ đất công nghiệp, phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn cũng hưởng lợi rõ nét từ làn sóng đầu tư hạ tầng. Nguồn cung tại SEZ đạt khoảng 11,6 triệu m², với tỷ lệ lấp đầy lên tới 92%. Giá thuê trung bình đạt 4,4 USD/m²/tháng, phản ánh nhu cầu mạnh từ các doanh nghiệp sản xuất, logistics và thương mại điện tử – những lĩnh vực đòi hỏi khả năng kết nối nhanh và chi phí vận hành tối ưu.
Savills nhận định, việc hoàn thiện hạ tầng giao thông và logistics đang rút ngắn thời gian di chuyển giữa nhà máy, cảng biển và sân bay, qua đó gia tăng sức hút của các dự án xây sẵn, đặc biệt với nhóm khách thuê cần triển khai nhanh chuỗi cung ứng.
Theo Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam, sự kết hợp giữa cụm cảng Cái Mép – Thị Vải, sân bay Long Thành cùng mạng lưới cao tốc và vành đai đang hình thành hệ sinh thái hạ tầng toàn diện nhất cả nước cho sản xuất và logistics. Điều này không chỉ củng cố vai trò đầu tàu của Vùng Kinh tế phía Nam mà còn đặt nền móng để khu vực trở thành trung tâm công nghiệp – logistics cấp vùng.
Trong bối cảnh đó, Savills cho rằng năm 2026 không chỉ là cột mốc về tiến độ hạ tầng, mà còn mở ra chu kỳ phát triển dài hạn, khi bất động sản công nghiệp Việt Nam chuyển từ mở rộng diện tích sang tối ưu chất lượng, kết nối và giá trị gia tăng.
