 |
| Đại biểu Hoàng Văn Nghĩa (Đại biểu Quốc hội Quảng Ngãi) cho rằng, thực trạng hàng nghìn ha đất, hàng trăm dự án bất động sản đóng băng gây lãng phí lớn nguồn lực quốc gia. Ảnh: VPQH |
Gỡ điểm nghẽn chuyển nhượng dự án, hồi sinh hàng dự án đình trệ
Thảo luận tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sáng ngày 30/10, một trong những nội dung được các đại biểu quan tâm là điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, đặc biệt là quy định yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi thực hiện chuyển nhượng.
Phát biểu tại phiên thảo luận, đại biểu Hoàng Văn Nghĩa (Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Ngãi) cho rằng, thực trạng hàng nghìn ha đất, hàng trăm dự án bất động sản đóng băng, thậm chí hình thành những đô thị bỏ hoang tại nhiều địa phương đang gây lãng phí lớn nguồn lực quốc gia.
Đại biểu dẫn số liệu cho biết, riêng tại một thành phố lớn ở khu vực miền Bắc đã có 712 dự án với hơn 11.400 ha đất chậm tiến độ. Nhiều tỉnh, thành phố khác cũng có hàng trăm dự án đình trệ.
Theo đại biểu, những vụ án lớn vừa qua như Vạn Thịnh Phát và Tân Hoàng Minh càng khiến hàng nghìn tài sản bị phong tỏa, bế tắc, trong khi ngân sách thất thu và người dân thiếu hụt nguồn cung nhà ở.
Từ thực tế này, đại biểu đề nghị sửa đổi khoản 4 Điều 30 theo hướng cho phép bên nhận chuyển nhượng có đủ năng lực được kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa hoàn thành.
Một phương án khác được đại biểu đề xuất là cho phép trích trực tiếp tiền từ hợp đồng chuyển nhượng để nộp vào ngân sách nhà nước trước khi thực hiện thủ tục sang tên.
Đại biểu nhấn mạnh: “Đây là chìa khóa duy nhất để hồi sinh các dự án chết lâm sàng, vừa thu hồi tiền ngay cho ngân sách, vừa khởi động lại dự án để cung cấp nhà ở xã hội cho người dân”.
Đồng tình với hướng tháo gỡ này, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn Đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng) cho rằng, dự thảo yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng dự án nhằm bảo vệ nguồn thu ngân sách và ngăn việc chuyển nghĩa vụ chưa thực hiện cho chủ thể khác. Đây là mục tiêu cần thiết.
Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư đã mất khả năng tài chính, yêu cầu phải hoàn thành nghĩa vụ trước khi chuyển nhượng có thể khiến dự án tiếp tục đình trệ, đất đai bị lãng phí, người mua nhà và ngân hàng đều bị ảnh hưởng.
Đại biểu đề nghị bổ sung cơ chế thanh toán đồng thời có kiểm soát, có thể thiết kế theo từng loại dự án và mức độ rủi ro.
Đặc biệt, đại biểu lưu ý cơ chế này phải bảo đảm nguyên tắc: “Tuyệt đối không xóa nợ, không hợp thức hóa sai phạm”. Đồng thời, cần rà soát, thống nhất với Luật Đất đai về việc kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng, bảo đảm vừa thu được ngân sách, vừa đưa dự án vào sử dụng.
Cùng phân tích vấn đề này, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng) tán thành mục tiêu bảo đảm kỷ luật tài chính, chống thất thu ngân sách và ngăn ngừa việc lợi dụng chuyển nhượng dự án để trốn tránh nghĩa vụ. Đại biểu cho rằng, quy định tại khoản 4 Điều 30 cần được thiết kế linh hoạt hơn đối với những trường hợp đặc biệt, đi kèm cơ chế kiểm soát chặt chẽ.
Theo đại biểu, có những dự án đã được triển khai hợp pháp, còn khả năng tiếp tục thực hiện nhưng chủ đầu tư mất khả năng tài chính, không thể nộp tiền sử dụng đất. Trong khi đó, nhà đầu tư khác có đủ năng lực, sẵn sàng tiếp nhận dự án và thực hiện toàn bộ nghĩa vụ còn tồn đọng.
Nếu vẫn bắt buộc chủ đầu tư cũ phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng, dự án có thể tiếp tục đình trệ, Nhà nước không thu được tiền, nguồn lực đất đai không được đưa vào sử dụng, còn người mua nhà và các bên liên quan tiếp tục chịu rủi ro.
 |
| Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng) tán thành mục tiêu bảo đảm kỷ luật tài chính, chống thất thu ngân sách và ngăn ngừa việc lợi dụng chuyển nhượng dự án để trốn tránh nghĩa vụ. Ảnh: VPQH |
Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhấn mạnh: “Vấn đề cốt lõi ở đây không phải là có cho phép doanh nghiệp chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hay không, mà là có thiết kế được cơ chế để Nhà nước thu đủ nghĩa vụ tài chính, đồng thời tạo điều kiện cho dự án tiếp tục triển khai hay không”.
Đại biểu cũng phân biệt rõ giữa việc miễn, giảm hoặc cho phép né tránh nghĩa vụ tài chính với việc thay đổi phương thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đó trong quá trình chuyển nhượng dự án. Đây là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau.
Trên cơ sở đó, đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung tại khoản 4 Điều 30 cơ chế chuyển nhượng có điều kiện, chỉ áp dụng khi đáp ứng đồng thời các yêu cầu: Dự án đủ điều kiện pháp lý để tiếp tục thực hiện và không thuộc trường hợp phải thu hồi đất; nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành đã được cơ quan có thẩm quyền xác định cụ thể; bên nhận chuyển nhượng chứng minh được năng lực tài chính; khoản tiền thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước được thanh toán trực tiếp vào ngân sách theo cơ chế có kiểm soát, trước hoặc đồng thời với việc hoàn tất chuyển nhượng.
Việc chuyển nhượng cũng không được làm giảm nghĩa vụ với ngân sách, không xóa bỏ trách nhiệm đối với vi phạm đã phát sinh và phải bảo đảm quyền lợi hợp pháp của khách hàng, chủ nợ cùng các bên liên quan.
Đại biểu đề nghị rà soát các quy định tương ứng của Luật Đất đai về nghĩa vụ tài chính, chuyển quyền sử dụng đất và đăng ký biến động; Luật Nhà ở về điều kiện, trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở, nhằm bảo đảm cơ chế được thực hiện thống nhất.
Đặc biệt, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nêu quan điểm: “Bảo vệ nguồn thu ngân sách không nhất thiết đồng nghĩa với việc chỉ chấp nhận một phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính. Điều quan trọng là Nhà nước phải thu đủ, thu đúng và kiểm soát được rủi ro”.
Liên thông dữ liệu, kiểm soát chuyển nhượng, chống đầu cơ
Bên cạnh điều kiện chuyển nhượng dự án, các đại biểu cũng đề cập đến yêu cầu minh bạch hóa thông tin và kiểm soát hoạt động giao dịch bất động sản thông qua hệ thống dữ liệu số.
Đại biểu Hoàng Văn Nghĩa cho rằng, thị trường bất động sản biến động liên tục, do đó không thể quản lý bằng những báo cáo giấy theo quý, theo năm. Theo đại biểu, tình trạng bất động sản bỏ hoang, sốt giá ảo có nguyên nhân từ sự thiếu thông tin và minh bạch.
Đại biểu đánh giá quy định cấp mã định danh điện tử tại Điều 10 là bước tiến lớn. Tuy nhiên, để tránh phát sinh thủ tục và tạo thêm điểm nghẽn cho giao dịch, cần bổ sung nguyên tắc liên thông dữ liệu theo thời gian thực giữa mã định danh bất động sản, cơ sở dữ liệu đất đai, cơ sở dữ liệu thuế và ngân hàng. Thông tin về tiến độ pháp lý, tình trạng thế chấp và giao dịch cần được minh bạch kịp thời.
Đại biểu cũng lưu ý cần quy định rõ mã định danh là công cụ quản lý dữ liệu, không phải thủ tục chấp thuận tiền kiểm. Trường hợp hệ thống bị gián đoạn nhưng hồ sơ pháp lý hợp pháp thì giao dịch vẫn được thực hiện bình thường.
Đối với Điều 58 về quản lý nhà nước, đại biểu đề nghị bổ sung cơ chế hậu kiểm số hóa, tăng cường kiểm soát ở cấp cơ sở, tránh khoảng trống trách nhiệm trong quá trình phân cấp quản lý.
Cùng quan tâm đến vấn đề minh bạch dữ liệu, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn cho rằng, dự thảo đã yêu cầu công khai pháp lý dự án, tình trạng tranh chấp, thế chấp và sử dụng mã định danh điện tử trong giao dịch. Tuy nhiên, nếu không theo dõi được chuỗi chuyển nhượng và giá giao dịch thực tế, cơ chế này có thể bị lợi dụng để sang tay nhiều lần, đẩy giá bất động sản.
Vì vậy, đại biểu đề nghị quy định nguyên tắc bắt buộc cập nhật mỗi lần chuyển nhượng hợp đồng lên hệ thống thông tin thị trường, gắn với mã định danh và dữ liệu pháp lý được cơ quan có thẩm quyền xác thực. Việc triển khai cần có lộ trình phù hợp, không làm đình trệ các giao dịch hợp pháp trong trường hợp hệ thống dữ liệu chưa đồng bộ.
Ngoài ra, đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ quy định tại Điều 6, đại biểu đề nghị xây dựng tiêu chí khung thực chất về số lượng và tổng giá trị giao dịch, tránh tình trạng lợi dụng ngoại lệ để né tránh nghĩa vụ kinh doanh.
