 |
| Quang cảnh Hội thảo Góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2023. |
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 là một trong những đạo luật quan trọng, có tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư, kinh doanh, quản lý và vận hành thị trường bất động sản. Qua quá trình triển khai thực hiện, bên cạnh những kết quả tích cực, thực tiễn cũng đặt ra một số vấn đề cần tiếp tục rà soát, đánh giá và hoàn thiện, nhằm bảo đảm sự thống nhất với pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư, xây dựng; đồng thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho người dân, doanh nghiệp và các chủ thể tham gia thị trường.
Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản diễn ra trong bối cảnh đất nước bước vào giai đoạn phát triển mới. Nghị quyết số 21-NQ/TW đã đặt ra yêu cầu tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật theo hướng đồng bộ, thống nhất, hiện đại, khả thi; khắc phục tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn và chuyển mạnh từ tư duy quản lý sang tư duy quản trị phát triển nhằm giải phóng, sử dụng hiệu quả các nguồn lực.
Phát biểu tại Hội thảo góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2023 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức ngày 6/8, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA cho rằng, tinh thần này không chỉ áp dụng đối với Luật Đất đai mà còn là định hướng xuyên suốt trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan.
Vì vậy, việc sửa Luật Kinh doanh bất động sản không nên chỉ dừng ở việc điều chỉnh các quy định kỹ thuật hay bổ sung điều kiện kinh doanh, mà cần được tiếp cận như một bước hoàn thiện thể chế phát triển.
Ông nhấn mạnh, mục tiêu của Luật không chỉ là điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản mà còn phải kiến tạo một khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản hiện đại, minh bạch, hiệu quả, có khả năng huy động, phân bổ và sử dụng tối ưu các nguồn lực cho phát triển đất nước.
Theo lãnh đạo VNREA, nếu tiếp tục xây dựng Luật theo tư duy quản lý, thị trường sẽ vẫn chịu nhiều thủ tục, giấy phép và cơ chế “xin - cho”. Ngược lại, tư duy quản trị phát triển sẽ giúp Nhà nước tập trung hoàn thiện thể chế, dữ liệu, tiêu chuẩn, tăng cường hậu kiểm, nâng cao hiệu quả giám sát, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia thị trường.
Chủ tịch VNREA cho rằng, thị trường bất động sản không chỉ là thị trường mua bán nhà, đất mà còn là kênh phân bổ nguồn lực quan trọng của nền kinh tế. Vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản cần hướng tới mục tiêu khơi thông nguồn lực, thúc đẩy phát triển và phục vụ lợi ích chung của quốc gia.
Ông Khôi cũng cho rằng dự thảo Luật cần tiếp tục được góp ý theo hướng rà soát các quy định còn chồng chéo với Luật Đất đai và Luật Nhà ở; cắt giảm các thủ tục làm gia tăng chi phí, kéo dài thời gian triển khai dự án; đồng thời hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng dự án, huy động vốn, môi giới, giao dịch điện tử, công khai thông tin và cơ chế hậu kiểm.
Thông tin về những nội dung đáng chú ý của dự thảo Luật, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết dự thảo hiện gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
 |
| Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng). |
Theo bà Hằng, dự thảo tập trung vào bốn nhóm chính sách lớn gồm: phân cấp, phân quyền; cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính; tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn; và thúc đẩy chuyển đổi số trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Đối với phân cấp, phân quyền, dự thảo sửa đổi theo hướng chuyển thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh.
Về cải cách thủ tục hành chính, dự thảo cắt giảm 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh, cắt giảm 5/12 thủ tục hành chính, đơn giản hóa 7/12 thủ tục và rút ngắn khoảng 118/190 ngày giải quyết thủ tục hành chính.
Theo bà Hằng, đây là một trong những nội dung quan trọng, góp phần tháo gỡ khó khăn trong hoạt động đầu tư, phát triển và kinh doanh bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp và người dân.
Bên cạnh các chính sách lớn, bà Hằng cho biết, dự thảo Luật cũng bổ sung nhiều quy định mới trên cơ sở tiếp thu ý kiến của các bộ, ngành, địa phương và cộng đồng doanh nghiệp.
Đối với loại hình nhà ở có mục đích lưu trú, trước đây được quy định trong Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu chuyển sang Luật Kinh doanh bất động sản để phù hợp với phạm vi điều chỉnh của Luật. Đồng thời, dự thảo cụ thể hóa và định danh các loại hình như căn hộ du lịch, căn hộ lưu trú và các công trình có chức năng lưu trú khác nhằm tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho các sản phẩm đã phát triển trên thực tế nhưng chưa được định danh cụ thể.
Một nội dung mới khác là quy định về mã định danh bất động sản. Theo đó, mỗi bất động sản phải được cấp một mã định danh trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trước khi đưa vào giao dịch. Mã này sẽ được sử dụng xuyên suốt vòng đời của dự án và là mã duy nhất trên phạm vi toàn quốc.
Đối với các giao dịch bất động sản, dự thảo cũng bổ sung quy định nhằm tháo gỡ vướng mắc đối với các công trình đã hoàn thành, nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Theo quy định hiện hành, bất động sản có sẵn phải có Giấy chứng nhận mới đủ điều kiện giao dịch. Tuy nhiên, trên thực tế nhiều dự án đã hoàn thành, đủ điều kiện đưa vào sử dụng nhưng vẫn đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, gây khó khăn trong việc xác định loại hợp đồng và điều kiện giao dịch.
Để xử lý bất cập này, dự thảo bổ sung quy định cho phép các công trình đã hoàn thành, đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận vẫn được thực hiện chuyển nhượng theo cơ chế áp dụng đối với bất động sản hình thành trong tương lai. Theo Ban soạn thảo, quy định này sẽ góp phần tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho các bên tham gia giao dịch.
Dự thảo cũng bổ sung quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản đối với quỹ nhà ở địa phương hoặc quỹ tài chính do UBND cấp tỉnh thành lập, theo hướng cho phép các quỹ này thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Tiếp thu tinh thần của Nghị quyết số 21-NQ/TW, dự thảo cũng bổ sung quy định liên quan đến đối tượng là người nước ngoài, người Việt Nam ở nước ngoài khi tham gia thị trường bất động sản Việt Nam. Theo đó, các đối tượng này được mua căn hộ chung cư và căn hộ du lịch theo quy định của pháp luật, nhưng không được kinh doanh, mua bán các loại nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất.
Đối với quy định về hoàn thành nghĩa vụ tài chính, dự thảo đã làm rõ trường hợp các dự án đầu tư theo hình thức BT. Theo bà Hằng, nội dung này nhằm tháo gỡ khó khăn cho nhiều dự án đã triển khai nhưng chưa đủ điều kiện xác định hoàn thành nghĩa vụ tài chính để thực hiện chuyển nhượng. Dự thảo quy định việc xác định hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ được dẫn chiếu sang pháp luật về đầu tư và pháp luật về đối tác công tư để bảo đảm thống nhất.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, Bộ Xây dựng đang khẩn trương hoàn thiện hồ sơ dự án Luật để trình Chính phủ trước khi trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại kỳ họp tháng 8/2026.
