 |
| Nghị quyết số 10-NQ/TW về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài định hướng thu hút FDI thế hệ mới. |
Thị trường bất động sản công nghiệp đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi lợi thế cạnh tranh không còn chủ yếu dựa vào chi phí lao động, quỹ đất hay vị trí địa lý. Khả năng đáp ứng yêu cầu của các doanh nghiệp sản xuất, đặc biệt là nhóm công nghệ cao, ngày càng phụ thuộc vào chất lượng môi trường đầu tư, kết nối hạ tầng và hệ thống bất động sản công nghiệp.
Theo ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, qua trao đổi với khách hàng và đối tác quốc tế, nhà đầu tư hiện không chỉ quan tâm đến cơ hội đầu tư hay điều kiện thương mại cạnh tranh.
Mức độ minh bạch của môi trường đầu tư, tính ổn định của chính sách cũng như khả năng phối hợp, hỗ trợ của cơ quan chức năng trong quá trình thực hiện dự án ngày càng được chú trọng. Đây là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ đầu tư, hiệu quả vận hành và quyết định phân bổ vốn dài hạn của doanh nghiệp.
Những yêu cầu này diễn ra trong bối cảnh chính sách thu hút đầu tư đang chuyển dần sang các lĩnh vực có hàm lượng công nghệ và giá trị gia tăng cao. Nghị quyết số 10-NQ/TW về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài định hướng thu hút FDI thế hệ mới, tập trung vào công nghệ cao, đổi mới sáng tạo và phát triển bền vững; đồng thời phát triển hệ sinh thái đầu tư gắn với khu thương mại tự do, khu kinh tế, khu công nghiệp và hạ tầng logistics.
Cùng với đó, Luật Đầu tư (sửa đổi) và Nghị định số 96/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư tiếp tục hoàn thiện môi trường đầu tư.
Cơ chế “thủ tục đầu tư đặc biệt” cho phép các dự án tại khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao được cấp phép nhanh hơn trên cơ sở cam kết tuân thủ quy định. Các chính sách ưu đãi cũng được mở rộng đối với một số lĩnh vực công nghệ chiến lược như bán dẫn, AI, trung tâm dữ liệu và 5G.
Ở cấp địa phương, Hà Nội đã ban hành danh mục 9 nhóm công nghệ chiến lược giai đoạn 2026-2035, bao gồm công nghệ số, chip bán dẫn, robot, tự động hóa, công nghệ sinh học, năng lượng và vật liệu tiên tiến, làm cơ sở thu hút các dự án công nghệ cao.
Bên cạnh chính sách, kết nối giao thông và logistics đang trở thành một yếu tố quan trọng đối với sự phát triển của bất động sản công nghiệp.
Tại phía Nam, quy hoạch hạ tầng giao thông của TP. Hồ Chí Minh đặt trọng tâm vào kết nối không gian đô thị mở rộng và liên kết vùng thông qua hệ thống cao tốc, Vành đai 3, Vành đai 4, Bến Lức - Long Thành, TP. Hồ Chí Minh - Mộc Bài, đường sắt cùng mạng lưới cảng biển, cảng cạn và trung tâm logistics.
Tại phía Bắc, Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn được định hướng trở thành cực động lực hội nhập quốc tế, trung tâm dịch vụ, thương mại, logistics và công nghiệp công nghệ cao gắn với Cảng hàng không quốc tế Nội Bài. Các tuyến metro số 2, 10, 14, Vành đai 4 cùng kế hoạch mở rộng, nâng cấp Nội Bài và phát triển các trung tâm logistics tạo thêm điều kiện kết nối cho hoạt động sản xuất.
Cùng với chính sách và hạ tầng, quy mô nguồn cung bất động sản công nghiệp tiếp tục được mở rộng. Tại miền Bắc, tính đến quý II/2026, tổng quỹ đất khu công nghiệp lũy kế vượt 25.200 ha, tăng 15,7% so với cùng kỳ. Riêng 6 tháng đầu năm có thêm hơn 1.200 ha nguồn cung từ 6 khu công nghiệp khởi công tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Ninh Bình.
Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 5,8 triệu m2, tăng 16,9% so với cùng kỳ; nhà kho xây sẵn đạt khoảng 3,6 triệu m2. Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên là những địa phương dẫn đầu về nguồn cung.
Tại phía Nam, quý II/2026 chưa ghi nhận dự án cung cấp đất khu công nghiệp mới do TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Tây Ninh vẫn trong quá trình hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư sau sáp nhập địa giới hành chính. Tuy nhiên, tổng quỹ đất vẫn tăng 4,6% so với cùng kỳ nhờ các dự án đã vận hành trước đó.
Riêng phân khúc nhà kho xây sẵn ghi nhận thêm 56.000 m2 tại Tây Ninh, đưa tổng nguồn cung lên 6,85 triệu m2.
Một chuyển động đáng chú ý khác là xu hướng phát triển nhà xưởng và nhà kho cao tầng. Khi quỹ đất tại một số thị trường trọng điểm dần thu hẹp, mô hình này cho phép tăng diện tích sàn khai thác trên cùng một diện tích đất.
Theo ông Nguyễn Phước Thuận, nhà xưởng cao tầng phù hợp với các ngành công nghệ cao như điện tử, bán dẫn, thiết bị y tế và R&D; trong khi nhà kho cao tầng có thể phục vụ logistics, thương mại điện tử và kho lạnh tại các khu vực gần trung tâm tiêu dùng hoặc đầu mối giao thông lớn.
Tuy nhiên, mô hình cao tầng cũng đặt ra yêu cầu kỹ thuật cao hơn đối với tải trọng sàn, độ cao thông thủy, hệ thống vận chuyển hàng hóa theo chiều dọc, kết cấu bước cột và hạ tầng phụ trợ.
“Về dài hạn, sự phát triển của nhà kho và nhà xưởng cao tầng không chỉ giải quyết bài toán quỹ đất mà còn góp phần nâng cấp chất lượng nguồn cung công nghiệp của Việt Nam”, ông Thuận nhận định.
Thay vì nâng cấp trên quy mô lớn các khu công nghiệp hiện hữu, xu hướng hiện nay còn là mở rộng nguồn cung sang những địa phương mới nhằm đón đầu hạ tầng và dòng vốn đầu tư. Theo đánh giá trong thông cáo, diễn biến này cũng phản ánh thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn đang ở giai đoạn phát triển tương đối sớm so với khu vực.
Động lực cho sự mở rộng của thị trường được thể hiện rõ hơn qua dòng vốn đầu tư nước ngoài. Theo Cục Thống kê, vốn FDI thực hiện trong 8 tháng đầu năm 2026 ước đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ và là mức cao nhất của 8 tháng trong 5 năm qua.
Trong đó, công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục giữ vai trò chủ đạo với 14,24 tỷ USD, chiếm 82,6% tổng vốn FDI thực hiện. Riêng miền Bắc thu hút khoảng 8,63 tỷ USD vốn FDI sản xuất, chiếm 80,5% tổng vốn FDI sản xuất mới của cả nước; nhóm máy tính, điện tử và sản phẩm quang học dẫn đầu với hơn 7,03 tỷ USD, tương đương gần 66%.
Sự mở rộng đầu tư của các doanh nghiệp trong lĩnh vực điện tử, máy tính, sản phẩm quang học và công nghệ cao theo đó tiếp tục tạo thêm nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho. Đây cũng là cơ sở để nguồn cung bất động sản công nghiệp tiếp tục dịch chuyển theo hướng đáp ứng những dự án có yêu cầu ngày càng cao về hạ tầng, công nghệ và chất lượng vận hành.
