Thị trường bất động sản công nghiệp: Nhà xưởng, nhà kho xây sẵn lên ngôi

Đất công nghiệp tại các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt tổng diện tích gần 13.000 ha. Ảnh: Thu Hiền

Dòng vốn FDI đổ vào lĩnh vực sản xuất, nhà kho xây sẵn tăng trưởng mạnh mẽ

Bất chấp các rủi ro địa chính trị và biến động giá năng lượng toàn cầu, Việt Nam tiếp tục củng cố vị thế là điểm đến sản xuất và logistics chiến lược hàng đầu trong khu vực.

Trong quý đầu năm nay, tổng số vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 15,2 tỷ USD, tăng 42,9% so với cùng kỳ năm trước, lĩnh vực sản xuất chiếm khoảng 70%. Các nhà đầu tư từ Singapore, Trung Quốc, Hàn Quốc tiếp tục mở rộng hoạt động, tập trung vào các ngành điện tử, bán dẫn, linh kiện ô tô và công nghệ cao.

Số liệu mới nhất cho thấy, thu hút FDI vào Việt Nam trong 4 tháng đầu năm 2026 tiếp tục ghi nhận kết quả tích cực. Tính đến hết ngày 30/4, tổng vốn đăng ký mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần đạt trên 18,7 tỷ USD, tăng 35,5% so với cùng kỳ.

Tại thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc, theo ghi nhận của JLL Việt Nam, đất công nghiệp tại các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt tổng diện tích gần 13.000 ha với số lượng hơn 70 khu công nghiệp đang hoạt động.

Nguồn cung mới trong quý I/2026 khoảng hơn 100 ha tại Hải Phòng (Hải Dương cũ). Tỷ lệ lấp đầy đạt 82% với diện tích giao dịch lũy kế ghi nhận đến quý I/2026 đạt 10.400 ha, tăng 5% so với cùng kỳ năm 2025.

Các chủ đầu tư dẫn đầu gồm Kinh Bắc City, Deep C, Viglacera, Rox iPark và VSIP chiếm lên đến gần 50% thị phần theo diện tích đã phát triển.

Bên cạnh đó, phân khúc nhà kho xây sẵn hiện đại tại miền Bắc ghi nhận tốc độ tăng trưởng mạnh nhất, đạt tổng nguồn cung 2,2 triệu m², ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ 1,7 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Quý I/2026 thị trường đón 162 nghìn m² diện tích nhà kho hiện đại mới và sự gia nhập thị trường của chủ đầu tư Hàn Quốc JIEL Group thông qua dự án JEIL Logistics Hải Phòng.

Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ xuống 65% do nguồn cung mới dồi dào cần thời gian để hấp thụ. Giá thuê tiếp tục xu hướng tăng trưởng, đạt trung bình 5,1 USD/m²/tháng, tăng 10% so với cùng kỳ và là mức tăng cao nhất trong ba phân khúc.

“Thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam với đa dạng lựa chọn cho các nhà sản xuất từ đất công nghiệp đến các giải pháp xây sẵn và xây theo yêu cầu (BTS) giúp khách thuê có nhiều phương án để khởi đầu hoạt động sản xuất tại Việt Nam, bao gồm cả việc bắt đầu với quy mô nhỏ và phát triển mở rộng trong tương lai”, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao Thị trường, JLL Việt Nam cho biết.

Thị trường phía Nam: Nguồn cung ổn định, hấp thụ chọn lọc, tăng trưởng giá thuê vững chắc

Trong quý đầu tiên của năm, thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam cũng bước vào giai đoạn ổn định. Theo Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh của Cushman & Wakefield, đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam ghi nhận nguồn cung ổn định, hấp thụ chọn lọc và tăng trưởng giá thuê vững chắc.

TP. Hồ Chí Minh tiếp tục giữ vai trò trung tâm sản xuất tiên tiến, trong khi các tỉnh lân cận như Đồng Nai và Tây Ninh tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư, được hỗ trợ bởi cải thiện hạ tầng và nhu cầu đa dạng từ khách thuê.

Cụ thể, trong quý I, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam duy trì ở mức khoảng 36.400 ha, không thay đổi so với quý trước do không ghi nhận nguồn cung mới.

Tỷ lệ lấp đầy đi ngang, trong khi giá chào thuê trung bình đất khu công nghiệp đạt khoảng 186,6 USD/m²/chu kỳ thuê, phản ánh mặt bằng giá ổn định với xu hướng điều chỉnh tăng nhẹ.

Đối với nhà xưởng xây sẵn, trong quý I, tổng nguồn cung đạt khoảng 6,8 triệu m² diện tích cho thuê thuần. Thị trường ghi nhận thêm khoảng 192.000 m² diện tích cho thuê mới, chủ yếu tại TP. Hồ Chí Minh và Đồng Nai.

Hoạt động cho thuê ghi nhận tích cực với diện tích hấp thụ thuần đạt hơn 170.000 m², phục hồi mạnh so với quý trước.

Hoạt động thuê được thúc đẩy bởi cả nhu cầu mở rộng và tái cơ cấu của các doanh nghiệp sản xuất, đặc biệt trong lĩnh vực cơ khí chính xác và công nghiệp hỗ trợ. Đáng chú ý, một số cụm nhà xưởng xây sẵn tại Bình Dương và Đồng Nai đã đạt tỷ lệ lấp đầy 100% trong quý, tăng từ mức trên 90%, phản ánh tốc độ hấp thụ nhanh tại các khu công nghiệp đã hình thành.

Song song đó, các giao dịch thuê mới từ doanh nghiệp quốc tế, bao gồm nhà sản xuất linh kiện công nghiệp đến từ Hoa Kỳ tiếp tục củng cố nhu cầu từ nhóm khách thuê định hướng xuất khẩu. Điều này cho thấy nhà xưởng xây sẵn vẫn là lựa chọn tối ưu nhằm giảm chi phí đầu tư ban đầu và rút ngắn thời gian triển khai sản xuất.

Trong khi đó, nguồn cung nhà kho xây sẵn duy trì ở mức khoảng 6,6 triệu m², không đổi so với quý trước do không ghi nhận dự án mới. Sau giai đoạn mở rộng nhanh trong năm 2025, các chủ đầu tư hiện ưu tiên ổn định tỷ lệ lấp đầy và nâng cao hiệu quả vận hành hơn là tiếp tục mở rộng quy mô.

Tỷ lệ lấp đầy tăng lên 91,7%, nhu cầu tiếp tục được dẫn dắt chủ yếu bởi các doanh nghiệp logistics và thương mại điện tử, trong khi các khu vực mới nổi như Tây Ninh tiếp tục cải thiện tỷ lệ lấp đầy nhờ hoạt động cho thuê gia tăng. Giá thuê trung bình duy trì ổn định ở mức khoảng 4,6 USD/m²/tháng.

Theo bà Chương Quốc Đoan, Phó giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng, Cushman & Wakefield Việt Nam, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đang bước vào giai đoạn trưởng thành mới, khi tăng trưởng nguồn cung được hấp thụ và nhu cầu ngày càng được định hình bởi các ngành công nghiệp giá trị cao cùng sự thay đổi trong ưu tiên FDI.

"Với việc nâng cấp hạ tầng đang được đẩy nhanh và khách thuê ngày càng chọn lọc hơn, chúng tôi kỳ vọng thị trường sẽ cân bằng giữa ổn định và chuyển đổi, củng cố vai trò của khu vực phía Nam như một trung tâm chiến lược về sản xuất, logistics và hoạt động công nghiệp tiên tiến”, bà Chương Quốc Đoan nhận định.

Thị trường tăng trưởng thận trọng

Nhận định về triển vọng thị trường bất động sản công nghiệp thời gian tới, chuyên gia JLL cho rằng thị trường tăng trưởng thận trọng trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng.

Thị trường tăng trưởng thận trọng trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng. Ảnh: Thu Hiền

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, trong 6-12 tháng tới, thị trường bất động sản công nghiệp và logistics miền Bắc được dự báo tăng trưởng thận trọng hơn. Chi phí năng lượng tăng kéo theo chi phí logistics, vận tải và đầu vào sản xuất leo thang, trực tiếp tác động đến biên lợi nhuận của doanh nghiệp. Điều này khiến nhiều tập đoàn phải điều chỉnh kế hoạch mở rộng, thậm chí trì hoãn quyết định thuê đất hoặc xây dựng nhà máy mới.

Giá thuê dự kiến tăng trung bình khoảng 4-6% hằng năm, tùy phân khúc và vị trí, đặc biệt tại các khu vực gần cảng biển, sân bay và trục cao tốc. Tỷ lệ lấp đầy dự báo duy trì ở mức cao với đất công nghiệp giữ mức trên 80%, nhà xưởng và nhà kho được cải thiện dần từ cuối 2026 khi nguồn cung mới được thị trường hấp thụ.

Các khu công nghiệp có hạ tầng hoàn thiện, chính sách ưu đãi hấp dẫn và kết nối giao thông thuận lợi tiếp tục ghi nhận tỷ lệ lấp đầy gần trên 90%.

“Thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam với đa dạng lựa chọn cho các nhà sản xuất từ đất công nghiệp đến các giải pháp xây sẵn và xây theo yêu cầu (BTS) giúp khách thuê có nhiều phương án để khởi đầu hoạt động sản xuất tại Việt Nam, bao gồm cả việc bắt đầu với quy mô nhỏ và phát triển mở rộng trong tương lai,” bà Nguyễn Hồng Vân nhận định.

Đối với thị trường phía Nam, chuyên gia Cushman & Wakefield cho biết, trong giai đoạn dự báo 2026-2029, thị trường đất khu công nghiệp phía Nam dự kiến bổ sung khoảng 5.347 ha nguồn cung mới, trong đó TP. Hồ Chí Minh chiếm 59%, tiếp đến là Tây Ninh (24%) và Đồng Nai (17%).

Trong đó, TP. Hồ Chí Miinh tiếp tục đóng vai trò trung tâm đối với các ngành công nghiệp giá trị cao, nguồn cung tương lai cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ nét sang các tỉnh vệ tinh, nơi quỹ đất quy mô lớn hỗ trợ mở rộng các ngành sản xuất thâm dụng đất và tối ưu chi phí.

Việc hoàn thiện và đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cùng kết nối tới cụm cảng Cái Mép - Thị Vải, được kỳ vọng sẽ tăng cường liên kết vùng, mở ra các hành lang công nghiệp mới và củng cố vai trò của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam như một trung tâm sản xuất và logistics mang tính chiến lược.

Với nhà xưởng xây sẵn, trong giai đoạn 2026–2029, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 944.000 m² nguồn cung mới, góp phần giảm áp lực thiếu hụt mặt bằng tại các cụm hiện hữu, đồng thời gia tăng cạnh tranh giữa các chủ đầu tư.

Thị trường nhà kho xây sẵn dự kiến bổ sung khoảng 661.000 m² nguồn cung trong giai đoạn 2026-2029. Các dự án ngày càng tập trung vào kho bãi chất lượng cao, tích hợp tự động hóa và tiêu chuẩn ESG nhằm đáp ứng nhu cầu vận hành của các doanh nghiệp thương mại điện tử, dược phẩm và FMCG, đặc biệt cho hoạt động phân phối chặng cuối.

“Căng thẳng địa chính trị không làm thị trường công nghiệp suy yếu, mà có xu hướng gây ra áp lực lớn trong ngắn hạn do chi phí logistics gia tăng. Yếu tố này có thể định hình lại cách doanh nghiệp lựa chọn địa điểm sản xuất. Các khu vực có hạ tầng phát triển đồng bộ và kết nối thuận tiện sẽ trở thành địa điểm được ưu tiên để tối ưu chi phí logistics, trong đó bất động sản công nghiệp xây sẵn là phương án tối ưu chi phí dòng tiền”, bà Nguyễn Hồng Vân cho biết.