Bất động sản TP. Hồ Chí Minh: Nguồn cung phục hồi nhưng giá nhà khó giảm

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam chia sẻ tổng quan về thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: T.D

Nguồn cung cải thiện

Ngày 8/7, thông tin tại buổi họp công bố báo cáo thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh 6 tháng đầu năm 2026, đại diện Công ty Quản lý đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại toàn cầu JLL cho biết, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi tích cực.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, TP. Hồ Chí Minh ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mới được mở bán, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên gần 342.300 căn. Khu Đông tiếp tục giữ vai trò đầu tàu khi chiếm khoảng 70% nguồn cung mới, trong đó hơn 43% thuộc phân khúc cao cấp.

Thanh khoản cũng có dấu hiệu khởi sắc với khoảng 3.600 giao dịch thành công. Dù áp lực lãi suất khiến người mua thận trọng hơn, nhu cầu nhà ở vẫn được duy trì nhờ các dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Đáng chú ý, giá bán sơ cấp căn hộ trong quý II/2026 đạt trung bình khoảng 98,1 triệu đồng/m², tăng gần 10,5% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy việc nguồn cung tăng lên chưa đồng nghĩa với giá nhà giảm.

Theo đại diện JLL, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi quỹ đất tại khu vực nội đô ngày càng khan hiếm, chi phí đầu tư và phát triển dự án tiếp tục ở mức cao. Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh cũng góp phần gia tăng giá trị của các dự án mới.

Ở phân khúc nhà liền thổ, thị trường cũng ghi nhận sự trở lại của nhiều dự án quy mô lớn tại khu Đông và khu Bắc như The Global City (phân khu SOLA), Senturia An Phú và Vinhomes Saigon Park với khoảng 4.100 sản phẩm mở bán mới.

Lượng giao dịch đạt khoảng 4.250 căn, chủ yếu tập trung tại các đại đô thị và khu dân cư được quy hoạch đồng bộ, sở hữu hệ thống tiện ích hoàn chỉnh. Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng, các chính sách thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sức mua.

Một điểm đáng chú ý khác là tâm lý của người mua đã có sự thay đổi đáng kể. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư hướng tới kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn thì hiện nay, khách hàng ưu tiên hơn đến các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối thuận lợi và tiềm năng khai thác, sử dụng lâu dài.

Đối với nhà liền thổ, giá sơ cấp bình quân đạt khoảng 195 triệu đồng/m² đất. Mức giá này giảm so với cùng kỳ năm trước do thị trường xuất hiện thêm nguồn cung quy mô lớn tại các khu vực ngoài trung tâm với giá bán thấp hơn, qua đó kéo mặt bằng giá bình quân đi xuống. Tuy nhiên, đây chủ yếu là biến động về cơ cấu nguồn cung chứ chưa phản ánh xu hướng giảm giá trên diện rộng.

TP. Hồ Chí Minh đang bước vào chu kỳ phát triển mới. Ảnh: ST

Chu kỳ tăng trưởng mới

Đánh giá về triển vọng thị trường, JLL cho rằng TP. Hồ Chí Minh đang bước vào chu kỳ phát triển mới, được thúc đẩy bởi ba động lực mang tính nền tảng gồm đầu tư hạ tầng quy mô lớn, cải cách thể chế và sự dịch chuyển của dòng vốn trong nước cũng như quốc tế.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, TP. Hồ Chí Minh đang trải qua giai đoạn tái cấu trúc không gian đô thị lớn nhất kể từ khi hình thành các khu đô thị Phú Mỹ Hưng và Thủ Thiêm. Chỉ trong nửa đầu năm, nhiều dự án hạ tầng trọng điểm đã được đẩy nhanh tiến độ hoặc khởi công, góp phần mở rộng không gian phát triển theo nhiều hướng.

Một trong những điểm nhấn là chiến lược phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) thông qua quy hoạch gần 940 ha dọc tuyến Metro số 2. Cùng với đó, dự án cải tạo Rạch Xuyên Tâm được đẩy nhanh tiến độ, kỳ vọng hình thành thêm các cụm đô thị mới bên ngoài khu vực trung tâm truyền thống.

Ở quy mô liên kết vùng, hàng loạt công trình như cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Mộc Bài, tuyến vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu, cao tốc đô thị Hồ Tràm - Sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức - Long Thành cùng các cây cầu kết nối TP. Hồ Chí Minh với Đồng Nai đang tạo ra sự thay đổi đáng kể đối với dòng vốn đầu tư, nhu cầu nhà ở, logistics và hoạt động thương mại.

Theo JLL, xu hướng dịch chuyển nguồn cung và dòng vốn từ khu vực trung tâm sang các hành lang phát triển mới dọc Vành đai 3, Long Thành, Bình Dương và Long An ngày càng rõ nét, phản ánh quá trình hình thành mô hình đô thị đa cực của TP. Hồ Chí Minh và vùng kinh tế phía Nam.

Bên cạnh yếu tố hạ tầng, năm 2026 cũng đánh dấu giai đoạn đầu thị trường vận hành theo hệ thống pháp luật mới gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Việc hoàn thiện các nghị định hướng dẫn cùng bảng giá đất mới của TP. Hồ Chí Minh được kỳ vọng sẽ góp phần chuẩn hóa nghĩa vụ tài chính, tháo gỡ những vướng mắc về thủ tục và rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Theo các chuyên gia, từ nay đến cuối năm 2026, nguồn cung nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục cải thiện khi nhiều dự án hoàn tất thủ tục pháp lý để đưa sản phẩm ra thị trường, tập trung chủ yếu tại khu Nam và khu Đông.

Tuy nhiên, khác với các chu kỳ tăng trưởng trước, động lực của thị trường sẽ không còn dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá hay hoạt động đầu cơ. Thay vào đó, chất lượng nguồn cung, tiến độ đầu tư hạ tầng và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ trở thành những yếu tố quyết định sức bật của thị trường trong giai đoạn mới.