Bất động sản TP. Hồ Chí Minh chờ sức mua bắt nhịp nguồn cung

Chung cư vẫn là loại hình thu hút sự quan tâm lớn của người dân, nhà đầu tư. Ảnh: Thu Dịu

Sức mua hụt hơi giữa mặt bằng giá

Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh trong quý III/2026 tiếp tục cho thấy sự lệch nhịp giữa nguồn cung và sức mua. Dù một số vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, lượng giao dịch vẫn giảm, trong khi giá bán sơ cấp chưa có nhiều dư địa điều chỉnh. Người mua thận trọng hơn, cân nhắc kỹ giá bán, khả năng vay vốn và nhu cầu sử dụng trước khi xuống tiền.

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận do DKRA Consulting, nguồn cung sơ cấp căn hộ trong quý III đạt 13.215 căn, giảm 31% so với quý trước. Lượng tiêu thụ chỉ đạt 3.471 căn, giảm 66%. Nguồn cung mới có hơn 4.000 căn, trong đó TP. Hồ Chí Minh chiếm khoảng 94% tổng nguồn cung sơ cấp được khảo sát.

Thanh khoản suy yếu cũng xuất hiện ở các phân khúc khác. Nhà phố, biệt thự có nguồn cung sơ cấp 11.439 căn nhưng chỉ tiêu thụ 746 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 6,5%. Với đất nền, lượng cung sơ cấp đạt 8.324 nền, trong khi tiêu thụ chỉ 119 nền, giảm 66% so với quý trước.

Ở phân khúc căn hộ, áp lực không chỉ đến từ sức mua giảm mà còn từ khoảng cách giữa giá bán và khả năng tài chính của người dân. Theo DKRA Consulting, giá căn hộ thứ cấp giảm phổ biến 4-7% so với quý trước, chủ yếu tại những giao dịch mà người bán chịu áp lực tài chính, đặc biệt là chi phí lãi vay. Trong khi đó, giá bán sơ cấp nhìn chung vẫn neo cao do chi phí đầu vào.

Dù vậy, chung cư vẫn là loại hình thu hút sự quan tâm lớn nhất. Theo Batdongsan.com.vn, tỷ trọng quan tâm căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh trong quý III/2026 đạt 38%, tăng 3 điểm phần trăm so với quý trước. Giá rao bán chung cư giảm nhẹ 1%, còn 69 triệu đồng/m². Diễn biến này cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn hiện hữu, nhưng người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn trước mặt bằng giá cao.

DKRA Consulting dự báo nguồn cung căn hộ mới trong quý IV/2026 có thể đạt 7.000-10.000 căn, tập trung tại khu Đông, khu Nam TP. Hồ Chí Minh và khu vực Bình Dương trước đây. Nguồn cung tăng sẽ mang đến thêm lựa chọn, nhưng khả năng tiêu thụ vẫn phụ thuộc vào giá bán, pháp lý, tiến độ thanh toán và mức độ phù hợp với nhu cầu ở thực.

Ở góc độ nguồn cung, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), cho rằng cần tiếp tục tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để tạo điều kiện đưa thêm dự án đủ điều kiện ra thị trường. Đồng thời, việc phát triển thị trường cần hướng đến sự cân đối giữa các phân khúc, qua đó cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Thị trường căn hộ dịch chuyển theo hạ tầng

Khi giá nhà khu vực trung tâm duy trì ở mức cao, hạ tầng giao thông đang góp phần mở rộng phạm vi lựa chọn của người mua. Thay vì chỉ quan tâm khoảng cách đến trung tâm, người mua phải cân đối thêm khả năng kết nối, thời gian di chuyển và mức giá.

Theo Savills, trong quý III năm 2026, TP. Hồ Chí Minh có 37 dự án được xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó có 30 dự án căn hộ với 21.165 căn. Bình Dương cũ chiếm hơn 55% nguồn cung căn hộ đủ điều kiện mở bán, cho thấy nguồn hàng mới đang tập trung đáng kể ở khu vực ngoài lõi đô thị.

Dữ liệu Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận xu hướng này. Tỷ trọng quan tâm bất động sản tại Bình Dương trong cơ cấu tìm kiếm ngoài TP. Hồ Chí Minh cũ tăng từ 9% trong quý I/2024 lên 30% trong quý III/2026. Riêng căn hộ tại khu vực này, tỷ trọng quan tâm tăng từ 31% lên 38%. Tỷ trọng tìm kiếm căn hộ tại Long An cũ và Đồng Nai cũng tăng từ 3% lên 8%.

Hạ tầng còn tác động đến diễn biến giá. Giá rao bán căn hộ trong bán kính 1 km dọc tuyến Metro số 1 và Xa lộ Hà Nội tăng từ 30,6 triệu đồng/m² năm 2016 lên 72,9 triệu đồng/m² năm 2026, tương đương gần 2,4 lần. Riêng năm 2025, sau khi Metro số 1 đi vào vận hành, giá rao bán tại khu vực này tăng khoảng 30% so với năm trước.

Tuy nhiên, khả năng kết nối tốt chưa đủ bảo đảm thanh khoản nếu giá bán vượt quá khả năng tài chính của khách hàng. Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hồ Chí Minh, chủ đầu tư hiện ưu tiên giữ giá niêm yết và hỗ trợ người mua thông qua các chính sách như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, chiết khấu thanh toán nhanh và giãn tiến độ thanh toán. Trong 6-12 tháng tới, giá chung nhiều khả năng khó giảm mạnh, nhưng mức độ phân hóa giữa các dự án sẽ rõ hơn. Nếu điều chỉnh xảy ra, xu hướng có thể diễn ra cục bộ thông qua chính sách bán hàng thay vì giảm giá niêm yết.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách DKRA Consulting, nhận định nhu cầu mua nhà dịp cuối năm có thể hỗ trợ sức cầu nhưng khó tạo đột biến trong ngắn hạn. Trong bối cảnh đó, khả năng hấp thụ sản phẩm sẽ là chỉ báo quan trọng để đánh giá mức độ phục hồi của thị trường, thay vì chỉ dựa vào số lượng dự án được đưa ra mở bán.