Bất động sản 6 tháng cuối năm 2026: Dòng tiền tìm về giá trị thực

Các diễn giả chia sẻ tại hội thảo. Ảnh: BTC

Tín hiệu phục hồi khi nguồn cung gia tăng

Thông tin tại Hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc” diễn ra ngày 26/6 tại TP. Hồ Chí Minh, các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản bước vào nửa cuối năm 2026 với nhiều tín hiệu tích cực hơn so với giai đoạn trầm lắng trước đó khi nguồn cung được cải thiện, nhiều dự án tái khởi động sau khi các vướng mắc pháp lý từng bước được tháo gỡ.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường 6 tháng đầu năm 2026 ghi nhận hơn 60.000 sản phẩm mới được chào bán, song lượng giao dịch thành công đạt hơn 35.000 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%. So với năm 2025 - thời điểm thị trường phục hồi mạnh với hơn 150.000 sản phẩm mới và trên 100.000 giao dịch thành công - thanh khoản đã có dấu hiệu chậm lại khi người mua trở nên thận trọng hơn trước áp lực chi phí vốn và dòng tiền.

Diễn biến của thị trường cũng phản ánh sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung và nhu cầu. Phân khúc căn hộ bình dân gần như không còn trên thị trường sơ cấp, trong khi căn hộ trung cấp tiếp tục thu hẹp tỷ trọng giao dịch. Ngược lại, căn hộ cao cấp trở thành phân khúc dẫn dắt thị trường.

Thanh khoản hiện chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, mức giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác kinh doanh, cho thuê. Đây cũng là dấu hiệu cho thấy thị trường đang chuyển dần từ giai đoạn đầu cơ sang giai đoạn chú trọng chất lượng và giá trị khai thác của tài sản.

Ở góc độ dòng vốn, ông Ngô Thành Huấn, CEO Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư và Quản lý tài sản FIDT cho rằng, điều đáng chú ý hiện nay không phải là dòng tiền rời bỏ bất động sản, mà là cách thức dòng tiền được phân bổ. Lượng tiền trong nền kinh tế vẫn dồi dào khi tiền gửi dân cư đạt mức cao, tín dụng tiếp tục tăng trưởng và thị trường vốn từng bước phục hồi. Tuy nhiên, nhà đầu tư không còn dễ dàng xuống tiền chỉ vì thông tin quy hoạch hay kỳ vọng tăng giá như các chu kỳ trước.

Thay vào đó, các quyết định đầu tư ngày càng dựa trên những tiêu chí cụ thể hơn như tính minh bạch về pháp lý, khả năng tạo dòng tiền, hạ tầng kết nối, nhu cầu sử dụng thực và triển vọng phát triển của khu vực.

Theo ông Huấn, sau nhiều chu kỳ tăng nóng rồi điều chỉnh, thị trường đã bước vào giai đoạn trưởng thành hơn khi nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến giá trị nội tại của bất động sản thay vì chỉ tìm kiếm cơ hội lướt sóng ngắn hạn. Dòng tiền vì vậy đang dịch chuyển sang những tài sản có nền tảng phát triển bền vững, tạo nên quá trình sàng lọc tự nhiên đối với cả dự án và chủ đầu tư.

Dòng tiền đầu tư vào bất động sản tăng nhưng có chọn lọc. Ảnh: DN

Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc

Theo các chuyên gia, nền tảng của thị trường đang được củng cố nhờ hàng loạt yếu tố tích cực từ kinh tế vĩ mô. Chính phủ tiếp tục thúc đẩy đầu tư công, phát triển hạ tầng, đô thị hóa, công nghiệp, dịch vụ và xuất nhập khẩu, đồng thời hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Những chuyển động này được kỳ vọng sẽ khơi thông nguồn lực, gia tăng nguồn cung và tạo điều kiện để thị trường phát triển minh bạch, bền vững hơn. Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng lớn, các chủ đầu tư sẽ phải tái định vị sản phẩm, điều chỉnh chính sách bán hàng và mặt bằng giá theo hướng phù hợp hơn với khả năng hấp thụ của thị trường.

Ông Trần Quang Trung, đại diện OneHousing nhận định, thị trường đã bước sang giai đoạn phát triển của các đại dự án, thay cho mô hình phát triển manh mún trước đây.

Kết quả khảo sát của OneHousing cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn được duy trì ở mức cao khi 17% khách hàng dự kiến giao dịch trong vòng dưới 6 tháng, 41% có kế hoạch mua trong thời gian từ 6 tháng đến một năm, tăng đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy lượng cầu chưa mất đi mà đang trong trạng thái chờ đợi những tín hiệu rõ ràng hơn về quy hoạch, mặt bằng lãi suất và sự xuất hiện của các sản phẩm phù hợp trước khi quyết định xuống tiền.

Những xu hướng trên cũng được phản ánh qua diễn biến của thị trường nhà ở. Theo bà Đỗ Thị Hương, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam, tại cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, giao dịch tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ hạng B và hạng C, trong khi các sản phẩm cao cấp và thấp tầng có tốc độ hấp thụ chậm hơn. Nguồn cung mới cũng đang dịch chuyển theo các khu vực được đầu tư hạ tầng đồng bộ, dọc các tuyến vành đai, metro và các đô thị mở rộng, cho thấy nhu cầu của thị trường ngày càng hướng đến những sản phẩm đáp ứng tốt khả năng tài chính và nhu cầu ở thực.

Có thể thấy, sau giai đoạn điều chỉnh mạnh, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới với những tiêu chí khắt khe hơn đối với cả chủ đầu tư lẫn người mua. Cơ hội sẽ không còn trải đều trên toàn thị trường mà tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, quy hoạch bài bản, gắn với hạ tầng và các động lực tăng trưởng kinh tế. Đây cũng là nền tảng để thị trường hướng tới quá trình phục hồi thực chất và bền vững hơn trong thời gian tới.