Ba động lực tạo đà cho thị trường bất động sản

PGS.TS. Trần Kim Chung (Học viện Tài chính).

Phóng viên: Thưa ông, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phục hồi theo chu kỳ hay đang hình thành một cấu trúc phát triển mới? Những chỉ báo nào cho thấy sự thay đổi đó, đặc biệt đối với thị trường bất động sản du lịch?

PGS.TS. Trần Kim Chung: Theo tôi, đối với thị trường bất động sản du lịch, năm 2026 vừa mang tính chu kỳ, vừa mở ra một giai đoạn phát triển mới.

Xét về yếu tố chu kỳ, thị trường bất động sản Việt Nam nhìn chung vận động theo chu kỳ khoảng 10 năm. Nếu nhìn lại từ Luật Đất đai năm 1993, rồi các mốc 2003, 2013 và 2024, có thể thấy cứ khoảng một thập kỷ thị trường lại bước sang một chu kỳ mới.

Sau giai đoạn trầm lắng của các năm 2021, 2022 và 2023, năm 2026 có thể xem là giai đoạn khởi đầu của một chu kỳ tăng trưởng mới.

Bên cạnh yếu tố chu kỳ, đây cũng là giai đoạn phát triển mới của thị trường, thể hiện trên 3 phương diện.

Thứ nhất là nền tảng thể chế. Đây là năm đầu tiên triển khai Nghị quyết Đại hội XIV của Đảng cùng hệ thống 10 nghị quyết quan trọng của Bộ Chính trị.

Đáng chú ý, ba khu vực kinh tế gồm doanh nghiệp nhà nước, kinh tế tư nhân và khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đều đã có những nghị quyết riêng, xác định rõ vai trò, nhiệm vụ và trách nhiệm trong phát triển nền kinh tế.

Có thể nói, cùng với các chương trình hành động và chỉ thị triển khai, những rào cản về thể chế đang từng bước được tháo gỡ. Đây là điều kiện rất thuận lợi để thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng phát triển.

Thứ hai là xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư quốc tế từ các nền kinh tế truyền thống sang các nền kinh tế mới nổi, trong đó có Việt Nam. Thực tế cho thấy nước ta vẫn đang có nhiều lợi thế trong thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Đây sẽ tiếp tục là động lực quan trọng đối với thị trường bất động sản.

Thứ ba là đầu tư công, đặc biệt là đầu tư hạ tầng giao thông và hạ tầng kỹ thuật. Đây là yếu tố có tác động rất lớn tới thị trường bất động sản.

Trước hết, giải ngân đầu tư công sẽ kích thích tổng cầu và thúc đẩy dòng vốn trong nền kinh tế. Thứ hai, quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng và triển khai các dự án sẽ tạo sức lan tỏa tới thị trường bất động sản. Thứ ba, khi hệ thống hạ tầng được đầu tư đồng bộ, giá trị bất động sản sẽ mặc nhiên được hưởng lợi.

Ba yếu tố này tạo nền tảng để thị trường bất động sản nói chung và nhiều trung tâm phát triển bất động sản du lịch trên cả nước có triển vọng tăng trưởng rất tích cực.

Có thể thấy rõ điều đó tại hai đầu tàu là Phú Quốc và Hạ Long. Ở Hạ Long đang triển khai những dự án quy mô rất lớn, trong khi tại Phú Quốc có nhiều dự án mới được đầu tư, thậm chí có doanh nghiệp phát triển cả một khu đô thị mới. Đặc biệt, ba công trình trọng điểm gồm sân bay, đường sắt và các dự án phục vụ Hội nghị Cấp cao APEC 2027 đang tạo ra động lực rất lớn cho thị trường Phú Quốc.

Ngoài ra, ở thời điểm hiện nay còn có một điểm rất đáng chú ý là chủ trương phát triển nhà ở cho thuê theo chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm và đang được các bộ, ngành triển khai.

Theo tôi, đây sẽ là một trong những trọng tâm của chiến lược phát triển thị trường bất động sản trong giai đoạn mới.

Nhà ở cho thuê gắn với ít nhất ba lĩnh vực quan trọng.

Thứ nhất là phát triển các trung tâm logistics.

Thứ hai là phát triển bất động sản công nghiệp bởi lực lượng lao động tại các khu công nghiệp luôn có nhu cầu rất lớn về nhà ở cho thuê. Nếu giải quyết tốt vấn đề này sẽ vừa ổn định đời sống người lao động, vừa tạo điều kiện cho công nghiệp phát triển.

Thứ ba, phát triển nhà ở cho thuê sẽ góp phần xây dựng một thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn, qua đó tạo nền tảng cho các phân khúc khác, trong đó có bất động sản du lịch, phát triển ổn định.

Phóng viên: Bộ Tài chính đang tiếp tục nghiên cứu chính sách thuế đối với nhà ở thứ hai và nhà ở bỏ hoang. Theo ông, những chính sách này sẽ tác động như thế nào tới thị trường bất động sản?

PGS.TS. Trần Kim Chung: Muốn đánh giá vấn đề này phải nhìn từ gốc. Thuế bất động sản là một trong những sắc thuế tiến bộ của hệ thống thuế hiện đại. Hầu hết các quốc gia phát triển đều áp dụng thuế bất động sản. Vì vậy, việc nghiên cứu xây dựng sắc thuế này là xu hướng bình thường.

Đương nhiên, chức năng đầu tiên của thuế là tạo thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, nền tảng quan trọng hơn là bất động sản là một loại tài nguyên hữu hạn của mỗi quốc gia. Khi một người sở hữu bất động sản thì đồng nghĩa với việc người khác không có quyền sở hữu phần tài nguyên đó. Vì vậy, việc người sở hữu tài sản bất động sản thực hiện nghĩa vụ thuế cũng là điều hợp lý.

Thể chế tiếp tục được hoàn thiện, đầu tư công được đẩy mạnh và dòng vốn quốc tế dịch chuyển vào Việt Nam là động lực thúc đẩy bất động sản tăng trưởng tích cực. Ảnh: Thu Hiền

Bên cạnh đó, ở mỗi quốc gia và mỗi giai đoạn phát triển sẽ có những mục tiêu chính sách khác nhau. Đối với Việt Nam hiện nay, việc nghiên cứu đánh thuế đối với nhà ở thứ hai hướng tới mục tiêu sử dụng tài nguyên hiệu quả hơn.

Nếu tài sản không được khai thác, không đưa vào sử dụng thì việc phải chịu thuế sẽ tạo áp lực để chủ sở hữu cân nhắc phương án khai thác hoặc tối ưu hóa tài sản của mình. Khi đó, họ sẽ phải tính toán giữa việc đưa bất động sản vào khai thác, cho thuê, sử dụng hay tái cơ cấu danh mục tài sản.

Tuy nhiên, đây chỉ là hai trong rất nhiều công cụ quản lý thị trường. Trong bối cảnh hiện nay, việc Bộ Tài chính nghiên cứu các chính sách thuế này, dù tác động nhiều hay ít cũng sẽ góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai của quốc gia.

Phóng viên: Hà Nội đang đồng loạt triển khai nhiều dự án hạ tầng lớn và được ví như một “đại công trường”. Theo ông, điều này sẽ ảnh hưởng thế nào tới chu kỳ phát triển 10 năm của thị trường bất động sản mà ông vừa đề cập cũng như sẽ tác động như thế nào tới thị trường bất động sản Hà Nội?

PGS.TS. Trần Kim Chung: Bên cạnh chu kỳ phát triển mang tính tự nhiên của thị trường, còn tồn tại chu kỳ phát triển theo chủ trương và định hướng của từng giai đoạn.

Hiện nay, trọng tâm của Hà Nội là chỉnh trang, tái thiết và tổ chức lại không gian đô thị theo hướng hiện đại hơn. Có thể xem đây là một yếu tố ngoại sinh tác động vào chu kỳ phát triển của thị trường trong giai đoạn 2025-2026.

Tác động của quá trình này sẽ có cả mặt tích cực và những khó khăn nhất định.

Về tích cực, trước hết là việc quy hoạch lại và đầu tư đồng bộ sẽ giúp tái phân bổ nguồn lực của Thủ đô.

Nếu các quy hoạch được triển khai thành công thì không chỉ giá trị bất động sản tăng lên mà giá trị của toàn bộ nền kinh tế Hà Nội cũng sẽ được nâng cao.

Có thể lấy ví dụ từ quy hoạch hai bên sông Hồng. Việc phát triển trục đô thị sông Hồng giống như mở ra một “trang mới” trong không gian phát triển của Hà Nội. Nếu đây thành phố chủ yếu mở rộng về phía Tây, thì nay khu vực phía Bắc và phía Đông sẽ có cơ hội phát triển tương tự như phía Tây đã có cách đây khoảng 20 năm.

Cùng với đó là hệ thống cầu qua sông Hồng tiếp tục được đầu tư mạnh. Theo các nghiên cứu quy hoạch, trong dài hạn Hà Nội sẽ có khoảng 18 cây cầu qua sông Hồng, trong đó nhiều cây cầu đang được triển khai.

Khi hệ thống hạ tầng này hoàn thiện, toàn bộ khu vực phía Đông sẽ có điều kiện phát triển tương tự như khu vực phía Tây trước đây.

Bên cạnh đó, việc phát triển hạ tầng còn tạo điều kiện để Hà Nội từng bước phi tập trung hóa không gian đô thị. Khu vực phía Bắc sẽ đón nhận đồng thời hai dòng dịch chuyển dân cư: một là sự dịch chuyển từ khu vực nội đô ra bên ngoài; hai là dòng dân cư từ các tỉnh phía Bắc và phía Đông về Hà Nội sinh sống, làm việc.

Nếu quá trình này được triển khai đồng bộ, Hà Nội sẽ hình thành một không gian phát triển cân đối hơn, tương tự như nhiều đô thị lớn trên thế giới với hệ thống cầu và hạ tầng kết nối hoàn chỉnh.

Khi đó, thị trường bất động sản Thủ đô cũng sẽ bước vào một giai đoạn phát triển mới, với dư địa tăng trưởng được mở rộng sang các khu vực phía Bắc và phía Đông, đồng thời tạo động lực tái phân bổ không gian đô thị và dòng vốn đầu tư theo hướng bền vững hơn.

Phóng viên: Trân trọng cảm ơn ông!