Mở rộng không gian, giá căn hộ TP. Hồ Chí Minh sẽ hạ nhiệt

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, Trưởng bộ phận Định giá, Nghiên cứu & Tư vấn, CBRE Việt Nam.

Phóng viên: Sau khi TP. Hồ Chí Minh mở rộng không gian, thị trường nhà ở đã có những thay đổi như thế nào, đặc biệt về nguồn cung và nhu cầu ra sao, thưa bà?

Bà Dương Thùy Dung: Sau khi TP. Hồ Chí Minh sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu từ tháng 7/2025, quy mô thị trường được mở rộng rất lớn. Theo quan sát của chúng tôi, tất cả các phân khúc bất động sản đều chịu tác động tích cực, trong đó rõ nhất là bất động sản công nghiệp và nhà ở để bán. Sự thay đổi diễn ra trên cả cấu trúc nguồn cung, nguồn cầu và dòng vốn đầu tư giữa các khu vực.

Với thị trường nhà ở, trong hơn một năm qua, dòng vốn của nhà đầu tư cá nhân cũng như nhu cầu của người mua ở thực có sự dịch chuyển từ khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh ra các khu vực ven thành phố và các cực tăng trưởng mới, đặc biệt là Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Nếu xét tổng nguồn cung nhà ở tích lũy, TP. Hồ Chí Minh cũ chiếm khoảng 76%, Bình Dương 19,6% và Bà Rịa - Vũng Tàu 3,4%. Tuy nhiên, nếu nhìn vào nguồn cung căn hộ mới trong 6 tháng đầu năm 2026, sự thay đổi rất rõ. Tổng nguồn cung đạt 10.761 căn, trong đó 79% đến từ Bình Dương cũ và 13% từ TP. Hồ Chí Minh cũ.

Điều này cho thấy khi thị trường được mở rộng, lựa chọn của doanh nghiệp phát triển dự án, nhà đầu tư và người mua ở thực đều đa dạng hơn, không chỉ về số lượng mà cả về mức giá. Trong đó, Bình Dương cũ đang đóng vai trò nổi bật trong việc bổ sung nguồn cung căn hộ mới, còn Bà Rịa - Vũng Tàu cũ mở ra thêm một cực tăng trưởng về kinh tế biển, đô thị sinh thái và du lịch nghỉ dưỡng.

Phóng viên: Nguồn cung mới đang tạo ra thay đổi như thế nào đối với mặt bằng giá căn hộ và khả năng chi trả của người mua?

Bà Dương Thùy Dung: Đây là một trong những tác động tích cực và rõ ràng nhất. Hiện giá chào bán căn hộ sơ cấp bình quân tại TP. Hồ Chí Minh cũ khoảng 92 triệu đồng/m2. Khi có thêm nguồn cung từ các khu vực mở rộng, đặc biệt là Bình Dương, giá sơ cấp bình quân của thị trường TP. Hồ Chí Minh mở rộng ở khoảng 76 triệu đồng/m2.

Cần lưu ý rằng, đây là sự thay đổi về mặt bằng giá bình quân của thị trường khi không gian được mở rộng, chứ không phải một căn hộ cụ thể tại TP. Hồ Chí Minh cũ giảm từ 92 triệu xuống 76 triệu đồng/m2. Việc bổ sung nguồn cung ở những khu vực có mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn đã kéo mặt bằng chung xuống.

Thị trường mở rộng cũng khiến nguồn cung không còn tập trung chủ yếu ở khu vực lõi. Nếu trước đây các dự án mới tập trung nhiều ở khu vực quận 2, quận 9, thì hiện nay, nguồn cung mở rộng tới Thuận An, Dĩ An và Thủ Dầu Một. Khi có thêm những khu vực với mặt bằng giá khác nhau tham gia thị trường, người mua có nhiều lựa chọn hơn.

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất khá cao khiến thanh khoản giảm một phần và tốc độ tăng giá trên thị trường thứ cấp chậm lại. Từ góc độ người mua cuối cùng, việc mở rộng thị trường đang tạo thêm những sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả.

Phóng viên: Trong thời gian tới, khi nguồn cung tiếp tục tăng, diễn biến giá và thanh khoản thị trường căn hộ sẽ như thế nào, thưa bà?

Bà Dương Thùy Dung: Chúng tôi cho rằng, trong khoảng 3 năm tới, thị trường tiếp tục hưởng lợi từ nguồn cung dồi dào hơn nhờ không gian phát triển được mở rộng.

Trong năm 2023 và 2024, khi TP. Hồ Chí Minh chưa sáp nhập, nguồn cung căn hộ và nhà ở thấp tầng rất khan hiếm. Đến năm 2025, khi những vướng mắc pháp lý từng bước được tháo gỡ, thị trường bắt đầu đón nhận nhiều dự án hơn. Sang năm 2026, sự tham gia của các khu vực mới tiếp tục giúp nguồn cung tăng lên.

CBRE dự báo nguồn cung căn hộ mới đạt khoảng 25.000 căn năm 2026, 34.000 căn năm 2027 và 48.000 căn năm 2028.

Một điểm đáng chú ý là triển vọng giá. Sau một thời gian dài mặt bằng giá tại TP. Hồ Chí Minh liên tục tăng, CBRE dự báo từ năm 2026 trở đi, cả giá sơ cấp và thứ cấp của thị trường cao tầng và thấp tầng đều có xu hướng chững lại, trong bối cảnh nguồn cung tăng và lãi suất cao.

Về dài hạn, khi hạ tầng kết nối liên vùng phát triển, xu hướng giãn dân sẽ rõ hơn. Người mua nhà ở thực sẽ có điều kiện dịch chuyển ra xa trung tâm nếu thời gian di chuyển được rút ngắn. Khi đó, giá trị bất động sản không chỉ phụ thuộc vào khoảng cách địa lý mà còn phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng kết nối hạ tầng.

Phóng viên: Theo bà, nếu nhìn xa hơn, đến mô hình đô thị đa trung tâm, đa cực, những động lực nào sẽ định hình thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và đâu là cơ hội cho nhà đầu tư?

Bà Dương Thùy Dung: Một thay đổi lớn của TP. Hồ Chí Minh là quá trình chuyển từ mô hình đô thị đơn cực sang đô thị vệ tinh và hướng tới siêu đô thị đa trung tâm. Khi nguồn lực được phân bổ ở nhiều cực, thị trường bất động sản cũng có thêm nhiều cơ hội.

Có thể nhìn thấy 4 trục phát triển chính. Khu vực trung tâm hiện hữu tiếp tục giữ vai trò trung tâm tài chính, thương mại quốc tế. Hướng Đông, với TP. Thủ Đức, gắn với tài chính công nghệ cao, AI, bán dẫn, nghiên cứu khoa học và đổi mới sáng tạo. Hướng Nam gồm Nhà Bè, Cần Giờ và Bà Rịa - Vũng Tàu có dư địa phát triển siêu cảng trung chuyển quốc tế và đô thị sinh thái. Hướng Bắc - Tây Bắc, gồm Củ Chi, Hóc Môn và xa hơn là Bình Dương, có cơ hội về công nghiệp công nghệ cao, logistics và đô thị mới.

Từ đó, cơ hội đầu tư cũng được phân bổ theo từng trục, từ công nghiệp - logistics, đô thị vệ tinh, mô hình TOD đến bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch biển và căn hộ vừa túi tiền. Bình Dương tiếp tục đóng vai trò thủ phủ công nghiệp, trong khi Bà Rịa - Vũng Tàu và Hồ Tràm duy trì vị thế trung tâm kinh tế biển, du lịch nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, cơ hội luôn đi cùng rủi ro. Ba yếu tố nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý là tín dụng, hạ tầng và pháp lý. Tín dụng thắt chặt và rủi ro lãi suất thả nổi có thể ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn. Hạ tầng cần được phát triển đồng bộ, trong khi pháp lý dự án và tiến độ xây dựng vẫn là những yếu tố cần kiểm soát.

Vì vậy, nhà đầu tư cần chuyển từ tư duy “lướt sóng” sang đầu tư dựa trên giá trị, tập trung vào khả năng khai thác và sự tăng trưởng thực của khu vực; bám sát quy hoạch và hạ tầng; đa dạng hóa danh mục theo chức năng vùng, đồng thời đặt nặng yếu tố pháp lý và uy tín chủ đầu tư.

Phóng viên: Trân trọng cảm ơn bà!