Thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh dịch chuyển mạnh về các đô thị vệ tinh

Phối cảnh dự án tại khu vực Bình Dương (cũ). Ảnh: DN cung cấp

Vùng phụ cận giữ vai trò “đầu kéo”

Theo các chuyên gia, sau giai đoạn trầm lắng, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận trong năm 2025 đã ghi nhận sự phục hồi rõ nét cả về nguồn cung lẫn thanh khoản. Cụ thể, dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy, trong quý IV/2025, nguồn cung căn hộ mở bán mới đạt khoảng 14.500 căn, tăng 130% so với quý trước và cao gấp 2,7 lần cùng kỳ năm 2024. Trong đó, khu vực Bình Dương (trước sáp nhập) đóng góp khoảng 8.200 căn, chiếm 57% tổng nguồn cung mới, tiếp tục giữ vai trò động lực chính của thị trường.

Tính chung cả năm 2025, thị trường TP. Hồ Chí Minh tiêu thụ khoảng 30.400 căn hộ, cao gấp 2,4 lần so với năm 2024. Cơ cấu giao dịch cho thấy sự phân hóa rõ rệt: khu vực trung tâm vẫn dẫn dắt bằng các sản phẩm cao cấp, hạng sang, chiếm khoảng 80% lượng giao dịch; trong khi phân khúc trung cấp dịch chuyển mạnh về các đô thị vệ tinh, với Bình Dương (trước sáp nhập) đóng góp hơn 60% tổng lượng giao dịch toàn thị trường.

Dữ liệu từ DKRA Consulting cũng cho thấy xu hướng tương tự khi nguồn cung sơ cấp phân khúc căn hộ năm 2025 tăng 73% so với năm trước. Trong đó TP. Hồ Chí Minh chiếm 87% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường; nguồn cung mới đạt hơn 29.000 căn, gấp 2,5 lần cùng kỳ.

Sự phục hồi của thị trường đi kèm với đà tăng giá mạnh, đặc biệt tại khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh. Theo One Mount Group, giá bán trung bình quý IV/2025 tại khu trung tâm đạt 103,2 triệu đồng/m², tăng 8,6% so với quý III/2025 và tăng tới 25% so với cùng kỳ năm trước.

Động lực chính đến từ sự xuất hiện liên tiếp của các dự án hạng sang với mức giá kỷ lục. Đơn cử, dự án Eaton Park ghi nhận giá chào bán ở tòa tháp cuối cùng vượt ngưỡng 200 triệu đồng/m²; trong khi các phân khu mới tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng cũng xác lập mặt bằng trên 180 triệu đồng/m². Việc nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp đã trực tiếp kéo toàn bộ mặt bằng giá tại trung tâm lên một nấc thang mới.

Không chỉ giữ vai trò chủ lực về nguồn cung, Bình Dương (trước sáp nhận) còn ghi nhận tốc độ tăng giá đáng chú ý. Trong quý IV/2025, đơn giá trung bình tại đây đạt 51,8 triệu đồng/m², tăng 13% so với quý trước và 26% so với cùng kỳ năm 2024.

Theo các chuyên gia, kỳ vọng vào quy hoạch, hạ tầng kết nối đồng bộ từ các đô thị vệ tinh như Bình Dương (trước sáp nhập) với TP. Hồ Chí Minh cùng làn sóng dịch chuyển của lực lượng chuyên gia và tầng lớp trung lưu đang tạo lực đẩy mạnh cho thị trường khu vực này.

Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc. Sự dịch chuyển dân cư về khu vực này buộc chủ đầu tư phải nâng chuẩn sản phẩm, kéo theo việc tái định vị mặt bằng giá. Bên cạnh đó, chi phí đất đai tăng sau sáp nhập và yêu cầu pháp lý ngày càng chặt chẽ khiến việc phát triển sản phẩm giá rẻ gần như không còn dư địa như trước năm 2024.

Khách hàng tìm hiểu về dự án căn hộ tại khu vực Bình Dương (cũ).

Nguồn cung dồi dào nhưng thanh khoản cần thận trọng

Bước sang năm 2026, các tổ chức nghiên cứu đều dự báo nguồn cung tiếp tục duy trì ở mức cao. DKRA Consulting ước tính thị trường sẽ có khoảng 30.000 – 35.000 căn hộ mới, tập trung chủ yếu tại khu Đông TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương (trước sáp nhập), trong khi khu vực Tây Ninh (Long An trước sáp nhập) dự kiến tăng tốc với nhiều dự án quy mô lớn gia nhập thị trường.

Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cũng đưa ra con số tương đồng với khoảng 32.000 sản phẩm mới, trong đó khu trung tâm và Bình Dương trước sáp nhập tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn. Các chuyên gia cho rằng, khi các điểm nghẽn pháp lý được tháo gỡ, đặc biệt là việc triển khai các dự án trọng điểm tại Thủ Thiêm trong năm 2026, thị trường trung tâm TP. Hồ Chí Minh có thể thiết lập thêm những cột mốc giá mới, tiếp tục tái định vị giá trị khu lõi đô thị.

Tuy vậy, ở góc nhìn thận trọng hơn, ông Phan Đình Phúc - CEO Seenee cho rằng, thanh khoản trong năm 2026 sẽ không đồng đều giữa các phân khúc. Căn hộ có tổng giá trị từ 2 – 4 tỷ đồng vẫn là “vùng an toàn” nhờ nhu cầu ở thực ổn định. Ngược lại, rủi ro có thể xuất hiện tại các đại đô thị vùng ven nếu nguồn cung tăng quá nhanh trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao.

Nếu giá tiếp tục leo thang nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập, thị trường có thể đối mặt với tình trạng lệch pha cung - cầu, đặc biệt ở phân khúc giá cao, dẫn đến kịch bản hàng nhiều nhưng người mua ít, ông Phúc cảnh báo.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường căn hộ đang bước vào chu kỳ phân hóa, khu vực trung tâm tiếp tục là sân chơi của phân khúc cao cấp, còn nhu cầu ở thực và phân khúc hạng trung dịch chuyển mạnh về các đô thị vệ tinh có hạ tầng tốt. Dự án chỉ có thể thành công nếu mức giá phù hợp thu nhập, pháp lý minh bạch và tiến độ đảm bảo. Vì vậy năm 2026 được kỳ vọng tăng trưởng nhưng theo hướng ngày càng chọn lọc, ưu tiên sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thật.