 |
| Các chuyên gia, doanh nghiệp thảo luận tại Hội thảo. |
Tại hội thảo “Bất động sản du lịch trong chu kỳ mới: Từ hành lang pháp lý đến giá trị khai thác” được tổ chức ngày 30/10, các chuyên gia đã phân tích sự thay đổi trong tư duy đầu tư căn hộ du lịch (condotel), đồng thời đề xuất giải pháp hoàn thiện môi trường đầu tư, bảo đảm quyền lợi người mua và nâng cao hiệu quả khai thác tài sản.
Sau giai đoạn gặp nhiều khó khăn về pháp lý, tranh chấp và thực hiện cam kết kinh doanh, thị trường căn hộ du lịch đang chứng kiến sự thay đổi trong nhu cầu và hành vi của nhà đầu tư. Thay vì chỉ quan tâm đến mức lợi nhuận được cam kết, người mua ngày càng chú trọng khả năng sử dụng, khai thác và giá trị thực tế của tài sản.
Theo TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế, bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel, đã trải qua giai đoạn rất khó khăn, từ việc chưa được công nhận đầy đủ về pháp lý, phát sinh tranh chấp đến những vấn đề liên quan đến cam kết và hoạt động kinh doanh.
Đến nay, hành lang pháp lý đối với loại hình này cơ bản đầy đủ và rõ ràng hơn. Đây là tiền đề quan trọng, thể hiện sự ghi nhận của Nhà nước, tạo thêm niềm tin đối với sản phẩm condotel và mở ra giai đoạn phát triển mới cho thị trường.
Cùng với sự hoàn thiện về pháp lý, nhu cầu của khách du lịch cũng thay đổi đáng kể, với những đòi hỏi cao hơn về tiện ích, tính đồng bộ, chất lượng dịch vụ và trải nghiệm cá nhân hóa, chuyên sâu.
Theo TS. Nguyễn Minh Phong, nếu trước đây, khi sản phẩm còn mới và pháp lý chưa rõ ràng, nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường với tâm lý thử nghiệm, đặt kỳ vọng vào cam kết lợi nhuận, thời hạn hoàn vốn và khả năng tăng giá tài sản, thì hiện nay, tư duy đầu tư đã có sự điều chỉnh căn bản.
Nhà đầu tư không còn chỉ quan tâm đến lợi nhuận cam kết mà chú trọng hơn đến giá trị thực chất và những quyền lợi gắn với sản phẩm, tập trung vào ba nhóm quyền: sở hữu; sử dụng và khai thác; định đoạt tài sản.
Trước hết, đối với quyền sở hữu, nhà đầu tư quan tâm đến tính pháp lý, hồ sơ sở hữu và mức độ bảo đảm quyền lợi. Mặc dù những vướng mắc pháp lý từng bước được tháo gỡ, người mua vẫn mong muốn các giấy tờ liên quan phải đầy đủ, rõ ràng, chắc chắn nhằm hạn chế rủi ro.
Đáng chú ý, thị trường đang dần chấp nhận thực tế nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng có thời hạn sử dụng 50 năm. Tuy nhiên, vẫn có một bộ phận người mua đồng nhất căn hộ nghỉ dưỡng với căn hộ chung cư để ở thông thường, dẫn đến kỳ vọng chưa phù hợp về quyền sở hữu và sử dụng tài sản.
Đối với quyền sử dụng và khai thác, nếu trước đây, sau khi mua sản phẩm, nhiều người thường giao khoán, ủy thác hoặc tin tưởng hoàn toàn vào chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành, thì hiện nay, họ mong muốn chủ động, linh hoạt hơn trong quá trình sử dụng.
Các cam kết lợi nhuận phải có cơ sở thực tế và khả năng hiện thực hóa, thay vì chỉ dừng lại ở những con số trong hợp đồng. Nhà đầu tư cũng mong muốn trực tiếp tham gia hoạt động khai thác khi có nhu cầu, đòi hỏi cơ chế quản lý, vận hành linh hoạt giữa đơn vị chuyên nghiệp và chủ sở hữu.
Đặc biệt, nhà đầu tư ngày càng chú trọng dòng tiền thực tế, doanh thu khai thác, chi phí vận hành và phương thức phân chia lợi nhuận. Đây là những yếu tố cần được minh bạch để đánh giá chính xác hiệu quả kinh doanh của tài sản.
Cùng với đó, quyền định đoạt cũng được quan tâm, nhất là khả năng thanh khoản và giá trị tài sản khi chuyển nhượng hoặc kết thúc thời gian khai thác.
Theo TS. Nguyễn Minh Phong, mức độ quan tâm đến từng nhóm quyền có sự khác biệt tùy mục tiêu của khách hàng. Người mua phục vụ nhu cầu cá nhân, gia đình thường ưu tiên quyền sử dụng và sự linh hoạt trong khai thác; nhà đầu tư kinh doanh chú trọng tính thanh khoản, dòng tiền thực chất; còn nhà đầu tư dài hạn quan tâm đến giá trị tài sản và lợi nhuận tương lai.
Sự thay đổi trong tư duy nhà đầu tư đặt ra yêu cầu đối với doanh nghiệp phát triển condotel và cơ quan quản lý nhà nước, đặc biệt về tính minh bạch pháp lý, khả năng khai thác tài sản và hiệu quả kinh doanh.
Ở góc độ vận hành, ông Ricky Ho, Tổng Quản lý khu vực FLC Quy Nhơn cho rằng thị trường căn hộ du lịch Việt Nam có tiềm năng rất lớn, nhưng để khai thác hiệu quả cần thay đổi cách tiếp cận.
Việc phát triển condotel không thể xem là khoản đầu tư ngắn hạn mà phải đặt trong chiến lược phát triển điểm đến dài hạn của quốc gia, được hỗ trợ bởi hạ tầng vững chắc, quy hoạch rõ ràng và hành lang pháp lý minh bạch.
Theo ông Ricky Ho, mở rộng và thu hút khách hàng quốc tế đóng vai trò then chốt. Dẫn kinh nghiệm từ các nước trong khu vực, ông cho biết Thái Lan cho phép người nước ngoài sở hữu tới 49% tổng diện tích sàn căn hộ, trong khi Malaysia áp dụng nhiều chính sách cởi mở hơn.
Tại Việt Nam, mặc dù dự thảo quy định đã đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài mua hoặc thuê condotel, quyết định đầu tư thực tế không chỉ phụ thuộc vào quyền sở hữu hay sử dụng mà còn gắn với khả năng tạo nguồn thu cho thuê từ tài sản.
Do đó, các nhà phát triển cần chuyển từ chú trọng từng sản phẩm đơn lẻ sang xây dựng và phát triển toàn diện điểm đến du lịch.
Ở góc độ quản lý nhà nước, ông Chử Văn Hải, Phó Vụ trưởng, Phó Chánh Văn phòng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản cho biết pháp luật hiện đã có quy định cụ thể liên quan đến quyền sở hữu căn hộ du lịch, biệt thự du lịch. Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả và bảo đảm quyền lợi nhà đầu tư, người mua, cần tập trung vào bốn vấn đề.
Trước hết, chính quyền địa phương cần rà soát, xác lập rõ quyền sở hữu đối với từng loại hình bất động sản du lịch; thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua khi đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật.
Thứ hai, cần cải thiện môi trường đầu tư, bởi điều nhà đầu tư quan tâm là hiệu quả dự án và thời gian thực hiện thủ tục hành chính. Chính quyền địa phương cần công khai quy hoạch, định hướng phát triển kinh tế - xã hội và chiến lược du lịch, giúp doanh nghiệp xác định cơ hội đầu tư phù hợp.
Đồng thời, cần tiếp tục đơn giản hóa, rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ. Các địa phương có thể nghiên cứu lồng ghép những thủ tục phù hợp để đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, nhưng vẫn phải bảo đảm yêu cầu pháp lý, tránh phát sinh vướng mắc về sau.
Thứ ba, phải minh bạch thông tin về quyền lợi người mua. Theo ông Hải, điều quan trọng nhất là khách hàng phải biết rõ mình đang mua loại tài sản gì, thời hạn sở hữu bao lâu, có quyền gì và được khai thác, sử dụng tài sản trong phạm vi nào.
Bộ Xây dựng đang xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, hướng tới công khai, minh bạch thông tin dự án. Đây sẽ là kênh giúp người mua tiếp cận thông tin, đánh giá tình trạng pháp lý trước khi quyết định giao dịch.
Thứ tư, các cơ quan chức năng cần thường xuyên kiểm tra, thanh tra và xử lý nghiêm những hành vi vi phạm, đặc biệt là tình trạng bán bất động sản khi chưa đủ điều kiện hoặc không thực hiện đúng cam kết với khách hàng.
Theo ông Chử Văn Hải, việc bảo đảm quyền sở hữu, minh bạch thông tin, cải cách thủ tục đầu tư và tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm phải được triển khai đồng bộ nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên, tạo môi trường đầu tư minh bạch và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.
Như vậy, trong chu kỳ phát triển mới, nhà đầu tư condotel ngày càng chú trọng quyền sở hữu, khả năng chủ động sử dụng và khai thác, dòng tiền thực tế cũng như tính thanh khoản của tài sản. Đáp ứng những yêu cầu này đòi hỏi minh bạch thông tin pháp lý, cải thiện môi trường đầu tư, nâng cao hiệu quả vận hành và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua.
