Thông tin “mua chung cư trước Nghị quyết số 21-NQ/TW để được sở hữu lâu dài” là sai lệch

Vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư tiếp tục được đặt ra là nhằm tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Ảnh: Thu Hiền

Không có chuyện mua trước Nghị quyết số 21-NQ/TW sẽ được sở hữu lâu dài

Tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết số 21-NQ/TW và những cập nhật chính sách” ngày 22/9, vấn đề niên hạn sử dụng và thời hạn sở hữu nhà chung cư nhận được nhiều sự quan tâm.

Theo các chuyên gia, cần hiểu đúng tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, đặc biệt cần phân biệt giữa thời hạn sử dụng công trình và quyền tài sản của người sở hữu căn hộ.

TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội khóa XVI, cho biết trên thị trường đang xuất hiện một số thông tin về thời hạn sở hữu nhà chung cư sai lệch so với tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW, gây tác động không đúng đến thị trường bất động sản.

Cụ thể, một số thông điệp hàm ý rằng người dân cần nhanh chóng mua chung cư, bởi chung cư xây dựng trước khi Nghị quyết số 21-NQ/TW được ban hành sẽ được sở hữu lâu dài, còn chung cư xây dựng sau đó sẽ chỉ được sở hữu có thời hạn. Chuyên gia nhấn mạnh đây là thông tin hoàn toàn sai lệch.

Quang cảnh Hội thảo.

Theo ông Hiếu, định hướng về thời hạn sử dụng nhà chung cư không phải nội dung hoàn toàn mới xuất hiện tại Nghị quyết số 21-NQ/TW. Trước đây, dù giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ không ghi thời hạn, vẫn tồn tại khoảng trống trong việc xác định quyền và lợi ích hợp pháp của người dân khi công trình xuống cấp, hư hỏng hoặc không còn khả năng tiếp tục sử dụng.

Luật Nhà ở 2023 đã từng bước hoàn thiện vấn đề này, quy định rõ hơn về xử lý nhà chung cư không còn đủ điều kiện an toàn, việc phá dỡ, xây dựng lại cũng như quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan.

“Nghị quyết số 21-NQ/TW là một bước tiến hoàn thiện nhất về quy định pháp lý với việc sở hữu nhà chung cư. Nhưng chúng ta cần hiểu đây không phải nội dung mới, để tránh các thông tin không đúng với tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW”, ông Hiếu lưu ý.

Theo ông, các quy định lần này làm rõ hơn quyền sở hữu của người dân đối với căn hộ, quyền đối với đất khi chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc không còn khả năng sử dụng, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc xây dựng, phát triển công trình mới.

Việc thể chế hóa các định hướng này cũng đặt ra không ít vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu, trong đó có cách ghi niên hạn trên giấy chứng nhận.

TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội.

Ông Hiếu phân tích, đối với nhà chung cư cần phân biệt hai khái niệm là niên hạn theo thiết kế ban đầu của công trình và thời hạn sử dụng thực tế. Hai thời hạn này có thể không trùng nhau. Vì vậy, cần có quy định phù hợp để bảo đảm quyền và lợi ích của người sở hữu nhà chung cư trong cả hai trường hợp.

Khi chung cư không còn khả năng sử dụng và phải phá dỡ, quyền của người sở hữu đối với căn hộ, đất và việc phát triển công trình mới cũng cần được quy định rõ.

Theo ông Hiếu, việc quy định niên hạn sử dụng nhà chung cư còn có thể tạo tác động tích cực đến chất lượng công trình. Khi thời hạn sử dụng và chất lượng công trình được xác định rõ, các nhà phát triển bất động sản có thể có xu hướng nâng cao chất lượng nhà chung cư để thu hút khách hàng.

Hết thời hạn sử dụng, quyền tài sản không mất đi

Làm rõ hơn vấn đề này, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, quy định về niên hạn, thời hạn sử dụng nhà chung cư không phải là nội dung hoàn toàn mới.

Trước đó, Luật Nhà ở 2023 đã có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thời hạn của công trình, căn cứ pháp luật về xây dựng và hồ sơ thiết kế. Tuy nhiên, theo bà Hằng, cơ sở pháp lý hiện nay chưa làm rõ đầy đủ quyền của người sở hữu tài sản sau khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Đại diện Bộ Xây dựng nhấn mạnh, sau khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, quyền sở hữu tài sản của người dân không bị mất đi.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, điểm thay đổi trong dự thảo Luật Nhà ở là các quyền này sẽ được cụ thể hóa. Theo đó, đối với nhà chung cư được xây dựng trước năm 1994, khi hết thời hạn sử dụng công trình, người sở hữu sẽ có các quyền gồm nhận bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư, quyền mua nhà ở xã hội hoặc nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ mà mình sở hữu.

Đối với nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994, người dân có quyền tiếp tục xây dựng, cải tạo lại chung cư thành công trình mới bằng cách đóng góp kinh phí tại thời điểm hết thời hạn sử dụng. Việc này được thực hiện trên cơ sở thảo luận, chia sẻ giữa các chủ sở hữu.

Trường hợp chủ sở hữu không muốn đóng tiền để xây dựng nhà mới, họ có quyền bán lại quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản cho người khác. Người nhận chuyển nhượng sẽ có quyền đóng góp kinh phí để xây dựng lại.

Nếu không tiếp tục đóng góp, chủ sở hữu có quyền được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ công trình.

Trong trường hợp khu vực có nhà chung cư sau này được cơ quan quản lý nhà nước quy hoạch không còn chức năng xây dựng nhà chung cư, người dân vẫn tiếp tục được ưu tiên và bồi thường quyền sử dụng đất.

Theo bà Hằng, các quy định được đưa ra trong dự thảo Luật Nhà ở nhằm kế thừa quy định hiện hành, đồng thời làm rõ hơn quyền của người sở hữu tài sản.

Đồng thời cho biết, một trong những lý do khiến vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư tiếp tục được đặt ra là nhằm tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Như vậy, vấn đề được các chuyên gia nhấn mạnh không phải là xác lập một mốc trước hay sau khi Nghị quyết số 21-NQ/TW được ban hành để phân chia căn hộ thành “sở hữu lâu dài” hay “sở hữu có thời hạn”. Trọng tâm là xác định rõ thời hạn sử dụng của công trình, đồng thời hoàn thiện cơ chế bảo đảm quyền tài sản, quyền đối với đất và phương án xử lý khi chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc phải phá dỡ, xây dựng lại.