Gỡ điểm nghẽn, nâng hiệu quả khai thác bất động sản du lịch

Quang cảnh Hội thảo. Ảnh: Thu Hiền

Nguồn cung còn hạn chế, hiệu quả khai thác chưa tương xứng

Bất động sản du lịch đóng vai trò quan trọng trong phát triển hạ tầng lưu trú, tạo việc làm và thúc đẩy kinh tế tại các địa phương có lợi thế du lịch. Tuy nhiên, thực tiễn phát triển cho thấy thị trường vẫn tồn tại những hạn chế về tính đồng bộ của hạ tầng, năng lực vận hành và khả năng khai thác sản phẩm.

Tại hội thảo “Bất động sản du lịch trong chu kỳ mới: Từ hành lang pháp lý đến giá trị khai thác” do Báo Xây dựng phối hợp với UBND tỉnh Gia Lai và Tập đoàn FLC tổ chức ngày 30/10, các chuyên gia, nhà quản lý đã tập trung phân tích thực trạng, những điểm nghẽn và giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch.

Một trong những vấn đề được nhấn mạnh là yêu cầu thay đổi tư duy phát triển thị trường, từ chú trọng quy mô dự án, số lượng sản phẩm và kỳ vọng tăng giá sang khả năng khai thác, chất lượng dịch vụ và giá trị kinh tế thực tế.

Phát biểu tại hội thảo, ông Lê Đăng Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Gia Lai cho biết, sau khi sắp xếp đơn vị hành chính, Gia Lai có lợi thế kết nối không gian biển, đô thị và cao nguyên, tạo điều kiện hình thành chuỗi sản phẩm du lịch đa dạng.

Tại khu vực phía Đông tỉnh, hiện có hơn 15 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã và đang triển khai, dự kiến cung cấp hơn 9.000 sản phẩm căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, theo ông Tuấn, một số dự án vẫn chú trọng kỳ vọng tăng giá hơn là hiệu quả khai thác du lịch; phát triển chưa đồng bộ với hạ tầng và còn vướng mắc về pháp lý, vận hành.

Đáng chú ý, việc quản lý, vận hành condotel còn phát sinh những vấn đề liên quan đến chi phí dịch vụ, bảo trì, bảo dưỡng và bảo đảm an ninh trật tự, dẫn đến nguy cơ tranh chấp giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp.

Cả nước hiện có 146.438 sản phẩm condotel, đáp ứng nhu cầu lưu trú của gần 70 triệu lượt khách ngắn ngày mỗi năm. Ảnh: Thu Hiền

Từ thực tế này, ông Tuấn cho rằng chu kỳ mới cần tập trung vào ba chuyển đổi: từ kỳ vọng tăng giá sang giá trị khai thác thực tế; từ phát triển dự án riêng lẻ sang hệ sinh thái du lịch đồng bộ; từ khai thác tài nguyên sang kiến tạo giá trị gắn với bảo tồn thiên nhiên và văn hóa bản địa.

“Chu kỳ mới của bất động sản du lịch không nên được đo bằng số lượng dự án được chấp thuận hay khối lượng sản phẩm được giao dịch, mà phải được đánh giá bằng hiệu quả khai thác, chất lượng không gian phát triển và giá trị kinh tế - xã hội được tạo ra”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Ở góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện cả nước có 146.438 sản phẩm condotel, đáp ứng nhu cầu lưu trú của gần 70 triệu lượt khách ngắn ngày mỗi năm.

Tuy nhiên, quy mô này chưa đáp ứng được một nửa nhu cầu phát sinh thực tế và vẫn còn khoảng cách lớn so với chỉ tiêu phát triển cơ sở lưu trú theo Nghị quyết số 26-NQ/TW của Bộ Chính trị.

Pháp lý từng bước hoàn thiện, vướng mắc vận hành cần tiếp tục tháo gỡ

Bên cạnh những hạn chế về hiệu quả khai thác, hệ thống pháp luật điều chỉnh bất động sản du lịch cũng là vấn đề được các đại biểu tập trung thảo luận.

Phân tích khung pháp lý đối với loại hình bất động sản này, ông Chử Văn Hải, Phó Vụ trưởng, Phó Chánh Văn phòng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản cho biết, hệ thống pháp luật đã trải qua ba giai đoạn phát triển.

Ông Chử Văn Hải, Phó Vụ trưởng, Phó Chánh Văn phòng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản.

Trước năm 2020, Luật Du lịch năm 2017 đã xác định căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú, nhưng pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản chưa có quy định tương ứng.

Giai đoạn 2020 đến tháng 7/2024, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP tạo cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình lưu trú du lịch trên đất thương mại, dịch vụ, song một số quy định vẫn còn hạn chế, thiếu thống nhất.

Từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai năm 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung những quy định quan trọng về công trình phục vụ du lịch, lưu trú, hoạt động kinh doanh và cấp giấy chứng nhận, từng bước tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

Theo ông Hải, bất động sản du lịch hiện chịu sự điều chỉnh của năm nhóm pháp luật, gồm đầu tư, đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản và du lịch.

Đáng chú ý, Luật Đầu tư năm 2025 quy định rõ các trường hợp phải chấp thuận chủ trương đầu tư. Thẩm quyền chấp thuận phần lớn đã được phân cấp cho UBND và Chủ tịch UBND cấp tỉnh, góp phần tăng tính chủ động cho địa phương.

Về đất đai, Luật Đất đai năm 2024 quy định căn hộ du lịch, biệt thự du lịch được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất theo thời hạn hoạt động của dự án, thông thường không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm.

Đối với hoạt động kinh doanh, việc mua bán, cho thuê mua công trình lưu trú du lịch phải đáp ứng các điều kiện theo Luật Kinh doanh bất động sản, đặc biệt về hình thức sử dụng đất, điều kiện đưa công trình vào kinh doanh và hợp đồng giao dịch.

Mặc dù khung pháp lý đã có những bước hoàn thiện, ông Hải cho rằng vẫn cần bảo đảm tính đồng bộ giữa các luật liên quan, qua đó tháo gỡ vướng mắc trong đầu tư, kinh doanh và bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư, khách hàng.

Từ thực tiễn địa phương, Sở Xây dựng tỉnh Gia Lai cũng kiến nghị tiếp tục hoàn thiện quy định quản lý, vận hành các công trình lưu trú du lịch có nhiều chủ sở hữu, nhằm hạn chế tranh chấp và bảo đảm quyền lợi các bên.

Chuyển trọng tâm sang hiệu quả đầu tư và giá trị khai thác thực tế

Bàn về định hướng phát triển trong chu kỳ mới, TS. Trần Du Lịch, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ cho rằng bất động sản du lịch cần được nhìn nhận khác với bất động sản thông thường.

Theo ông, nhà đầu tư phải thay đổi tư duy, xác định bất động sản du lịch là bộ phận cấu thành hệ sinh thái và thị trường du lịch. Nếu thị trường du lịch không phát triển, hệ sinh thái không hoàn chỉnh thì bất động sản không tạo ra giá trị. Giá trị bất động sản du lịch phụ thuộc vào sự phát triển của từng điểm đến và năng lực quản trị, khai thác hiệu quả.

Đối với Gia Lai, TS. Trần Du Lịch đề xuất xây dựng quy hoạch tổng thể du lịch gắn với quy hoạch phát triển tỉnh; hình thành hành lang du lịch từ biển đến Tây Nguyên để chuyển từ các điểm du lịch riêng lẻ thành vùng du lịch có khả năng giữ chân du khách.

Cùng với đó, cần ưu tiên thu hút nhà đầu tư chiến lược, thống nhất thủ tục hành chính để tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư và phát triển các khu du lịch xanh ngay từ khâu quy hoạch.

Đặc biệt, ông đề nghị chính quyền xây dựng hệ thống đánh giá hiệu quả kinh tế thực của các khu du lịch, đồng thời kiểm soát, cảnh báo hoạt động đầu cơ và nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản.

Ở góc độ phát triển thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính kiến nghị cơ quan quản lý nhà nước đẩy nhanh đầu tư, nâng cao chất lượng hạ tầng các vùng kinh tế và hệ thống kết nối vùng; tiếp tục tháo gỡ vướng mắc để cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch.

Đồng thời, Nhà nước cần phát huy vai trò kiến tạo, dẫn dắt, hình thành thị trường du lịch quốc gia chuyên nghiệp. Chính quyền địa phương cần xây dựng quy hoạch phù hợp để phát huy lợi thế và năng lực phát triển du lịch.

Đối với doanh nghiệp, ông Đính đề xuất ưu tiên phát triển các khu du lịch tích hợp theo mô hình all-in-one, đáp ứng đa dạng nhu cầu du khách. Các doanh nghiệp nhỏ cần tăng cường hợp tác, phối hợp để hình thành hệ sinh thái dịch vụ đồng bộ.

Cùng quan điểm, ông Lê Đăng Tuấn cho rằng doanh nghiệp cần chuyển từ tư duy phát triển sản phẩm để bán sang đầu tư các sản phẩm du lịch có khả năng khai thác lâu dài, chú trọng chất lượng dịch vụ, năng lực vận hành, bảo vệ môi trường và trách nhiệm với cộng đồng.

Các dự án cần có sản phẩm đặc trưng, phương án kinh doanh khả thi, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng dân cư.

Như vậy, phát triển bất động sản du lịch trong chu kỳ mới không đơn thuần là mở rộng không gian xây dựng hay gia tăng nguồn cung sản phẩm, mà cần hướng tới hình thành những điểm đến có khả năng khai thác hiệu quả, tạo giá trị kinh tế thực tế và phát triển bền vững.