Xác định giá đất phải hợp lý, công bằng, có căn cứ, có thể kiểm chứng

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đại biểu TP. Hải Phòng) bày tỏ đồng tình với chủ trương Nhà nước quyết định giá đất. Ảnh: VPQH

Định giá đất hài hòa lợi ích, hạn chế chênh lệch giữa các địa phương

Góp ý về định giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, đại biểu Lê Hữu Trí (Đại biểu tỉnh Khánh Hòa) cho rằng, thực tiễn áp dụng các quy định về giá đất cho thấy, việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất tại các địa phương còn có thể tạo ra chênh lệch đáng kể, nhất là ở những khu vực giáp ranh.

Theo đại biểu, nếu xác định mức giá quá cao, chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp sẽ tăng; ngược lại, nếu xác định mức giá quá thấp, người có đất bị thu hồi có nguy cơ chịu thiệt thòi.

Đại biểu Lê Hữu Trí nhấn mạnh: “Vấn đề cốt lõi là phải giải quyết hài hòa ba nhóm lợi ích: Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư”.

Từ thực tế này, đại biểu đề nghị dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) làm rõ nguyên tắc, phương pháp và quy trình xác định hệ số điều chỉnh giá đất, áp dụng thống nhất trong cả nước; tăng cường công khai dữ liệu, kiểm soát chất lượng thông tin đầu vào và có cơ chế giám sát độc lập nhằm hạn chế sự tùy nghi trong áp dụng giữa các địa phương.

Đồng thời, cần phân định rõ giá đất phục vụ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất làm căn cứ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, giá đất chuyển nhượng theo thỏa thuận và giá giao dịch trên thị trường.

Theo đại biểu, các loại giá đất này có mối liên hệ nhưng khác nhau về mục đích, cơ sở xác định và điều kiện áp dụng. Do đó, cần có nguyên tắc xử lý chênh lệch minh bạch, phù hợp với thực tế.

Đại biểu Lê Hữu Trí đề xuất nghiên cứu quy định thống nhất nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất. Đồng thời, có cơ chế xử lý đối với những trường hợp đặc thù mà bảng giá đất và hệ số điều chỉnh chưa phản ánh phù hợp với giá trị thực tế.

Giải pháp khác được đại biểu đề cập là nghiên cứu cơ chế cho phép nhà đầu tư thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính về đất đai khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật.

Đại biểu lưu ý, cơ chế này phải bảo đảm công khai, minh bạch, được kiểm soát chặt chẽ và không làm thay đổi thẩm quyền thu hồi đất của Nhà nước.

Giá đất phải hợp lý, công bằng, có căn cứ, có thể kiểm chứng

Cùng quan tâm đến cơ chế định giá đất, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đại biểu TP. Hải Phòng) bày tỏ đồng tình với chủ trương Nhà nước quyết định giá đất, địa phương quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo nguyên tắc, tiêu chí do Trung ương quy định.

Theo đại biểu, đây là thay đổi quan trọng, có thể khắc phục tình trạng kéo dài thời gian xác định giá đất, giảm chi phí tuân thủ và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Đại biểu cũng ghi nhận điểm e khoản 2 Điều 71 dự thảo Luật đã bổ sung yêu cầu tỷ lệ bồi thường không thấp hơn giá đất tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Đồng thời, tại báo cáo giải trình, cơ quan quản lý đã làm rõ định hướng tăng cường kiểm tra, giám sát của Trung ương, dự kiến quy định chi tiết quy trình thẩm định, quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại nghị định.

Góp ý vào dự thảo Luật, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn cho biết, khoản 1 Điều 75 quy định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng đồng thời để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trong khi đó, khoản 5 Điều 75 giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định cả bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo đại biểu, cơ chế này có ưu điểm về tính thống nhất nhưng cũng đặt ra yêu cầu rất cao về tính khách quan, minh bạch, bởi giá đất vừa quyết định nguồn thu ngân sách, vừa trực tiếp ảnh hưởng đến chi phí của doanh nghiệp và quyền lợi của người bị thu hồi đất.

Vì vậy, đại biểu đề nghị bổ sung tại Điều 74 nguyên tắc kiểm chứng, sàng lọc dữ liệu định giá đất; đồng thời quy định tại Điều 75 trách nhiệm công khai căn cứ, phương pháp và kết quả xác định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, cũng như cơ chế thẩm định, phản biện độc lập đối với những trường hợp có tác động lớn.

Đại biểu cũng đề nghị làm rõ căn cứ điều chỉnh bảng giá đất tại và quy định quyền của người có đất bị thu hồi được đề nghị xem xét lại giá bồi thường khi có căn cứ, kèm theo thời hạn giải quyết cụ thể.

Nhấn mạnh yêu cầu đối với chính sách giá đất, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn nêu rõ: “Mục tiêu không phải là xác định giá đất cao hay thấp, mà phải xác định giá đất hợp lý, công bằng, có căn cứ và có thể kiểm chứng”.

Đại biểu Nguyễn Bình Tân (Đại biểu tỉnh Cà Mau) thảo luận tại phiên họp. Ảnh: VPQH

Quan tâm về giá bồi thường, hỗ trợ và bảo đảm cuộc sống của người dân sau khi Nhà nước thu hồi đất, đại biểu Nguyễn Bình Tân (Đại biểu tỉnh Cà Mau) nhấn mạnh, đây là vấn đề tác động trực tiếp đến đời sống người dân, đồng thời là một trong những nguyên nhân dễ phát sinh khiếu nại, khiếu kiện và khó tạo được sự đồng thuận khi triển khai dự án.

Đại biểu dẫn quy định tại Điều 41 dự thảo Luật về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và Điều 75 về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời cho rằng, dự thảo chưa có nội dung quy định về mức bồi thường tối thiểu, bảo đảm giá bồi thường tương quan hợp lý với giá trị thực tế của đất, khả năng tạo lập chỗ ở mới và điều kiện khôi phục sinh kế.

Từ đó, đại biểu Nguyễn Bình Tân đề nghị Quốc hội xem xét bổ sung vào Điều 41 nguyên tắc bồi thường bảo đảm tính tương xứng với giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi, nghĩa là phải tiệm cận với giá thực tế, mặc dù giá do Nhà nước quyết định; đồng thời xem xét khả năng tạo lập nơi ở mới và khôi phục sinh kế.

Bên cạnh đó, đại biểu đề xuất quy định rõ trách nhiệm công khai căn cứ xác định giá đất, dữ liệu so sánh, kết quả kiểm kê, phương án bồi thường và các khoản hỗ trợ. Người dân cần được bảo đảm quyền tiếp cận thông tin, phản hồi và yêu cầu xem xét khi có căn cứ cho rằng việc xác định giá chưa phù hợp. Đại biểu cũng đề nghị nghiên cứu quy định trong luật mức bảo đảm tối thiểu về bồi thường, hỗ trợ và thời hạn chi trả, đồng thời giao Chính phủ quy định phương pháp, trình tự cụ thể.