 |
| Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn cho biết |
Gỡ điểm nghẽn chuyển nhượng dự án, khơi thông nguồn lực đất đai
Phát biểu tại phiên thảo luận Tổ 2 (Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hồ Chí Minh) chiều ngày 22/10 về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn cho biết, đối với các quy định về nhà ở, cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế, thủ tục theo hướng đồng thời, song song nhiều bước thay vì thực hiện tuần tự. Trong đó, cần xem xét miễn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và giấy phép xây dựng đối với dự án sử dụng thiết kế mẫu điển hình đã được công bố.
Đối với nhà ở xã hội, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh quy định việc chuyển nhượng sau 5 năm chỉ được thực hiện cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, không chuyển nhượng tự do trên thị trường; đồng thời có cơ chế thu hồi ưu đãi nếu vi phạm.
Chủ tịch Quốc hội cũng đề cập đến việc mở rộng tiêu chí xác định người chưa có nhà ở theo hướng khai thác dữ liệu số, không phụ thuộc vào thời điểm nộp hồ sơ; đơn giản hóa thủ tục xác nhận thu nhập, tích hợp đơn đề nghị với giấy tờ chứng minh. Một giải pháp khác được nêu là bổ sung cơ chế để Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại đình trệ, không triển khai hoặc không tiêu thụ được sản phẩm, chuyển đổi thành nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
Theo Chủ tịch Quốc hội, việc sửa đổi các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản hướng tới mục tiêu giải quyết những dự án thương mại “đắp chiếu” trên cả nước, qua đó đưa nguồn lực đất đai và vốn đầu tư trở lại phục vụ phát triển.
Đối với Luật Kinh doanh bất động sản, Chủ tịch Quốc hội đặc biệt nhấn mạnh nút thắt trong chuyển nhượng dự án khi chủ đầu tư mất năng lực tài chính. “Không có tiền thì mới chuyển nhượng, nhưng muốn chuyển nhượng lại phải có tiền nộp. Nghịch lý là chỗ đó”, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ.
Theo phân tích của Chủ tịch Quốc hội, quy định hiện hành yêu cầu hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng dự án có thể khiến nhiều dự án rơi vào “vòng lặp bế tắc”. Hệ quả là đất đai bị bỏ hoang, nguồn vốn tín dụng bị mắc kẹt, trong khi quyền lợi của người mua nhà bị ảnh hưởng kéo dài.
Chủ tịch Quốc hội đánh giá việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo định hướng tháo gỡ khó khăn cho các dự án nêu trên là chủ trương có ý nghĩa quan trọng, vừa góp phần thúc đẩy tăng trưởng, vừa giải quyết các vấn đề an sinh xã hội.
Để xử lý điểm nghẽn này, Chủ tịch Quốc hội đề nghị nghiên cứu cơ chế cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành của bên chuyển nhượng, với điều kiện phải chứng minh rõ năng lực tài chính và có cam kết hoàn thành nghĩa vụ trong thời hạn cụ thể.
Cơ chế này cần đi kèm các biện pháp bảo đảm như bảo lãnh ngân hàng hoặc tài sản bảo đảm, cùng cơ chế xác định, giám sát trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính. Theo Chủ tịch Quốc hội, cần phân cấp triệt để cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng dự án theo hướng dự thảo, nhưng phải quy định rõ tiêu chí về năng lực và trách nhiệm giám sát, tránh tình trạng lợi dụng chính sách.
Đồng thời, cần bổ sung cơ chế xử lý nhanh đối với những dự án có chủ đầu tư “bỏ chạy” hoặc không muốn tiếp tục triển khai, bảo đảm quyền lợi của người đã mua nhà, đặt cọc.
Phát triển nhà ở cho thuê, minh bạch quản lý chung cư
Một nội dung được Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đặc biệt quan tâm là phát triển nhà ở cho thuê. Chủ tịch Quốc hội đánh giá việc bổ sung một chương mới về nhà ở cho thuê là đúng hướng, song các chính sách cần đủ mạnh để tạo động lực cho thị trường phát triển.
Từ thực tế thị trường, Chủ tịch Quốc hội cho rằng, phân khúc nhà ở cho thuê phù hợp với nhu cầu của người dân hiện vẫn gần như “trống”. Một trong những nguyên nhân là chủ đầu tư thiếu động lực do thời gian thu hồi vốn dài, trong khi chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa tương đương với nhà ở xã hội.
Chủ tịch Quốc hội đề nghị nghiên cứu các ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng ở mức tương đương hoặc gần tương đương chính sách dành cho nhà ở xã hội đối với dự án cam kết cho thuê trong thời gian tối thiểu 15-20 năm.
Về giá thuê, Chủ tịch Quốc hội nêu định hướng để chủ đầu tư và người thuê thỏa thuận, nhưng cần có giới hạn theo khung giá do UBND cấp tỉnh quy định, đồng thời có cơ chế điều chỉnh theo chỉ số giá tiêu dùng. Bên cạnh đó, cần phân biệt rõ nhà ở cho thuê được đầu tư bằng vốn nhà nước và vốn ngoài nhà nước, tạo điều kiện khuyến khích khu vực tư nhân tham gia mạnh mẽ hơn.
 |
| Quang cảnh phiên thảo luận tại Tổ 2 chiều ngày 22/10. Ảnh: VPQH |
Đối với việc quản lý, sử dụng nhà chung cư, Chủ tịch Quốc hội cho rằng những tranh chấp kéo dài liên quan đến quỹ bảo trì, ban quản trị và quyền giám sát của cư dân cần được xử lý bằng các giải pháp căn cơ.
Thực tế tại nhiều chung cư, nhất là ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có tình trạng tranh chấp về quỹ bảo trì, hoạt động của ban quản trị kéo dài nhiều năm. Một số ban quản trị bị phản ánh lạm dụng quyền hạn, trong khi cư dân gặp khó khăn trong giám sát hoạt động quản lý, sử dụng các khoản thu.
Trước thực trạng này, Chủ tịch Quốc hội đề nghị tăng cường giám sát độc lập; yêu cầu công khai, minh bạch thông tin về quỹ bảo trì, phí quản lý và các khoản thu, chi trên hệ thống số để cơ quan nhà nước và cư dân có thể theo dõi.
Đồng thời, cần quy định rõ trách nhiệm và chế tài đối với ban quản trị, tạo điều kiện để cư dân thay thế ban quản trị khi có vi phạm. Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh yêu cầu quản lý nhà chung cư phải bảo đảm phương châm “dân biết, dân bàn, dân kiểm tra, dân thụ hưởng”.
Liên quan đến thời hạn sử dụng căn hộ chung cư, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh quy định theo niên hạn công trình, đồng thời bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu và cơ chế để chủ sở hữu tham gia nghĩa vụ tài chính phục vụ việc xây dựng lại chung cư khi hết thời hạn sử dụng.
Bảo vệ người mua nhà, siết huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện
Về nghĩa vụ của chủ đầu tư nhà ở thương mại đối với nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đề nghị làm rõ cách xác định chi phí khi thực hiện nghĩa vụ về hạ tầng kỹ thuật, bố trí quỹ đất hoặc nộp khoản tiền tương đương.
Theo đó, cần giao Chính phủ quy định chi tiết cách tính chi phí hạ tầng tại thời điểm thực hiện nghĩa vụ, đồng thời linh hoạt các hình thức thực hiện như bố trí quỹ đất, nộp tiền hoặc bàn giao nhà đã hoàn thiện, tránh phát sinh ách tắc trong quá trình triển khai.
Một vấn đề quan trọng khác là bảo vệ quyền lợi người mua nhà, đặc biệt đối với nhà ở hình thành trong tương lai và khoản 5% giá trị còn lại của hợp đồng.
Chủ tịch Quốc hội chỉ ra tình trạng một số chủ đầu tư sử dụng hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận đặt chỗ hoặc thông qua các công ty liên quan để huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Khi dự án chậm tiến độ hoặc thất bại, người mua gặp khó khăn trong việc thu hồi tiền đã nộp.
Đối với cơ chế bảo đảm 5% giá trị còn lại của hợp đồng, Chủ tịch Quốc hội thống nhất với phương án sử dụng tài khoản phong tỏa được nêu trong dự thảo, song yêu cầu quy định cụ thể thời điểm chuyển tiền, điều kiện giải tỏa, trách nhiệm của ngân hàng quản lý tài khoản và biện pháp xử lý khi chủ đầu tư vi phạm.
Chủ tịch Quốc hội cũng đề nghị kiểm soát triệt để các hình thức thu tiền đặt cọc, “đặt chỗ” hoặc thỏa thuận trước khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đồng thời, cần làm rõ tính tự nguyện của người mua trong quá trình thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, tránh chuyển rủi ro từ chủ đầu tư sang người mua nhà.
Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản, Chủ tịch Quốc hội cho rằng tình trạng chủ đầu tư tự soạn thảo hợp đồng với các điều khoản bất lợi cho khách hàng, thông tin dự án công khai không đầy đủ hoặc không kịp thời vẫn là những bất cập cần khắc phục.
Vì vậy, cần quy định việc áp dụng hợp đồng theo luật, công khai hợp đồng trên hệ thống thông tin trước khi sử dụng theo hướng dự thảo; xác định rõ thời điểm, nội dung bắt buộc phải công khai và trách nhiệm cập nhật thông tin của doanh nghiệp.
Việc mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng cũng cần được đánh giá kỹ về rủi ro, có cơ chế kiểm soát để ngăn ngừa tình trạng “bán lúa non” hoặc chuyển nhượng không thực chất.
