 |
| Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh, phát triển nhà ở cho thuê được xác định là mục tiêu ưu tiên. Ảnh: VPQH |
3 luật phải đồng bộ, thống nhất, giải quyết những vấn đề từ thực tiễn
Chiều ngày 22/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ hai, Quốc hội thảo luận tại Tổ về các dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Tham gia thảo luận tại Tổ 3 (Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng, Hà Tĩnh, Lạng Sơn), Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng đánh giá cao những ý kiến tâm huyết, trách nhiệm của các đại biểu Quốc hội; đồng thời khẳng định Chính phủ sẽ chỉ đạo các cơ quan soạn thảo nghiên cứu, tiếp thu và giải trình đầy đủ ý kiến thẩm tra, ý kiến đại biểu.
Thủ tướng nhấn mạnh: “Đây là 3 dự án luật có mối quan hệ trực tiếp và khăng khít với nhau. Và nó tác động trực tiếp đến nguồn lực phát triển đất nước và đến chỗ ở, tài sản, sinh kế của người dân”.
Theo Thủ tướng, Chính phủ xác định đây là 3 luật rất quan trọng. Vì vậy, Chính phủ đã chỉ đạo lấy ý kiến nhân dân đồng thời đối với cả 3 dự thảo Luật, thay vì chỉ tập trung vào Luật Đất đai. Việc lấy ý kiến nhằm tiếp nhận phản biện của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các chuyên gia, địa phương và người dân, qua đó bảo đảm các quy định được xây dựng đồng bộ, thống nhất, không trùng lặp, không mâu thuẫn và có tính khả thi cao khi triển khai trong thực tiễn.
Thủ tướng cho biết, quá trình lấy ý kiến đối với 3 dự thảo Luật đã ghi nhận khoảng 885.000 lượt ý kiến. Chính phủ đã chỉ đạo các cơ quan chủ trì soạn thảo phối hợp với các cơ quan liên quan nghiên cứu kỹ lưỡng ý kiến thẩm tra sơ bộ, ý kiến phản biện của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các ý kiến đóng góp để tiếp thu, hoàn thiện.
Lý giải sự cần thiết phải sửa đổi các luật dù mới có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, Thủ tướng cho biết, yêu cầu này xuất phát từ những định hướng lớn mới của Trung ương, trong đó có Nghị quyết số 21-NQ/TW và các định hướng liên quan đến sửa đổi Luật Đất đai, các luật có liên quan; những kết luận của cấp có thẩm quyền về phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê; sự thay đổi trong tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp và phân loại đô thị.
Bên cạnh đó, thực tiễn triển khai các luật đã phát sinh những vướng mắc cần xử lý. Nhu cầu nhà ở của người dân, người lao động, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, học sinh, sinh viên, nhất là người lao động tại các đô thị lớn, ngày càng đặt ra yêu cầu phải điều chỉnh khuôn khổ pháp luật cho phù hợp.
Thủ tướng cũng chỉ rõ, giá nhà và giá bất động sản, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở dành cho người thu nhập thấp vẫn còn cao; một số lĩnh vực của thị trường bất động sản hoạt động chưa minh bạch. Do đó, cần có những điều chỉnh pháp luật để xử lý bất cập, đáp ứng nhu cầu thực tế và thể chế hóa đầy đủ các định hướng mới của Trung ương.
Định giá đất phải hài hòa lợi ích, phục vụ mục tiêu phát triển
Đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết, một trong những nội dung quan trọng là đổi mới cách phân loại đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
Dự thảo Luật chuyển sang phân loại thành 3 nhóm chính gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất dự trữ phát triển, thay vì quy định quá chi tiết các loại đất. Cách tiếp cận này nhằm phục vụ không chỉ công tác quy hoạch mà còn các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai như thu hồi, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Về quy hoạch, Chính phủ đang chỉ đạo khẩn trương sửa đổi Luật Quy hoạch và Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn theo hướng tiến tới xây dựng 1 quy hoạch thống nhất trong phạm vi một đơn vị hành chính.
Theo định hướng được Thủ tướng nêu, sẽ chỉ còn là quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng và quy hoạch sử dụng đất an ninh. Cấp tỉnh sẽ không lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất độc lập mà nội dung sử dụng đất được thể hiện trong quy hoạch tỉnh. Ở cấp xã, kế hoạch sử dụng đất được xây dựng theo hướng đơn giản, số hóa và lồng ghép vào các quy hoạch.
Đối với đất trồng lúa, dự thảo hướng tới cho phép chuyển đổi diện tích đất trồng lúa kém hiệu quả, đồng thời vẫn phải bảo đảm an ninh lương thực quốc gia và quản lý chặt chẽ việc chuyển đổi thay vì quy định cứng.
Một nội dung quan trọng khác là thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Thủ tướng cho biết, dự thảo tiếp tục kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2024 về thu hồi đất, đồng thời phân thành 6 nhóm trường hợp theo các tiêu chí cụ thể, nhằm bảo đảm chặt chẽ, tránh lạm dụng việc thu hồi đất nhưng cũng không tạo ra những khó khăn không cần thiết cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội.
Đối với bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Thủ tướng nhấn mạnh sự thay đổi về tư duy: “Chuyển từ tư duy bồi thường tài sản bị thu hồi sang tư duy tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”.
Theo đó, dự thảo quy định người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, bằng đất khác, nhà ở hoặc bằng tiền; được ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ đối với các dự án đô thị. Dự thảo cũng cho phép hoán đổi phần đất ở bị thu hồi sang diện tích đất còn lại hoặc thửa đất khác thuộc quyền sử dụng của người dân trong địa bàn cấp xã nơi có đất thu hồi.
Khu tái định cư được bố trí nhiều cấp nhà, diện tích phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả, đồng thời bảo đảm đầy đủ hạ tầng an sinh xã hội. Theo Thủ tướng, tái thiết cuộc sống không chỉ là bố trí chỗ ở mà còn phải bảo đảm sinh kế, hạ tầng và các thiết chế văn hóa, trường học, y tế. “Quan điểm tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất là quan trọng nhất”, Thủ tướng nhấn mạnh.
Về tài chính đất đai và giá đất, dự thảo tiếp tục quy định Nhà nước quyết định giá đất, giá đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do HĐND cấp tỉnh ban hành.
Thủ tướng cho biết, việc định giá phải bảo đảm các nguyên tắc trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ; tuân thủ trình tự, thủ tục, dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành liên quan, đồng thời hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Đối với các tiêu chí xác định giá đất, Thủ tướng đồng tình với việc tiếp tục nghiên cứu, tiếp thu ý kiến đại biểu, song lưu ý không nên quy định quá “cứng” trong Luật để có thể điều chỉnh khi cần thiết. Ông cũng nêu khả năng Quốc hội nghiên cứu ủy quyền cho Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cơ chế, tiêu chí xác định giá đất trong trường hợp cần thiết, đảm bảo giá đất được điều chỉnh phù hợp từng thời kỳ.
Lý giải rõ hơn quan điểm điều tiết giá đất, Thủ tướng cho rằng, nếu giá đất bị đẩy lên quá cao, chi phí đầu vào của dự án sẽ tăng, kéo theo giá nhà tăng. Ngoài tiền đất, doanh nghiệp còn phải chịu chi phí vốn vay và chi phí phát sinh do thời gian thực hiện thủ tục hành chính kéo dài.
Thủ tướng phân tích, việc giá đất cao có thể giúp địa phương tăng thu ngân sách trong một thời điểm, nhưng cũng có thể tạo ra hệ lụy lớn đối với phát triển kinh tế - xã hội. Khi giá đất và chi phí dự án tăng cao, việc giải quyết nhu cầu nhà ở của các nhóm cần ưu tiên như cán bộ, công chức, người lao động, học sinh, sinh viên và lực lượng vũ trang sẽ càng khó khăn.
“Mục tiêu ưu tiên chúng ta điều tiết giá đất và giá nhà đối với nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê là vì thế”, Thủ tướng nhấn mạnh. Thủ tướng cũng lưu ý cần chuyển từ tư duy sở hữu nhà sang tư duy Nhà nước có trách nhiệm bố trí chỗ ở theo quy định của Hiến pháp.
 |
| Quang cảnh phiên thảo luận tại Tổ 3. Ảnh: VPQH |
Bên cạnh đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục hoàn thiện quy định về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất; chính sách hỗ trợ đất ở, đất sản xuất đối với đồng bào dân tộc thiểu số thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo; công chứng, chứng thực hợp đồng; phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính.
Theo định hướng được Thủ tướng nêu, cấp xã thực hiện thẩm quyền quản lý đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư; cấp tỉnh thực hiện đối với tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và các dự án trên địa bàn từ 2 đơn vị hành chính cấp xã trở lên. Cấp tỉnh có thể tiếp tục phân cấp, ủy quyền cho cấp xã căn cứ tình hình thực tế, quy định pháp luật và năng lực thực hiện.
Dự thảo cũng quy định mỗi thửa đất được gắn một mã định danh duy nhất, thống nhất trên phạm vi cả nước. Khi dữ liệu đất đai đầy đủ, chính xác và được kết nối, liên thông, người dân sẽ thuận lợi hơn khi thực hiện thủ tục hành chính; cơ quan giải quyết thủ tục không được yêu cầu cung cấp lại thành phần hồ sơ đã có trong cơ sở dữ liệu đất đai được công bố.
Thủ tướng cho biết, theo kế hoạch, việc hoàn thiện đầy đủ dữ liệu đất đai được đặt mục tiêu trong năm 2027, phụ thuộc đáng kể vào nỗ lực của chính quyền địa phương và nguồn lực bố trí để thực hiện. Đây cũng là một trong những lý do dự thảo Luật dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/1/2028.
Ưu tiên nhà ở cho thuê, kiểm soát đầu cơ, bảo vệ người mua bất động sản
Đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Thủ tướng Lê Minh Hưng cho rằng vấn đề lớn hiện nay là nhu cầu nhà ở rất cao, trong khi nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của người dân còn nhiều bất cập.
Theo Thủ tướng, quan điểm xuyên suốt là nhà ở trước hết phải đáp ứng nhu cầu có chỗ ở của người dân, gắn với bảo đảm an sinh xã hội. Vì vậy, dự thảo Luật phân định rõ 4 nhóm nhà ở, gồm nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường, nhà ở cho thuê, nhà công vụ và nhà ở chính sách, với cơ chế ưu đãi và quản lý riêng cho từng nhóm.
Thủ tướng nhấn mạnh: “Nhà nước thì không bao cấp về nhà ở nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn”. Theo đó, Nhà nước có chính sách phù hợp để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, hướng tới đúng đối tượng cần hỗ trợ, thay vì để cơ cấu thị trường thiên về sở hữu nhà ở như hiện nay.
Dự thảo cũng bổ sung chính sách miễn tiền thuê nhà công vụ đối với cán bộ, công chức, viên chức được điều động, luân chuyển, biệt phái đến công tác tại các xã đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo, nhằm giúp cán bộ yên tâm công tác tại những địa bàn này.
Một điểm mới đáng chú ý là dành riêng một chương về nhà ở cho thuê. Thủ tướng cho biết đây được xác định là mục tiêu ưu tiên, là trụ cột chiến lược để bảo đảm an sinh xã hội và góp phần kiềm chế nguy cơ đầu cơ bất động sản.
Thực tế, giá nhà ở thương mại tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của nhiều người dân, khiến người lao động trẻ phải mất nhiều thời gian tích lũy mới có thể mua nhà. Trong khi đó, nhu cầu thuê nhà dài hạn, ổn định với giá hợp lý của công nhân, người lao động, học sinh, sinh viên tại các khu công nghiệp và đô thị lớn rất lớn.
Dự thảo quy định các loại hình nhà ở cho thuê gồm nhà ở được đầu tư bằng vốn nhà nước thông qua các quỹ nhà ở địa phương, nhà ở cho thuê không sử dụng vốn nhà nước và nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp. Đi kèm với các chính sách ưu đãi là yêu cầu giá thuê không được vượt khung giá do UBND cấp tỉnh quy định, nhằm bảo đảm ưu đãi của Nhà nước thực sự chuyển thành lợi ích cho người dân.
Đối với nhà ở xã hội, Thủ tướng cho rằng cần luật hóa những chính sách đã được kiểm chứng, đồng thời ngăn ngừa hành vi trục lợi. Dự thảo quy định sau 5 năm, người mua chỉ được bán lại nhà ở xã hội cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội.
Theo Thủ tướng, quy định này nhằm tránh tình trạng người mua lợi dụng chính sách an sinh, chờ đủ thời gian để bán lại nhà theo giá thị trường, biến chính sách hỗ trợ thành cơ hội kiếm lời và làm sai lệch mục tiêu ban đầu.
Dự thảo hướng tới hạn chế tối đa phân lô bán nền tại đô thị. Theo phương án được Thủ tướng nêu, tại các phường thuộc đô thị đặc biệt, đô thị loại I và loại II, chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở; các khu vực còn lại do UBND cấp tỉnh xác định theo tiêu chí của Chính phủ, phù hợp điều kiện từng địa phương.
Thủ tướng cho rằng quỹ đất hạn chế, nhất là tại các đô thị lớn, đòi hỏi phải tập trung phát triển nhà cao tầng, sử dụng đất hiệu quả hơn.
Về nhà chung cư, dự thảo làm rõ thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình xây dựng. Khi công trình phải phá dỡ, chủ sở hữu được bồi thường, hỗ trợ tái định cư hoặc đóng góp kinh phí để xây dựng lại. Việc cải tạo, xây dựng lại phải gắn với tái thiết đô thị. Dự thảo cũng hoàn thiện quy định về sở hữu riêng, sở hữu chung để hạn chế tranh chấp trong quản lý, vận hành chung cư.
Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Thủ tướng cho biết, thực tiễn triển khai luật đã bộc lộ một số bất cập như thông tin dự án và tình trạng pháp lý chưa được công khai đầy đủ, kịp thời; tình trạng lách luật để huy động vốn; tranh chấp kéo dài trong việc cấp giấy chứng nhận cho người mua; thủ tục và điều kiện kinh doanh còn rườm rà; một số quy định chồng lấn với pháp luật về đất đai, đầu tư và bảo vệ người tiêu dùng.
Để khắc phục những hạn chế này, dự thảo bổ sung các nguyên tắc và khung quy trình giao dịch bất động sản thống nhất, từ công khai thông tin, kiểm tra pháp lý, ký hợp đồng, thanh toán đến bàn giao, đồng thời hoàn thiện quy định về mã định danh điện tử.
Về bảo vệ người mua nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình có mục đích lưu trú hình thành trong tương lai, dự thảo quy định trước khi bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý cấp tỉnh về việc bất động sản đủ điều kiện kinh doanh và phải được ngân hàng chấp thuận bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.
Đối với tiền đặt cọc, dự thảo đề xuất mức đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi dự án đủ điều kiện kinh doanh. Quy định này nhằm hạn chế việc lợi dụng hợp đồng đặt cọc để huy động vốn khi dự án chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định.
Ngoài ra, dự thảo tiếp tục hoàn thiện hợp đồng mẫu, quy định về chuyển nhượng dự án, điều kiện kinh doanh đối với dự án trên quỹ đất thanh toán cho dự án BT, cắt giảm điều kiện kinh doanh và thủ tục hành chính, tăng cường minh bạch thị trường, hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, cũng như các điều kiện giải chấp khi chuyển nhượng dự án.
Thủ tướng Lê Minh Hưng đề nghị các cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu kỹ ý kiến thẩm tra và ý kiến đại biểu Quốc hội để tiếp tục hoàn thiện cả 3 dự thảo luật cùng các văn bản hướng dẫn.
Thủ tướng nhấn mạnh yêu cầu quan trọng nhất là bảo đảm các luật đồng bộ, thống nhất, không trùng lặp, mâu thuẫn và có thể áp dụng trong thực tiễn. Bởi nếu 3 luật có vướng mắc sau khi ban hành, điều đó sẽ tác động trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương.
Chính phủ sẽ tiếp tục chỉ đạo các cơ quan soạn thảo nghiên cứu, tiếp thu và giải trình đầy đủ, nhằm hoàn thiện khuôn khổ pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, đáp ứng yêu cầu phát triển và giải quyết những vấn đề phát sinh từ thực tiễn.
