Bài toán tài chính về phát triển nhà ở cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh

Ông Nguyễn Văn Được, Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh phát biểu tại hội nghị. Ảnh: T.D

Nhu cầu lớn nhưng nguồn cung còn hạn chế

Tại Hội nghị Triển khai và Xúc tiến đầu tư phát triển nhà ở cho thuê trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh diễn ra ngày 9/6, nhiều chuyên gia, doanh nghiệp và cơ quan quản lý đã cùng chỉ ra những điểm nghẽn về vốn, cơ chế tín dụng và chính sách hỗ trợ đối với phân khúc nhà ở cho thuê.

Phát biểu tại hội nghị, Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Được cho rằng thị trường nhà ở hiện tồn tại sự lệch pha giữa cung và cầu khi phần lớn nguồn cung tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhu cầu lớn nhất lại đến từ công nhân, người lao động và người thu nhập thấp. Điều này khiến nhiều người có nhu cầu thực chưa thể tiếp cận nhà ở phù hợp, trong khi không ít dự án có tỷ lệ lấp đầy thấp.

Theo ông Nguyễn Văn Được, đến năm 2030, TP. Hồ Chí Minh được giao phát triển gần 199.000 căn nhà ở xã hội. Thành phố sẽ áp dụng cơ chế “luồng xanh” đối với các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê; tạo điều kiện thuận lợi về quy hoạch, thủ tục đầu tư và quỹ đất. Đồng thời, thành phố sẽ kiến nghị Trung ương bổ sung các chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, tín dụng và thuế để thu hút doanh nghiệp tham gia. Đối với nhà ở cho thuê, sẽ nghiên cứu cơ chế kiểm soát mức giá thuê phù hợp với thu nhập của người lao động nhằm bảo đảm mục tiêu an sinh xã hội.

TP. Hồ Chí Minh đặt mục tiêu giai đoạn 2026-2030 phát triển trên 181.000 căn nhà ở xã hội, trong đó khoảng 50.000 căn dành cho thuê. Dù vậy, lãnh đạo thành phố cho rằng quá trình triển khai vẫn gặp nhiều trở ngại do thiếu các cơ chế đủ hấp dẫn về vốn, đất đai và chính sách ưu đãi để thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư.

Ông Khải Quốc Bình, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho biết, sau khi mở rộng địa giới hành chính, nhu cầu nhà ở xã hội của thành phố vào khoảng 1 triệu căn, trong đó phần lớn là nhu cầu thuê nhà của công nhân, lao động trẻ, cán bộ, công chức, giáo viên, nhân viên y tế và người nhập cư. Tuy nhiên, phát triển nhà ở cho thuê không chỉ là câu chuyện an sinh mà còn liên quan trực tiếp đến khả năng giữ chân lao động và nâng cao sức cạnh tranh của đô thị lớn nhất cả nước.

Khảo sát của Liên đoàn Lao động TP. Hồ Chí Minh đối với hơn 200.000 công nhân cũng cho thấy có khoảng 33.500 người có nhu cầu về nhà ở, trong đó trên 90% mong muốn được thuê hoặc thuê mua nhà ở ổn định. Dù vậy, phần lớn người lao động hiện vẫn đang sống trong các khu nhà trọ nhỏ lẻ, điều kiện sinh hoạt còn hạn chế.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết, thành phố hiện có khoảng 974.000 người có nhu cầu mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, giai đoạn 2021-2025 thành phố mới phát triển được gần 18.000 căn nhà ở xã hội. Ngay cả khi hoàn thành mục tiêu hơn 181.000 căn trong giai đoạn tới, nguồn cung vẫn còn khoảng cách khá xa so với nhu cầu thực tế.

Theo ông Châu, nhà ở xã hội cho thuê hiện có lợi thế lớn về chi phí. Với đơn giá khoảng 118.000 đồng/m²/tháng, một căn hộ rộng 55m² có giá thuê khoảng 6,5 triệu đồng/tháng, thấp hơn đáng kể so với căn hộ thương mại cùng diện tích. Tuy nhiên, nguồn cung loại hình này vẫn còn rất hạn chế.

Đại diện các doanh nghiệp tư nhân thực hiện ký kết tham gia chương trình phát triển nhà ở cho thuê trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: T.D

Bài toán vốn cho các dự án nhà ở cho thuê

Mặc dù nhu cầu thị trường rất lớn, nhiều chuyên gia cho rằng trở ngại lớn nhất hiện nay là nguồn vốn và cơ chế tài chính dành cho các dự án nhà ở cho thuê.

Theo ông Đỗ Xuân Trung, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Khu vực 2, ngành ngân hàng đang triển khai chương trình tín dụng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư với quy mô 145.000 tỷ đồng. Hiện lãi suất cho vay ưu đãi ở mức 6,1%/năm đối với chủ đầu tư và 5,6%/năm đối với người mua nhà.

Ngân hàng Nhà nước cũng đang nghiên cứu cơ chế tín dụng riêng cho các dự án nhà ở cho thuê dài hạn theo chỉ đạo của Chính phủ, theo hướng kéo dài thời gian vay phù hợp với chu kỳ hoàn vốn của dự án, đồng thời xem xét các giải pháp tái cấp vốn và cơ chế tín dụng linh hoạt hơn cho các ngân hàng tham gia chương trình.

Tuy nhiên, theo ông Trung, tín dụng ngân hàng không thể là nguồn vốn duy nhất cho thị trường nhà ở cho thuê. Bên cạnh vốn vay ngân hàng, cần phát triển thêm các kênh huy động vốn trung và dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu địa phương và các nguồn lực xã hội hóa khác.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quang Thanh, Phó Tổng giám đốc Công ty Đầu tư tài chính nhà nước TP. Hồ Chí Minh cho rằng, biên lợi nhuận thấp, thời gian hoàn vốn kéo dài từ 15-25 năm cùng áp lực chi phí vốn là những nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư còn e ngại.

Để hỗ trợ doanh nghiệp, TP. Hồ Chí Minh hiện áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất theo Nghị quyết số 09, cho phép các dự án nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân được vay tối đa 200 tỷ đồng với mức hỗ trợ lãi suất lên tới 100% trong thời gian 7 năm. Công ty Đầu tư tài chính nhà nước TP. Hồ Chí Minh đang kiến nghị nâng hạn mức hỗ trợ lên 300 tỷ đồng mỗi dự án và kéo dài thời gian hỗ trợ từ 7 năm lên 10 năm nhằm phù hợp hơn với đặc thù của các dự án nhà ở cho thuê.

Bên cạnh các giải pháp về vốn, nhiều ý kiến cũng đề xuất đẩy nhanh thủ tục đầu tư, mở rộng ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất và xây dựng các mẫu thiết kế chuẩn nhằm giảm chi phí đầu tư, qua đó khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho thuê.

Trong khuôn khổ hội nghị, đại diện khối quản lý nhà nước, doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhân đã thực hiện ký kết đăng ký tham gia Chương trình phát triển nhà ở cho thuê trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh với hơn 97.000 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Hoạt động này được kỳ vọng sẽ góp phần huy động thêm nguồn lực từ khu vực công và doanh nghiệp, tạo nền tảng cho việc phát triển quỹ nhà ở cho thuê trong thời gian tới.