Thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh khan hiếm nguồn cung mới, căn hộ thứ cấp sôi động

Nhiều nhà đầu tư “săn” căn hộ thứ cấp

Thị trường bất động sản hiện đã tồn tại không ít khó khăn về thanh khoản và dòng vốn, thêm vào đó là lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định “ôm hàng” chờ thời cũng như xuống tiền đầu tư.

Chia sẻ với PV Reatimes, anh Hoàng Nam ở quận 9, TP. Hồ Chí Minh cho biết, hiện anh đang muốn bán 1 căn hộ ở quận 9 với giá là 3,2 tỷ đồng để thu hồi lại vốn nhưng vẫn chưa bán được.

“Căn hộ này tôi mua vào đầu năm 2021 nhưng do dịch bệnh xảy ra nên gia đình đã giữ lại. Cách đây không lâu có người trả giá cao hơn 3,2 tỷ đồng nhưng chưa muốn bán. Tôi vẫn muốn giữ lại xem có lên giá nữa không nhưng hiện tại thị trường ngày càng khó. Tôi cũng đi tham khảo một số môi giới thì có vẻ giá sẽ hạ xuống nữa nên chắc bán luôn bây giờ để giữ vốn”, anh Nam nói.

Cũng là một nhà đầu tư, anh Ngọc Quý sống tại TP. Thủ Đức cho biết, nhiều tháng nay anh đi “săn” căn hộ thứ cấp để mua vì căn hộ sơ cấp giá quá cao. Được người quen giới thiệu nên gần đây anh cũng mới mua được một căn hộ đã qua sử dụng, với 2 phòng ngủ, diện tích 76m2, có giá 2,8 tỷ đồng tại một dự án ở TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh.

“Căn hộ vẫn còn mới, nội thất cơ bản. Tôi sẽ cho thiết kế và sơn sửa lại một tí nữa là đẹp. Khoảng cách từ căn hộ đi vào các khu vực trung tâm cũng gần. Tôi mua được giá rẻ hơn thị trường do chủ nhà đang nợ ngân hàng và cần bán gấp”, anh Quý chia sẻ.

Chị Ngọc Mai, một môi giới bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh cho biết, thị trường căn hộ thứ cấp những tháng gần đây giao dịch có khởi sắc hơn, do liên quan đến nguồn cung ở thị trường sơ cấp khan hiếm.

“Nhiều khách hàng “ngộp” về tài chính nên phải hạ giá thoát hàng nhanh và nhiều khách hàng cũng đã vay ngân hàng nhiều hơn số vốn tự có. Giờ ngân hàng tăng lãi suất lên cao và sắp tới có thể sẽ tăng lên nữa nên họ lo lắng đẩy hàng sớm nhằm tránh rủi ro”, chị Mai nói.

Hơn 60% nguồn cung mới có giá hơn 11 tỷ đồng/căn

Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh trong 9 tháng qua ghi nhận những tín hiệu phát triển tích cực, bất chấp những rủi ro từ lạm phát và chi phí gia tăng. Tuy nhiên, hạn chế tín dụng gây không ít khó khăn cho người mua nhà, dẫn đến khả năng chi trả bị ảnh hưởng đáng kể.

Theo thống kê của Savills, lượng giao dịch căn hộ giảm 89% so với quý II/2022, xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ đạt ở mức 15%, thấp nhất kể từ năm 2019. Trong đó, các dự án mới chỉ có tỷ lệ hấp thụ là 35%, chủ yếu do giá cao. Đặc biệt, lần đầu tiên thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh chứng kiến đến 60% nguồn cung mới có giá trị lên đến hơn 11 tỷ đồng/căn với giá mở bán trung bình 124 triệu đồng/m2. Đối với những dự án đã ra mắt trên thị trường, giá bán của các giai đoạn tiếp theo cũng tăng 10%.

Nguồn cung sơ cấp trong quý giảm còn 6.600 căn, giảm 51% so với quý II/2022 nhưng tăng 120% so với cùng kỳ. Trong đó, TP. Thủ Đức và quận 1 lần lượt là những khu vực có nguồn cung lớn nhất. Hàng tồn kho chiếm khoảng 66% nguồn cung sơ cấp với 4.400 căn, lớn nhất kể từ năm 2019.

Bình luận về vấn đề này, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Savills TP. Hồ Chí Minh cho biết, giá bán sơ cấp tăng khiến lượng giao dịch giảm, ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường.

Dự kiến trong quý cuối năm, thị trường sẽ đón nhận thêm 4.220 căn đến từ 18 dự án hiện hữu và 4 dự án mới. Để thúc đẩy nguồn cầu, các chủ đầu tư hiện đã đưa ra nhiều chính sách ưu đãi đa dạng như chính sách cho thuê lại, tặng kèm gói nội thất, tặng voucher du lịch cũng như chiết khấu cho nhóm khách hàng thân thiết.

Thúc đẩy thị trường thứ cấp

Trao đổi với PV, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường Savills TP. Hồ Chí Minh cho rằng, do nguồn cung thiếu hụt, tiến độ xây dựng dễ bị gián đoạn và giá sơ cấp tăng cao đã khiến người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm thứ cấp.

“Việc mua căn hộ thứ cấp có lợi thế là khách hàng có thể vào ở ngay và thường có giá cả phải chăng hơn so với các sản phẩm sơ cấp. Tuy nhiên, việc trả toàn bộ giá trị căn hộ mà không được hỗ trợ bởi các đòn bẩy tài chính là một thách thức đối với người mua”, bà Trang nhận định.

Khi so sánh giá bán sơ cấp và thứ cấp trên mỗi mét vuông sàn của các căn hộ cùng phân khúc tại các quận, các căn hộ hạng B có giá thứ cấp thấp hơn so với căn sơ cấp khoảng 35%. Ở phân khúc căn hộ hạng C mức chênh lệch này lên tới 60%.

Khảo sát của Savills về thị trường thứ cấp cho thấy, chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhìn chung cao hơn ở các quận được quy hoạch tốt và đô thị hóa cao. Phân hạng căn hộ thấp hơn thì chênh lệch càng lớn.

Cụ thể tại quận 7, chênh lệch hạng B là 35% và hạng C là 60%, trong khi ở Bình Chánh, chênh lệch của hạng C chỉ là 26%. Ghi nhận của Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Savills TP. Hồ Chí Minh cho thấy, trong quý vừa qua, giá căn hộ thứ cấp giảm ở quận 1, 3 và Thủ Đức nhưng lại tăng ở mức thấp ở các quận khác. Điều này phản ánh một thực tế rằng, chủ nhà và nhà đầu tư đã hạ thấp lợi nhuận đầu tư kỳ vọng của họ và có cơ hội cho những người tìm mua bất động sản.