 |
| Diễn đàn thu hút đông đảo chuyên gia, doanh nghiệp tham dự. |
Khi thị trường vẫn chuộng nhà ở để bán nhà hơn nhà cho thuê
Người Việt Nam vẫn “nặng” văn hóa sở hữu nhà ở với quan niệm “an cư lạc nghiệp”. Việc thuê nhà thường bị gắn với thiếu ổn định, không thành đạt, thất bại, thiếu trách nhiệm với thế hệ sau.
Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chủ trì, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 2/6, TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Tập đoàn CEO cho biết, vì lí do đó, tỷ lệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam rất cao, thuộc top đầu thế giới.
Theo Tập đoàn bất động sản Garret (Hoa Kỳ), Việt Nam đứng thứ 3 thế giới với tỷ lệ sở hữu nhà ở lên tới 90%, chỉ sau Rumani và Trung Quốc. Trong khi đó, theo số liệu từ Global Property Guide, Việt Nam đứng thứ 13 thế giới với cùng tỷ lệ sở hữu nhà ở 90%.
Tuy nhiên, bối cảnh kinh tế - xã hội hiện nay đang thay đổi rất nhanh. Tốc độ đô thị hóa ngày càng gia tăng, quy mô dân số đô thị liên tục mở rộng. Bên cạnh đó, giá nhà ở duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhanh, vượt quá khả năng tiếp cận của nhiều người trẻ, người lao động, chuyên gia, nhà khoa học và các nhóm đối tượng có thu nhập trung bình.
Theo ông Bình, chỉ số giá nhà trên thu nhập của Việt Nam rất cao, dao động từ 23,7 - 30 lần. “Người dân cần 23 đến 30 năm tích lũy toàn bộ thu nhập (không chi tiêu gì) để mua được 1 căn nhà trung bình. Mức này cao hơn 1,6 - 2 lần so với trung bình của thế giới là 11 - 15 lần, trong khi ngưỡng hợp lý được xác định là 5 - 7 lần”, ông Đoàn Văn Bình cho biết.
Về giá nhà, đại diện VNREA cho biết, giá bất động sản Việt Nam tăng khoảng 59% trong 5 năm gần đây, cao hơn Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%), Singapore (37%).
Những nút thắt trong phát triển nhà ở nói chung, nhà cho thuê nói riêng nằm ở tỷ trọng tiền sử dụng đất quá cao trong cấu thành giá thành nhà ở. “Đơn cử, trước đây, tại dự án Sunny Garden City của chúng tôi tiền sử dụng đất chỉ chiếm 10%, nhưng vừa qua tại dự án CEO Homes Hana Garden, tiền sử dụng đất lên 33% tổng giá thành”, ông Bình chia sẻ.
 |
| TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Tập đoàn CEO. |
Nút thắt thứ 2 đến từ việc thiếu vốn dài hạn với mặt bằng lãi suất thấp. Dòng vốn hiện nay chủ yếu là vốn ngắn và trung hạn, lãi suất vay quá cao (khoảng 10 - 12%).
Tính khả thi kém là nút thắt tiếp theo được đại diện VNREA đề cập. Đầu tư nhà cho thuê lợi nhuận 2 - 4%/năm, thấp hơn cả lãi suất ngân hàng (10 - 12%) nên tính khả thi tài chính không đạt.
Ông Bình cũng nhấn mạnh hạn chế chi phí xây dựng cao. Điều này xuất phát từ các nguyên nhân như nhân công thiếu, cạnh tranh không lành mạnh; vật liệu xây dựng khan hiếm, giá tăng cao.
“Năm 2025, giá vật liệu tăng 30%, quý I/2026 tăng thêm 10% so với 2025, trở thành một trong những yếu tố khiến giá bất động sản tăng”, đại diện VNREA cho biết.
Một nút thắt khác được ông Đoàn Văn Bình nhấn mạnh là thị trường nhà cho thuê chưa phát triển, thiếu chuyên nghiệp. Cụ thể, thị trường cho thuê vẫn còn bình dân tự phát.
“Chúng tôi cũng nhận thấy thị trường chuộng nhà ở để bán hơn so với nhà cho thuê do người Việt có văn hóa sở hữu với quan niệm nhà không chỉ để ở, mà còn là kênh đầu tư, tài sản, tích sản, của hồi môn; thị trường vốn dài hạn chưa phát triển; chi phí phát triển, chi phí tuân thủ, lãi suất cao”, ông Đoàn Văn Bình cho biết.
Cùng với đó, thể chế đang “tạo điều kiện” cho thị trường bất động sản thiên về nhà ở để bán: nhà nước thu tiền sử dụng đất lớn; chủ đầu tư ưa thích phát triển nhà ở để bán do vay vốn dễ, huy động được vốn từ trước khi mở bán, thu hồi vốn nhanh, trách nhiệm ngắn hơn so với nhà cho thuê.
Nhà nước kiến tạo, doanh nghiệp vận hành
Trước thực tiễn đó, gần đây, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã định hướng từ nay đến năm 2030, bên cạnh việc phát triển nhà ở để bán, cần xác định nhà ở cho thuê là một trong những trụ cột chiến lược của chính sách nhà ở quốc gia.
Theo định hướng này, Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua việc hoàn thiện thể chế, chính sách và quy hoạch để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch; doanh nghiệp tham gia đầu tư, xây dựng và vận hành với mức lợi nhuận hợp lý; đồng thời người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, an toàn và phù hợp với khả năng chi trả.
Để hiện thực hóa mục tiêu trên, cần rà soát và nghiên cứu định hướng phân loại nhà ở theo bốn nhóm cơ bản gồm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách.
Trên cơ sở đó xây dựng các cơ chế, chính sách phù hợp đối với từng loại hình, trong đó có các chính sách hỗ trợ giá hoặc cung cấp nhà ở miễn phí cho một số nhóm đối tượng đặc thù.
Ngay sau đó, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo nghiên cứu, cụ thể hóa định hướng phát triển nhà ở cho thuê thành một trụ cột chiến lược mới trong chính sách nhà ở. Theo đó, nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc phát triển dài hạn, phục vụ nhu cầu của đông đảo người dân.
 |
| Để phát triển nhà ở cho thuê, cần huy động đa dạng các nguồn lực từ khu vực nhà nước và tư nhân. Ảnh: Thu Hiền |
Để phát triển hiệu quả thị trường này, cần huy động đa dạng các nguồn lực từ khu vực nhà nước và tư nhân; đồng thời thu hút các dòng vốn dài hạn từ các quỹ đầu tư, tổ chức tín dụng và các định chế tài chính.
Cùng với đó, việc sử dụng hiệu quả các nguồn lực của Nhà nước sẽ đóng vai trò dẫn dắt, tạo động lực và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở cho thuê.
“Cộng đồng doanh nghiệp rất ủng hộ và mong muốn Nhà nước tạo điều kiện, xây dựng cơ chế hỗ trợ phù hợp để tham gia thực hiện định hướng của Đảng, Nhà nước về nhà ở cho thuê, nhà ở vừa túi tiền”, ông Đoàn Văn Bình khẳng định.
Theo ông Bình, Nhà nước đóng vai trò kiến tạo về thể chế, quy hoạch, quỹ đất và tín dụng, trên quan điểm không bao cấp nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn. Doanh nghiệp có vai trò tham gia phát triển nhà ở cho thuê với lợi nhuận vừa phải, vận hành chuyên nghiệp.
Trong đó, chính sách phát triển nhà ở cho thuê cần hướng tới mục tiêu mọi người dân đều có chỗ ở phù hợp với chi phí hợp lý; đồng thời từng bước thay đổi tư duy coi bất động sản chủ yếu là công cụ tích sản sang phục vụ nhu cầu ở thực và phát triển kinh tế - xã hội.
Thị trường cũng cần được tái cấu trúc theo hướng cân bằng hơn giữa sở hữu và thuê nhà; giữa đầu tư ngắn hạn và đầu tư dài hạn. Trong đó, các doanh nghiệp có năng lực tài chính và kinh nghiệm vận hành sẽ đóng vai trò chủ lực trong phát triển nhà ở cho thuê chuyên nghiệp.
Để thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển dự án nhà ở cho thuê, ông Đoàn Văn Bình cho rằng cần phải cung cấp nguồn vốn dài hạn lãi suất thấp và ổn định cho doanh nghiệp. Đồng thời, tạo lập đất và tài chính đất đai phù hợp với nhà cho thuê; đảm bảo ưu đãi thuế, phí tối đa.
Thủ tục hành chính cho loại hình này cũng cần phải mang tính đặc thù theo hướng rút gọn, nhanh, giảm chi phí tuân thủ.
Liên quan đến tỷ lệ nhà cho thuê, ông Bình đề xuất trong tầm nhìn 2030-2045, tỷ lệ nhà để bán khoảng 70-80%, tỷ lệ nhà cho thuê khoảng 20-30%.
Theo ông Đoàn Văn Bình, mục tiêu không phải là làm giảm tỷ lệ sở hữu nhà ở của người dân mà là phát triển mạnh phân khúc nhà cho thuê chuyên nghiệp để tạo thêm lựa chọn về chỗ ở, góp phần thiết lập điểm bền vững cho thị trường bất động sản và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người dân trong dài hạn.
