 |
| Quốc hội nghe tờ trình về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Ảnh: VPQH |
Phát triển nhà ở theo 4 nhóm, bổ sung chính sách thúc đẩy nhà ở cho thuê
Trình bày trước Quốc hội về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) sáng ngày 22/10, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, dự thảo Luật được xây dựng với các nội dung trọng tâm nhằm thể chế hóa chủ trương, định hướng của Đảng, hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở và tháo gỡ những vướng mắc trong thực tiễn.
Theo đó, dự thảo quy định phát triển nhà ở theo 4 nhóm gồm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách.
Trong đó, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Dự thảo cơ bản kế thừa quy định của Luật Nhà ở năm 2023, đồng thời chỉnh lý quy định về phân lô, bán nền theo hướng giao địa phương quyết định khu vực được phép thực hiện tại đô thị loại III và các khu vực còn lại, để người dân tự xây dựng nhà ở.
Đáng chú ý, dự thảo bổ sung một chương mới về phát triển nhà ở cho thuê. Các nội dung được quy định gồm đối tượng được thuê, hình thức phát triển nhà ở bằng vốn nhà nước và vốn ngoài nhà nước, yêu cầu đối với dự án, thủ tục đầu tư, chính sách ưu đãi dành cho chủ đầu tư, giá cho thuê và quản lý nhà ở cho thuê.
Theo tờ trình, dự thảo chỉnh lý giá cho thuê để đảm bảo các ưu đãi của Nhà nước đối với nhà ở cho thuê được chuyển hóa thành ưu đãi giá thuê cho người thuê nhà ở tại Điều 43 dự thảo Luật theo hướng: “Giá cho thuê do chủ đầu tư thỏa thuận với bên thuê và xác định trên nguyên tắc tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kinh phí bảo trì, chi phí vận hành, thuế phí, lệ phí theo quy định, chi phí hợp lý, hợp lệ khác, lợi nhuận theo phương án kinh doanh và không vượt quá khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định”.
Đối với nhà ở công vụ, dự thảo cơ bản kế thừa quy định hiện hành, đồng thời bổ sung chính sách miễn tiền thuê nhà ở công vụ đối với cán bộ, công chức, viên chức và người lao động được điều động, luân chuyển, biệt phái đến công tác tại xã có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo.
Về nhà ở chính sách, dự thảo xác định đây là nhà ở do Nhà nước đầu tư tạo lập hoặc hỗ trợ tạo lập nhằm giải quyết chỗ ở cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ theo quy định của pháp luật về nhà ở. Nhóm này bao gồm nhà ở của cán bộ cao cấp của Đảng và Nhà nước, nhà ở cho người có công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân và nhà ở phục vụ tái định cư.
Đối với nhà ở xã hội, dự thảo luật hóa các quy định phù hợp của Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị quyết số 66.15/2026 của Chính phủ; đồng thời chỉnh lý quy định về bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm và quy định về đất phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân để phù hợp hơn với thực tiễn.
Theo đó, sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật này nếu đã được cấp Giấy chứng nhận. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế.
Dự thảo cũng điều chỉnh quy định về nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo hướng giao Chính phủ quy định chi tiết, nhằm tháo gỡ vướng mắc trong việc xác định chi phí hệ thống hạ tầng kỹ thuật phục vụ xây dựng nhà ở xã hội tại thời điểm thực hiện nghĩa vụ.
Về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, dự thảo sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan, trong đó bỏ quy định về sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Đối với cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, dự thảo bổ sung nguyên tắc triển khai dự án gắn với tái thiết đô thị, xử lý nhà chung cư khi bị phá dỡ gắn với bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Chủ sở hữu được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng. Dự thảo đồng thời bổ sung hình thức đầu tư theo phương thức đối tác công tư (BT) nhằm tăng cường huy động nguồn lực phát triển nhà chung cư và đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư.
Các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư và giao dịch về nhà ở cũng được sửa đổi, bổ sung để nâng cao chất lượng quản lý, vận hành, hạn chế tranh chấp, khiếu nại và bảo đảm phù hợp với Bộ luật Dân sự cùng các luật mới được ban hành.
Bên cạnh đó, dự thảo lược bỏ 7 nội dung về hành vi nghiêm cấm nhằm bảo đảm phù hợp với các luật mới, loại bỏ những nội dung trùng lặp hoặc chuyển thành quy định điều chỉnh tương ứng, góp phần bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.
Không để xảy ra trục lợi chính sách, ngăn chặn đầu cơ nhà ở
Báo cáo thẩm tra dự án luật, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu cho biết, Ủy ban và các cơ quan tham gia thẩm tra nhất trí với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở.
Theo cơ quan thẩm tra, dự thảo đã thể chế hóa nhiều chủ trương, định hướng của Đảng, cơ bản bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp, thống nhất với hệ thống pháp luật và tương thích với các điều ước quốc tế có liên quan; đồng thời đáp ứng yêu cầu về quốc phòng, an ninh và thúc đẩy chuyển đổi số. Hồ sơ dự án luật được chuẩn bị đúng quy định và đủ điều kiện trình Quốc hội.
Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục thể chế hóa đầy đủ các chủ trương, định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW và Thông báo số 64-TB/VPTW , trong đó chú trọng phân loại phát triển nhà ở theo 4 nhóm để xây dựng cơ chế, chính sách tương ứng.
Cơ quan thẩm tra cũng nhấn mạnh yêu cầu kiểm soát chặt chẽ, minh bạch các trường hợp được hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở, không để xảy ra tình trạng trục lợi chính sách, ngăn chặn đầu cơ nhà ở và hạn chế tối đa việc phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn. Đồng thời, cần làm rõ quy định liên quan đến quyền sử dụng đất của người nước ngoài và cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê với mức giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu của người dân.
Một nội dung được cơ quan thẩm tra lưu ý là yêu cầu rà soát, tránh giao thoa về phạm vi điều chỉnh giữa dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi( với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Các quy định cũng cần được đối chiếu với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và pháp luật về thuế, nhất là những vấn đề liên quan đến người sử dụng đất, sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, dự án nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân và chính sách ưu đãi thuế.
 |
| Các đại biểu tại phiên họp. Ảnh: VPQH |
Về quỹ nhà ở, Ủy ban đề nghị tiếp tục nghiên cứu, làm rõ nguồn vốn, nguyên tắc quản lý, sử dụng vốn, việc hạch toán tài sản hình thành từ vốn của quỹ và cơ chế quản lý vốn, bảo đảm thống nhất với pháp luật về ngân sách nhà nước.
Về nhà ở thương mại, cơ quan thẩm tra lưu ý dự thảo đã lược bỏ quy định về nghĩa vụ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật khi chủ đầu tư bố trí quỹ đất hoặc đóng khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất để thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.
Theo Ủy ban Pháp luật và Tư pháp, đây là chính sách thể hiện tinh thần Nhà nước và doanh nghiệp cùng chung tay thực hiện an sinh xã hội, trong đó Nhà nước dành quỹ đất, doanh nghiệp đầu tư hạ tầng. Do đó, cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu, cân nhắc quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
Đối với nhà ở cho thuê, cần tiếp tục hoàn thiện quy định về đối tượng được thuê và các nhóm được ưu tiên, nhất là với dự án sử dụng vốn nhà nước, nhằm bảo đảm đúng mục tiêu hỗ trợ những người gặp khó khăn về nhà ở và tiết kiệm nguồn lực ngân sách. Các chính sách về nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê cũng cần được rà soát để tránh trùng lặp, đồng thời tạo động lực khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê.
Cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục tháo gỡ những bất cập trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó có tình trạng trục lợi chính sách của ban quản trị, tranh chấp giữa ban quản trị và cư dân, cũng như tranh chấp về phần sở hữu chung và sở hữu riêng. Các quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cần được chỉnh lý để bảo đảm thống nhất, đồng bộ.
Về phân cấp, phân quyền, cắt giảm thủ tục hành chính và điều kiện kinh doanh, Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng cho biết dự thảo phân quyền cho chính quyền địa phương đối với 20/21 thủ tục, chỉ còn một thủ tục cho thuê nhà ở công vụ thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng. Dự thảo cũng đề xuất cắt giảm 3/4 số điều kiện kinh doanh, đơn giản hóa thành phần hồ sơ và rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính.
Cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục rà soát kỹ lưỡng, xác định đầy đủ những nội dung cần quy định trực tiếp trong luật, tránh tạo khoảng trống pháp lý gây khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện.
