 |
| Quy định rõ ràng về niên hạn công trình giúp minh bạch hóa quyền tài sản, kéo giá nhà về mức hợp lý. Ảnh: DN |
Xung lực mới cho thị trường
Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các cơ quan của Quốc hội kiến nghị sửa đổi quy định trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) theo hướng xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, thay vì cách diễn đạt “sở hữu nhà chung cư có thời hạn".
Theo HoREA, đề xuất này nhằm thể chế hóa đầy đủ tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương về sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, đồng thời bảo đảm quyền tài sản của người dân và tạo nền tảng phát triển thị trường bất động sản bền vững.
Thời gian qua, dư luận bày tỏ nhiều băn khoăn trước đề xuất quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Tuy nhiên, Nghị quyết số 21-NQ/TW đã đưa ra định hướng khác khi yêu cầu nghiên cứu cơ chế giao đất, cho thuê đất có thời hạn đối với một số loại hình sử dụng đất theo lộ trình thận trọng, đồng thời đánh giá đầy đủ tác động đến thị trường bất động sản, hệ thống tín dụng và quyền tài sản của người dân.
Đáng chú ý, Nghị quyết xác định giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư. Riêng đối với các chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình gắn với bảo đảm quyền tài sản; khi hết thời hạn, chủ sở hữu được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định. Đồng thời, Nghị quyết cũng nêu rõ nguyên tắc không hồi tố đối với các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài trước đó.
Từ định hướng này, HoREA đề nghị dự thảo Luật Nhà ở thay cụm từ sở hữu nhà chung cư có thời hạn bằng ”thời hạn sử dụng nhà chung cư", đồng thời quy định quyền sở hữu nhà chung cư chỉ chấm dứt khi công trình phải phá dỡ và các chủ sở hữu không còn chiếm hữu, sử dụng nhà chung cư đó. Theo Hiệp hội, cách quy định này vừa phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW, vừa bảo đảm thống nhất với quy định của Bộ luật Dân sự về căn cứ chấm dứt quyền sở hữu tài sản.
Tháo gỡ điểm nghẽn cải tạo chung cư cũ
Theo HoREA, việc xác lập rõ thời hạn sử dụng công trình thay vì đặt vấn đề “sở hữu có thời hạn” còn xuất phát từ yêu cầu giải quyết những tồn tại kéo dài trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Dẫn số liệu của Bộ Xây dựng, Hiệp hội cho biết, cả nước hiện có khoảng 2.500 khu nhà chung cư và nhà tập thể cũ được xây dựng trước năm 1994 với khoảng 3 triệu m² sàn, trong đó khoảng 196 công trình đã xuống cấp nghiêm trọng ở mức nguy hiểm (cấp D). Riêng tại TP. Hồ Chí Minh có 474 khu chung cư cũ với 573 lô xây dựng trước năm 1975; trong số 16 khu chung cư cấp D, đến nay mới phá dỡ được 7 khu và đang tiếp tục di dời người dân tại 9 khu còn lại.
Kinh phí bảo trì nhà chung cư 2% chỉ được áp dụng từ ngày 1/7/2006 theo Luật Nhà ở 2005 và theo tính toán của Bộ Xây dựng, nguồn quỹ này chỉ đáp ứng nhu cầu bảo trì khoảng 20 năm. Trong khi đó, các chung cư được xây dựng trước thời điểm này không có quỹ bảo trì, khiến việc duy tu, cải tạo và xây dựng lại công trình gặp nhiều khó khăn.
Theo Hiệp hội, việc thể chế hóa quy định chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn sẽ góp phần chuyển từ cơ chế Nhà nước hỗ trợ sang cơ chế trao quyền đi đôi với trách nhiệm của chủ sở hữu. Cách tiếp cận này tương tự như đối với nhà ở riêng lẻ, khi chủ sở hữu có trách nhiệm duy tu, bảo trì và xây dựng lại nhà ở của mình, còn Nhà nước giữ vai trò hoàn thiện thể chế và cơ chế chính sách để các bên thực hiện.
Để cụ thể hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW, HoREA đề nghị quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình chỉ áp dụng đối với các chung cư được xây dựng sau khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực.
Đối với các chung cư đã được xây dựng trước thời điểm này, Hiệp hội đề nghị tiếp tục áp dụng các cơ chế cải tạo, xây dựng lại theo quy định hiện hành, không quy định hiệu lực trở về trước nhằm bảo đảm công bằng và phù hợp với nguyên tắc không hồi tố của Nghị quyết số 21-NQ/TW cũng như Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2025.
Bên cạnh đó, HoREA kiến nghị bổ sung cơ chế để chủ sở hữu nhà chung cư được quyền đóng góp kinh phí xây dựng lại công trình khi hết thời hạn sử dụng. Trường hợp các chủ sở hữu không có khả năng đóng góp hoặc không lựa chọn được nhà đầu tư đủ điều kiện thực hiện dự án, khu đất sẽ được bàn giao cho Nhà nước tổ chức lựa chọn chủ đầu tư; người dân được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo quy định và được hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp quy hoạch không tiếp tục xây dựng lại chung cư tại vị trí cũ, chủ sở hữu cũng được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và hưởng chính sách hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.
Theo HoREA, việc quán triệt đầy đủ các quan điểm, mục tiêu và giải pháp của Nghị quyết số 21-NQ/TW trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Đất đai sẽ tạo nền tảng pháp lý đồng bộ cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn và bền vững. Hiệp hội cho rằng cách tiếp cận mới không chỉ góp phần bảo đảm quyền tài sản của người dân mà còn tạo điều kiện thúc đẩy cải tạo chung cư cũ, tăng nguồn cung nhà ở phù hợp, phát triển nhà ở cho thuê và hướng tới mục tiêu kéo giảm giá nhà ở thương mại về mức hợp lý.
Định hướng mới của Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban chấp hành Trung ương Đảng về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan được kỳ vọng tháo gỡ tranh luận về sở hữu chung cư, khi chuyển trọng tâm sang thời hạn sử dụng công trình và bảo đảm quyền tài sản của người dân.
