 |
| Quang cảnh Diễn đàn. |
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chuyển đổi với những thay đổi về môi trường pháp lý, nhu cầu của người mua, khả năng tiếp cận nguồn vốn và phương thức kinh doanh. Những yếu tố từng tạo nên lợi thế cạnh tranh trong các giai đoạn trước đang được nhìn nhận lại, đòi hỏi doanh nghiệp điều chỉnh chiến lược phát triển.
Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới, Chiến lược mới” do TheLEADER tổ chức, GS.TS Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD) nhận định, sau mỗi chu kỳ, thị trường không trở về trạng thái cũ. Những lợi thế từng làm nên thành công có thể không còn đủ cho giai đoạn tiếp theo.
“Vì vậy, một chu kỳ mới không chỉ được nhận diện bằng giá bất động sản tăng trở lại, mà bằng sự thay đổi của những động lực tạo lập giá trị”, ông Thuận nhấn mạnh.
Theo Chủ tịch VACD, cải cách thể chế, đầu tư hạ tầng, quy hoạch đô thị và phát triển công nghệ đang mở ra không gian tăng trưởng mới. Tuy nhiên, cơ hội của nền kinh tế không tự động chuyển thành sức mua bất động sản, nhất là khi giá nhà tại nhiều khu vực vượt khả năng chi trả, áp lực vốn và thanh khoản vẫn hiện hữu.
Trong bối cảnh đó, ông Thuận chỉ ra năm chuyển động định hình chu kỳ mới, gồm cải cách thể chế, phát triển hạ tầng và quy hoạch, tổ chức lại dòng vốn, thay đổi nhu cầu thực và nâng cao năng lực quản trị.
Theo đó, những thay đổi về pháp luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản tạo điều kiện khai thông nguồn lực, đồng thời thiết lập môi trường cạnh tranh minh bạch, kỷ luật hơn. Hệ thống hạ tầng giao thông và các quy hoạch đô thị lớn mở rộng không gian phát triển, nhưng giá trị bất động sản phải gắn với khả năng kết nối dân cư, việc làm và hoạt động kinh tế.
Về dòng vốn, doanh nghiệp cần củng cố vốn chủ sở hữu, thúc đẩy liên doanh, hợp tác đầu tư và tiếp cận các quỹ đầu tư phù hợp, thay vì phụ thuộc quá mức vào tín dụng ngân hàng hoặc tiền ứng trước của khách hàng.
 |
| GS.TS Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam. |
Đặc biệt, nhu cầu thực đang định hình lại cơ cấu sản phẩm. Người mua ngày càng quan tâm đến pháp lý, khả năng chi trả, chất lượng sống và hiệu quả khai thác, mở ra cơ hội cho nhà ở phù hợp thu nhập, nhà ở cho thuê, bất động sản công nghiệp, logistics và các đô thị tích hợp.
Theo ông Thuận, năng lực quản trị sẽ quyết định doanh nghiệp nào tận dụng được cơ hội. Việc nhận diện xu hướng phải đi cùng lựa chọn dự án, cơ cấu vốn, kiểm soát rủi ro và năng lực thực thi.
“Chu kỳ mới đòi hỏi doanh nghiệp không chỉ đi nhanh, mà phải đi đúng hướng và đủ sức đi đường dài”, Chủ tịch VACD khẳng định.
Cùng nhận định về sự chuyển dịch của thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, chu kỳ mới đang hình thành với năm đặc điểm nổi bật, phản ánh những thay đổi trong phương thức phát triển và nhu cầu bất động sản.
Trước hết, thị trường chuyển từ phát triển phân tán, cục bộ sang kết nối đa cực, hình thành các khu đô thị quy mô lớn, tích hợp nhiều chức năng, gắn với quy hoạch vùng và hạ tầng liên vùng. Đầu tư công, đặc biệt là hạ tầng giao thông chiến lược, tiếp tục mở rộng không gian phát triển, đồng thời thúc đẩy cải tạo, tái thiết các đô thị hiện hữu.
Thứ hai, giá trị bất động sản ngày càng gắn với chất lượng sống, khả năng kết nối và hiệu quả khai thác thực tế, thay vì chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá. Các đô thị tích hợp nhà ở, việc làm, thương mại, dịch vụ và tiện ích công cộng sẽ đáp ứng tốt hơn nhu cầu của cư dân.
Thứ ba, hoạt động đầu tư và dòng vốn trở nên chọn lọc hơn, ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, khả năng hình thành cộng đồng dân cư và hiệu quả khai thác dài hạn. Trong khi đó, đầu cơ ngắn hạn và đón sóng hạ tầng đối mặt với rủi ro thanh khoản lớn hơn.
Thứ tư, thị trường tiếp tục phân hóa theo vị trí, hạ tầng, chất lượng dự án và sức mua thực tế. Khả năng hấp thụ sản phẩm trở thành thước đo quan trọng, đòi hỏi doanh nghiệp phát triển sản phẩm đúng nhu cầu, đúng địa bàn và phù hợp khả năng chi trả.
Cuối cùng, minh bạch dữ liệu và quản trị dài hạn trở thành yêu cầu quan trọng. Doanh nghiệp phải chuyển từ phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính và bán hàng nhanh sang quản trị vốn, sản phẩm và khách hàng trong dài hạn.
Từ góc độ pháp lý, luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, những thay đổi về thể chế đang tác động trực tiếp đến phương thức tiếp cận dự án, xác định chi phí đầu tư và lựa chọn mô hình kinh doanh.
Theo ông Tuấn, thị trường đang ghi nhận bốn đột phá: tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý để khơi thông nguồn lực đất đai; chuyển từ cạnh tranh tích lũy quỹ đất sang cạnh tranh bằng năng lực phát triển dự án quy mô lớn; hướng tới chi phí đất đai minh bạch, dễ dự báo hơn; đồng thời đa dạng hóa khả năng tiếp cận nhà ở thay vì chỉ chú trọng sở hữu.
Trước những thay đổi này, doanh nghiệp cần chủ động tháo gỡ vướng mắc pháp lý tại các dự án tồn đọng, xác định rõ nguyên nhân, thẩm quyền giải quyết và cơ chế pháp lý có thể áp dụng. Việc phối hợp với địa phương rà soát, cập nhật thông tin dự án trên Hệ thống 751 là cần thiết để tìm kiếm phương án xử lý phù hợp.
Đặc biệt, ông Tuấn lưu ý không phải mọi chính sách đặc thù được ban hành đều có thể giải quyết tất cả các dự án tồn đọng. Doanh nghiệp phải nắm rõ phạm vi, điều kiện áp dụng của từng cơ chế, tránh kỳ vọng không phù hợp.
 |
| Chu kỳ mới của bất động sản: Doanh nghiệp phải thay đổi chiến lược cạnh tranh |
Đối với chiến lược phát triển dự án, sự xuất hiện của các dự án đô thị quy mô lớn mở ra cơ hội mới nhưng cũng đòi hỏi năng lực tài chính và tổ chức thực hiện tương ứng. Bên cạnh hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A), doanh nghiệp có thể tham gia liên danh, hợp tác đầu tư hoặc đảm nhận những cấu phần phù hợp với thế mạnh của mình.
Với doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, lựa chọn đúng vai trò trong chuỗi phát triển dự án có thể hiệu quả hơn việc theo đuổi những dự án vượt quá năng lực.
Một yêu cầu khác là chủ động dự báo chi phí đất đai và kiểm soát hiệu quả đầu tư. Trong bối cảnh chính sách định giá đất đang được nghiên cứu sửa đổi, doanh nghiệp cần xây dựng các kịch bản nghĩa vụ tài chính để đánh giá tác động đến tổng vốn đầu tư, giá thành, dòng tiền và lợi nhuận.
Đối với các thương vụ M&A, việc dự báo nghĩa vụ tài chính về đất đai còn là cơ sở xác định giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán và phân chia rủi ro giữa các bên.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần xem xét điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, đặc biệt là khả năng phát triển nhà ở cho thuê dài hạn. Những cơ chế ưu đãi về đất đai và lựa chọn chủ đầu tư có thể làm thay đổi tính khả thi của mô hình này, tạo điều kiện kết hợp nhà ở thương mại để bán với nhà ở cho thuê.
Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, điều quan trọng không chỉ là nhận diện cơ hội từ chính sách mới mà phải chuyển hóa thành những quyết định đầu tư có cơ sở pháp lý, phương án tài chính khả thi và mô hình kinh doanh phù hợp.
Bên cạnh việc điều chỉnh chiến lược đầu tư và cơ cấu sản phẩm, phương thức tổ chức kinh doanh cũng đang trở thành yếu tố quan trọng đối với năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản.
Nếu pháp lý, tài chính và phát triển sản phẩm quyết định tính khả thi của dự án thì năng lực quản trị dữ liệu, tổ chức hệ thống phân phối và kết nối khách hàng có ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả bán hàng, vận hành.
Đây cũng là nội dung được GS.TS Nguyễn Đức Thuận đề cập khi nhấn mạnh vai trò của công nghệ số, dữ liệu và trí tuệ nhân tạo trong nghiên cứu, bán hàng và vận hành doanh nghiệp. Tuy nhiên, công nghệ không thể thay thế chiến lược, kỷ luật quản trị và trách nhiệm của người lãnh đạo.
 |
| Chu kỳ mới của bất động sản: Doanh nghiệp phải thay đổi chiến lược cạnh tranh |
Liên quan đến xu hướng này, bà Bùi Thanh Hương, Chuyên gia công nghệ cấp cao, đại diện FUTA Land cho biết, việc ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) đang mở ra hướng tiếp cận mới trong số hóa giao dịch bất động sản, giúp giải quyết đồng thời nhu cầu của người mua, lực lượng môi giới và chủ đầu tư trên cùng một nền tảng.
Theo bà Hương, FUTA Land phát triển hệ sinh thái số tích hợp AI nhằm nâng cao tính minh bạch thông tin, hỗ trợ khách hàng tra cứu dự án bằng giọng nói, tiếp cận dữ liệu về giá bán, tiến độ, chính sách thanh toán và hồ sơ pháp lý. Nền tảng còn hỗ trợ chuyển ngữ tự động theo thời gian thực bằng 5 ngôn ngữ.
Đối với lực lượng môi giới, hệ thống cung cấp trợ lý AI cá nhân hóa, hỗ trợ chăm sóc khách hàng 24/7, quản lý giỏ hàng, lịch hẹn và triển khai hoạt động tiếp thị.
Ở góc độ chủ đầu tư, bà Hương cho biết công nghệ có thể giúp tự động hóa tới 80% quy trình vận hành, đồng thời phân tích dữ liệu giao dịch theo thời gian thực để nâng cao hiệu quả quản trị và bán hàng.
Những ứng dụng này cho thấy chuyển đổi số có thể hỗ trợ doanh nghiệp đáp ứng yêu cầu minh bạch thông tin, quản lý dữ liệu khách hàng và nâng cao hiệu quả phân phối sản phẩm. Đây cũng là những vấn đề được các chuyên gia nhấn mạnh khi nhận diện xu hướng cạnh tranh trong chu kỳ mới.
Từ cải cách thể chế, tổ chức dòng vốn đến phát triển sản phẩm và ứng dụng công nghệ, lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản ngày càng phụ thuộc vào khả năng lựa chọn đúng dự án, đáp ứng nhu cầu thực, sử dụng hiệu quả nguồn lực và thích ứng với những thay đổi của thị trường.
