Nghị quyết số 171/2024/QH15 mở đường đa dạng nguồn cung bất động sản

Việc đưa quỹ đất phù hợp vào chu trình dự án có thể mở rộng không gian phát triển nhà ở và tạo tiền đề cho nguồn cung bất động sản đa dạng hơn. Ảnh: Internet

Phóng viên: Thưa ông, trong bối cảnh nguồn cung nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh đã có cải thiện nhưng cơ cấu sản phẩm vẫn chưa thực sự cân đối với khả năng chi trả của người mua, một trong những điểm nghẽn của thị trường là khả năng đưa quỹ đất vào phát triển dự án nhà ở thương mại. Ông nhìn nhận như thế nào về vấn đề này và Nghị quyết số 171/2024/QH15 có thể tháo gỡ những vướng mắc gì?

TS. Sử Ngọc Khương: Trong bối cảnh đó, việc mở rộng tập hợp quỹ đất có khả năng phát triển dự án có ý nghĩa quan trọng đối với việc bổ sung và đa dạng hóa nguồn cung nhà ở.

Trong nhiều năm, một số doanh nghiệp đã có hoặc đang tạo lập quỹ đất phù hợp với định hướng phát triển đô thị, nhưng các quỹ đất này chưa thể triển khai dự án nhà ở thương mại vì không có sẵn cấu phần đất ở. Lý do là theo cơ chế thông thường của Luật Đất đai năm 2024, nếu lựa chọn phương thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại, nhà đầu tư về nguyên tắc chỉ được nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án đầu tư.

Như vậy, thị trường không hoàn toàn thiếu nguồn lực đất đai, mà một trong những điểm nghẽn trọng yếu là chưa có cơ chế phù hợp để chuyển hóa các quỹ đất thành dự án. Khi quá trình xử lý thủ tục pháp lý càng kéo dài, gánh nặng chi phí vốn của doanh nghiệp càng lớn. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp, mà cuối cùng còn có thể làm tăng giá thành nhà ở bán ra cho người mua.

Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất thiết lập cơ chế thí điểm trong 5 năm kể từ ngày 1/4/2025. Cơ chế cho phép một số dự án nhà ở thương mại được xem xét phê duyệt đầu tư trên quỹ đất doanh nghiệp đang có hoặc quỹ đất do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam.

Các quỹ đất có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở hoặc quỹ đất hỗn hợp. Với chủ đầu tư đã kiểm soát quỹ đất phù hợp, cơ chế này có thể tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý quan trọng.

Tác động của Nghị quyết vì vậy có thể diễn ra theo hai hướng: mở lại lộ trình pháp lý cho một số quỹ đất đang đình trệ, và tạo thêm cơ hội hình thành dự án mới. Đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm còn dư địa phát triển, việc đưa quỹ đất phù hợp vào chu trình dự án có thể mở rộng không gian phát triển nhà ở và tạo tiền đề cho nguồn cung đa dạng hơn.

Phóng viên: Nghị quyết số 171/2024/QH15 mở thêm cơ chế phát triển dự án nhưng vẫn đặt ra những điều kiện kiểm soát. Theo ông, đâu là những yêu cầu cần đáp ứng để quỹ đất thí điểm có thể chuyển hóa thành dự án thực tế?

TS. Sử Ngọc Khương: Nghị quyết số 171/2024/QH15 mở thêm một con đường pháp lý nhưng không bỏ qua các điều kiện kiểm soát khác. Một số ví dụ có thể kể đến là: khu đất phải nằm trong khu vực đô thị hoặc khu vực được quy hoạch phát triển đô thị; phải phù hợp với quy hoạch có liên quan và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; đồng thời phải có trong danh mục khu đất thí điểm được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.

Những điều kiện này cho thấy Nghị quyết số 171/2024/QH15 không nới lỏng toàn bộ các giới hạn liên quan đến hoạt động đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Mục tiêu của Nghị quyết số 171/2024/QH15 là tháo gỡ điểm nghẽn về loại đất cho các dự án phù hợp, đồng thời vẫn kiểm soát quy mô phát triển và bảo đảm sự thống nhất với quy hoạch.

Việc một khu đất được đưa vào danh mục thí điểm chưa đồng nghĩa dự án đã được chấp thuận đầu tư hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Sau bước này, doanh nghiệp vẫn phải hoàn tất thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nếu có, thực hiện thủ tục đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, đăng ký đất đai, quy hoạch và xây dựng.

Thực tế tại TP. Hồ Chí Minh cho thấy khoảng cách giữa danh mục dự án đăng ký và dự án hoàn thiện pháp lý vẫn còn đáng kể: 389 khu đất đã được phê duyệt đăng ký thí điểm nhưng mới có hơn 30 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư. Điều này không phủ nhận ý nghĩa của cơ chế thí điểm, mà cho thấy trọng tâm tiếp theo phải là khả năng chuyển các khu đất trong danh mục đăng ký thành dự án có thể triển khai.

Để cơ chế thí điểm phát huy hiệu quả, quy trình thực hiện cần rõ ràng, có tính liên tục và đủ khả năng dự báo. Các bước từ công bố, đăng ký và thẩm định danh mục đến hoàn thiện quyền sử dụng đất, chấp thuận đầu tư và triển khai xây dựng cần được thực hiện thống nhất. Nếu thời gian xử lý tại từng bước vẫn kéo dài hoặc cách áp dụng chưa đồng bộ, quy mô quỹ đất được đưa vào danh mục có thể lớn nhưng khả năng chuyển hóa thành dự án và nguồn cung thực tế vẫn sẽ bị hạn chế.

Phóng viên: Việc khơi thông các quỹ đất được kỳ vọng góp phần đa dạng hóa nguồn cung nhà ở. Theo ông, cơ chế này có thể tác động như thế nào đến cơ cấu sản phẩm và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân?

TS. Sử Ngọc Khương: Nếu các quỹ đất thí điểm được chuyển hóa thành dự án, thị trường có thể có thêm sản phẩm tại nhiều khu vực và phân khúc khác nhau. Đây là tiền đề để người mua có thêm lựa chọn, thay vì nguồn cung tiếp tục tập trung chủ yếu ở nhóm giá cao hoặc tại một số khu vực nhất định như hiện tại.

Tuy nhiên, Nghị quyết số 171/2024/QH15 không trực tiếp quyết định giá bán hay phân khúc sản phẩm. Khả năng hình thành nhà ở phù hợp túi tiền còn phụ thuộc vào chi phí đất, nghĩa vụ tài chính, chi phí vốn, đầu tư hạ tầng, mật độ xây dựng và phương án phát triển của từng chủ đầu tư. Vì vậy, không nên đồng nhất việc mở rộng quỹ đất với việc nhiều nhà ở vừa túi tiền hơn được đưa ra thị trường.

Điều quan trọng là cơ chế mới có thể mở rộng tập hợp dự án có khả năng phát triển. Khi dự án được phân bổ tại nhiều khu vực hơn và chủ đầu tư có thêm lựa chọn về quy mô, loại hình và định vị sản phẩm, thị trường có cơ sở để từng bước cải thiện sự cân đối giữa nguồn cung và khả năng chi trả.

Phóng viên: Nhìn về trung và dài hạn, theo ông, cần đánh giá hiệu quả thực chất của Nghị quyết số 171/2024/QH15 dựa trên những tiêu chí nào?

TS. Sử Ngọc Khương: Trong trung và dài hạn, Nghị quyết số 171/2024/QH15 có thể giúp một số dự án đã có quỹ đất tiếp tục hoàn thiện pháp lý, đồng thời mở thêm cơ hội cho các dự án mới.

Tuy nhiên, không phải mọi quỹ đất đều có cùng khả năng chuyển hóa thành nguồn cung nhà ở. Dự án có quỹ đất có hạ tầng kết nối và phù hợp quy hoạch sẽ có điều kiện tiến triển nhanh hơn.

Vì vậy, việc một khu đất có tên trong danh mục thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 không nên được xem là sự bảo đảm cho khả năng triển khai.

Tính khả thi của một dự án nhà ở thương mại còn phụ thuộc nhiều vào tiến độ hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính, khả năng kết nối với hạ tầng, và năng lực vốn của chủ đầu tư.

Nhìn tổng thể, Nghị quyết số 171/2024/QH15 là một bước tiến tích cực vì xử lý một điểm nghẽn pháp lý quan trọng ở đầu vào của quá trình phát triển dự án nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, đây là cơ chế có thời hạn, giới hạn quy mô và không thay thế các thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch hay xây dựng. Hiệu quả của Nghị quyết số 171/2024/QH15 vì vậy không nên chỉ được đo bằng số khu đất được đưa vào danh mục, mà cần được đo bằng số lượng dự án hoàn tất toàn bộ quy trình phê duyệt, số lượng nhà ở thực sự mở bán, và mức độ đa dạng của nguồn cung mà thị trường nhận được.

Phóng viên: Xin trân trọng cảm ơn ông!