Hoàn thiện cơ chế chuyển nhượng nhà ở xã hội, bảo đảm mục tiêu an sinh

Nhiều đề xuất hướng tới duy trì quỹ nhà ở xã hội phục vụ đúng đối tượng thụ hưởng. Ảnh: Thu Hiền

Tăng cường kiểm soát để ngăn chặn trục lợi chính sách

Nhà ở xã hội là chính sách an sinh quan trọng, giúp người thu nhập thấp và các đối tượng chính sách tiếp cận chỗ ở phù hợp. Vì vậy, việc tăng cường kiểm soát hoạt động mua bán, chuyển nhượng là cần thiết nhằm bảo đảm nguồn lực ưu đãi của Nhà nước được sử dụng đúng mục đích, hạn chế đầu cơ, trục lợi.

Thực tế thời gian qua, cơ quan chức năng đã phát hiện, xử lý nhiều vụ việc lợi dụng chính sách nhà ở xã hội để trục lợi. Tại cuộc họp báo ngày 2/7/2026, đại diện Cục An ninh kinh tế (Bộ Công an) cho biết đã triệt phá các đường dây lợi dụng nhu cầu mua nhà ở xã hội để lừa đảo, làm nhanh hồ sơ xác nhận điều kiện mua nhà, đưa và nhận hối lộ. Cơ quan điều tra đã khởi tố 13 bị can liên quan đến các hành vi vi phạm.

Những vụ việc này cho thấy yêu cầu tiếp tục hoàn thiện cơ chế quản lý, tăng cường kiểm soát từ khâu xét duyệt đối tượng, mua bán đến chuyển nhượng nhà ở xã hội, bảo đảm chính sách hỗ trợ đến đúng người có nhu cầu.

Theo Luật Nhà ở năm 2023, sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở xã hội và đã được cấp Giấy chứng nhận, người sở hữu được chuyển nhượng theo cơ chế thị trường, không giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng.

Tuy nhiên, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội tháng 10/2026, Chính phủ đề xuất tiếp tục giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng sau thời hạn này. Theo đó, chủ sở hữu chỉ được bán lại nhà ở xã hội cho người thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo quy định.

Đề xuất này hướng tới duy trì quỹ nhà ở xã hội phục vụ đúng đối tượng thụ hưởng, hạn chế tình trạng nhà ở được hưởng ưu đãi chuyển sang thị trường thương mại để hưởng chênh lệch.

Tại phiên thảo luận về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 28/10/2026, các đại biểu Quốc hội quan tâm đến việc hoàn thiện cơ chế chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm, bảo đảm chính sách đến đúng đối tượng, hạn chế đầu cơ và hài hòa quyền lợi của người mua nhà. Các ý kiến cũng đề nghị làm rõ nguyên tắc xác định giá chuyển nhượng, tạo cơ sở thực hiện chính sách minh bạch, khả thi.

Quan điểm tăng cường kiểm soát chuyển nhượng cũng nhận được sự ủng hộ của một số doanh nghiệp, chuyên gia bất động sản.

Trong bản tổng hợp ý kiến góp ý ba dự thảo luật về bất động sản ngày 28/10/2026, Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản thuộc Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận nhiều quan điểm liên quan đến nội dung này.

Cần phân biệt hành vi lợi dụng chính sách để đầu cơ với những giao dịch hợp pháp xuất phát từ nhu cầu thực tế. Ảnh: Thu Hiền

Ông Hoàng Lịch Thiệp, Giám đốc Công ty TNHH Nhà đất Hoàng Anh ủng hộ việc tiếp tục giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm trong nhóm đối tượng chính sách. Theo ông, giải pháp này góp phần duy trì quỹ nhà ở xã hội phục vụ đúng mục tiêu an sinh, hạn chế nguy cơ chuyển sang thị trường thương mại.

Bên cạnh sự đồng thuận về mục tiêu chống đầu cơ, các ý kiến góp ý cũng đặt ra yêu cầu nghiên cứu kỹ phương thức kiểm soát, bảo đảm quy định phù hợp với những tình huống phát sinh trong thực tế.

Một số chuyên gia cho rằng cần phân biệt hành vi lợi dụng chính sách để đầu cơ với những giao dịch hợp pháp xuất phát từ nhu cầu thực tế. Người dân mua nhà đúng điều kiện, sử dụng để ở nhưng sau đó có nhu cầu thay đổi chỗ ở không nên bị đồng nhất với hành vi trục lợi chính sách.

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng Giám đốc Công ty CP GHome nêu những tình huống như người mua cần bán nhà để trang trải chi phí chữa bệnh, chuyển công tác đến địa bàn xa hoặc đổi sang căn hộ rộng hơn khi gia đình có thêm thành viên.

Theo các chuyên gia, đây là những nhu cầu có thể phát sinh ngoài dự kiến tại thời điểm mua nhà. Do đó, việc hoàn thiện cơ chế kiểm soát cần tính đến những trường hợp chuyển nhượng chính đáng, nhất là tại các địa phương có nhu cầu nhà ở xã hội không cao hoặc số lượng người đủ điều kiện mua lại hạn chế.

Ở góc độ tín dụng, ông Hồ Thanh Bình, Bank Listing Development Manager tại Citics Homes (Citics Group) lưu ý nếu phạm vi người mua lại bị thu hẹp quá mức, quá trình xử lý nhà ở xã hội đang thế chấp có thể kéo dài, ảnh hưởng đến khả năng thu hồi vốn của tổ chức tín dụng và quyền lợi của người vay.

Những ý kiến này cho thấy, cùng với việc tăng cường kiểm soát để ngăn chặn đầu cơ, cần nghiên cứu cơ chế thực hiện phù hợp nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người mua nhà và tính khả thi của chính sách.

Đề xuất kiểm soát giá bán lại và hoàn thiện cơ chế chuyển nhượng

Bên cạnh việc giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng, các chuyên gia cũng đề xuất nghiên cứu thêm những công cụ kiểm soát giá bán lại nhằm hạn chế tình trạng hưởng chênh lệch lớn từ nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ.

Một ý kiến cho rằng, cùng với quy định người mua lại phải thuộc diện đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, cần giới hạn mức tăng giá bán trên thị trường thứ cấp. Chẳng hạn, chỉ cho phép giá chuyển nhượng cao hơn tối đa 20% so với giá mua từ chủ đầu tư sau mỗi 5 năm để bù trượt giá, qua đó hạn chế tình trạng giá nhà ở xã hội tăng gấp 2-3 lần.

Phương án này hướng tới kết hợp kiểm soát đối tượng nhận chuyển nhượng với mức tăng giá, nhằm duy trì khả năng tiếp cận nhà ở của những người thuộc diện thụ hưởng chính sách.

Ở một hướng tiếp cận khác, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Tập đoàn G6 đề xuất cơ chế chuyển nhượng theo hai giai đoạn, lấy thời điểm người mua được cấp Giấy chứng nhận làm căn cứ xác định thời hạn.

Cụ thể, trong 5 năm kể từ thời điểm được cấp Giấy chứng nhận, người sở hữu được bán lại nhà ở xã hội cho người thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội hoặc bán lại cho chủ đầu tư, Nhà nước nếu chủ đầu tư hoặc Nhà nước có nhu cầu.

Giá chuyển nhượng trong giai đoạn này được xác định bằng giá mua ban đầu cộng với giá trị nội thất căn hộ theo thỏa thuận giữa các bên.

Theo đề xuất, bên bán được quyền lựa chọn bên mua, miễn là người nhận chuyển nhượng thuộc đúng đối tượng được mua nhà ở xã hội và thực hiện đầy đủ hồ sơ, thủ tục theo quy định. Chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện các thủ tục này; bên bán thanh toán chi phí thủ tục bằng 2% giá bán cho chủ đầu tư.

Đối với giai đoạn sau 5 năm kể từ thời điểm được cấp Giấy chứng nhận, ông Quê kiến nghị cho phép chủ sở hữu chuyển nhượng nhà ở xã hội theo giá thị trường, đồng thời phải hoàn trả cho Nhà nước 100% tiền sử dụng đất và phần ưu đãi thuế giá trị gia tăng 5%.

Trong đó, tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm dự án được giao đất, căn cứ bảng giá đất. Đây là cách xác định nghĩa vụ tài chính được ông Quê đề xuất nhằm gắn quyền chuyển nhượng theo cơ chế thị trường với việc hoàn trả các khoản ưu đãi.

Theo ông Quê, phương án này tạo sự chủ động cho người mua nhà ở xã hội, góp phần ngăn chặn trục lợi chính sách và bảo đảm ngân sách nhà nước không bị thất thoát.

Đáng chú ý, về điều khoản chuyển tiếp, ông Quê kiến nghị các căn hộ đã ký hợp đồng mua bán trước thời điểm Luật Nhà ở năm 2026 có hiệu lực tiếp tục được áp dụng theo Luật Nhà ở năm 2023.

Vấn đề chuyển tiếp cũng được các chuyên gia quan tâm nhằm bảo vệ quyền lợi của những người đã mua nhà hợp pháp. Việc xác định rõ phạm vi áp dụng của quy định mới sẽ giúp người dân chủ động trong kế hoạch tài chính, chuyển nhượng và thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến khoản vay ngân hàng.

Cùng với các phương án về giá bán và đối tượng nhận chuyển nhượng, các ý kiến góp ý nhấn mạnh yêu cầu nâng cao hiệu quả quản lý ngay từ khâu xác minh điều kiện mua nhà, kiểm soát tình trạng mua hộ, đứng tên hộ, giao dịch trá hình và xử lý các trường hợp lợi dụng chính sách.

Trường hợp tiếp tục giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng, cần quy định cụ thể quy trình xác nhận điều kiện người mua lại, thời hạn giải quyết hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan, bảo đảm cơ chế kiểm soát có thể thực hiện thuận lợi trên thực tế.

Nhìn tổng thể, việc tăng cường kiểm soát chuyển nhượng nhà ở xã hội là yêu cầu đặt ra từ thực tiễn quản lý và mục tiêu bảo đảm chính sách an sinh. Những ý kiến góp ý về giá bán lại, nghĩa vụ tài chính, thủ tục chuyển nhượng và quy định chuyển tiếp là cơ sở để tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện chính sách theo hướng chặt chẽ, minh bạch, khả thi, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.