Công nghệ, tài chính là nhóm khách thuê chủ lực của văn phòng hạng A Hà Nội

Khách thuê chủ lực của văn phòng hạng A Hà Nội là nhóm doanh nghiệp công nghệ, tài chính. Ảnh: T.Hiền

Công nghệ, tài chính dẫn dắt nhu cầu thuê văn phòng hạng A

Thị trường bất động sản văn phòng Hà Nội đang ghi nhận những thay đổi đáng chú ý về nhu cầu thuê và tiêu chí lựa chọn không gian làm việc. Trong khi nguồn cung văn phòng hạng A tiếp tục mở rộng, các doanh nghiệp công nghệ thông tin và dịch vụ tài chính nổi lên là những nhóm khách thuê quan trọng, với yêu cầu ngày càng cao về chất lượng vận hành, môi trường làm việc và hiệu quả sử dụng.

Theo ông Thuận Nguyễn, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Văn phòng và Công nghiệp, Cushman & Wakefield Việt Nam, nhu cầu thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội hiện được dẫn dắt bởi các doanh nghiệp công nghệ thông tin, dịch vụ tài chính và không gian làm việc linh hoạt.

Nhóm khách thuê này ngày càng ưu tiên những tòa nhà có chất lượng vận hành tốt, tiêu chuẩn phát triển bền vững rõ ràng, đồng thời có khả năng hỗ trợ chiến lược thu hút nhân tài và nâng cao trải nghiệm nhân viên.

Diễn biến trên được phản ánh trong báo cáo MarketBeat quý III/2026 của Cushman & Wakefield (C&W), khi hoạt động thuê văn phòng tại Hà Nội tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng về diện tích hấp thụ.

Cụ thể, tổng diện tích hấp thụ thuần toàn thị trường trong quý III/2026 đạt 12.423 m2, tăng 34% so với quý trước và 173% so với cùng kỳ năm 2025. Lũy kế 9 tháng đầu năm, diện tích hấp thụ thuần đạt 39.267 m2.

Đáng chú ý, kết quả nghiên cứu của CBRE cũng cho thấy công nghệ thông tin và tài chính là những lĩnh vực đóng góp lớn vào hoạt động thuê văn phòng tại Hà Nội.

Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2026 của CBRE, trong 9 tháng đầu năm, công nghệ thông tin dẫn đầu với 32% tổng diện tích các giao dịch thuê văn phòng lớn được đơn vị này ghi nhận. Tiếp đến là nhóm tài chính - ngân hàng - bảo hiểm với 21% và lĩnh vực sản xuất chiếm 20%.

Xét theo mục đích thuê, các giao dịch chuyển địa điểm chiếm 44% tổng diện tích giao dịch lớn được CBRE ghi nhận, trong khi các giao dịch mở rộng diện tích chiếm 41%.

Tỷ trọng đáng kể của nhóm giao dịch mở rộng cũng phù hợp với kết quả Khảo sát Khách thuê Văn phòng châu Á - Thái Bình Dương 2026 của CBRE. Theo đó, 50% doanh nghiệp tham gia khảo sát dự kiến mở rộng danh mục văn phòng trong giai đoạn 2026-2028, cao hơn tỷ lệ 32% doanh nghiệp đã mở rộng trong giai đoạn 2022-2025.

Tuy nhiên, CBRE cũng ghi nhận tâm lý thận trọng trước những yếu tố bất định toàn cầu khiến nhiều doanh nghiệp kéo dài thời gian cân nhắc trước khi đưa ra quyết định thuê.

Ở góc độ khác, báo cáo Tóm lược thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2026 của Savills cho thấy hoạt động cho thuê văn phòng chủ yếu đến từ các giao dịch chuyển địa điểm, phản ánh nhu cầu nâng cấp chất lượng không gian làm việc và tối ưu chi phí.

Các giao dịch tập trung tại khu vực phía Tây và Nội thành, đặc biệt ở những tòa nhà hạng A và hạng B có vị trí thuận lợi.

Như vậy, bên cạnh nhu cầu mở rộng diện tích, xu hướng chuyển địa điểm và nâng cấp không gian làm việc đang là những yếu tố đáng chú ý trong hoạt động thuê văn phòng tại Hà Nội.

Nguồn cung gia tăng, cạnh tranh chuyển sang chất lượng vận hành

Trong khi nhu cầu thuê tiếp tục được duy trì, nguồn cung văn phòng Hà Nội cũng gia tăng đáng kể, đặc biệt ở phân khúc hạng A.

Theo C&W, riêng quý III/2026, thị trường ghi nhận thêm 59.724 m2 diện tích cho thuê thuần từ một dự án văn phòng hạng A tại khu vực Starlake Tây Hồ Tây.

Nguồn cung bổ sung đưa tổng diện tích văn phòng Hà Nội lên khoảng 1,86 triệu m2, tăng 3% so với quý trước và 11% so với cùng kỳ năm 2025.

Tính chung 9 tháng đầu năm, thị trường đón nhận hơn 110.100 m2 diện tích văn phòng mới từ 4 dự án, gồm 3 dự án hạng A và một dự án hạng B. Phần lớn nguồn cung tập trung tại khu vực phía Tây Hà Nội.

Sự gia tăng nguồn cung cũng tác động đến tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà văn phòng. Trong quý III/2026, tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A đạt 74,1%, giảm 4,9 điểm phần trăm so với quý trước và 2,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025. Theo C&W, nguyên nhân chủ yếu là nguồn cung hạng A bổ sung trong 9 tháng đầu năm tăng nhanh hơn tốc độ hấp thụ.

Đối với văn phòng hạng B, tỷ lệ lấp đầy đạt 83,4%, gần như không thay đổi so với quý trước nhưng giảm 5,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Dù vậy, nhu cầu thuê phân khúc này nhìn chung vẫn ổn định nhờ lợi thế về chi phí, vị trí và khả năng kết nối giao thông.

Báo cáo của Savills cũng ghi nhận công suất cho thuê toàn thị trường đạt 83%, giảm theo quý và theo năm ở tất cả các hạng, chủ yếu do nguồn cung hạng A mới gia nhập.

Theo Savills, nguồn cung văn phòng tại Hà Nội tiếp tục mở rộng về phía Tây và khu vực Nội thành, góp phần hình thành các cụm văn phòng ngoài trung tâm truyền thống.

Theo C&W, dự báo đến năm 2028, thị trường Hà Nội có thể bổ sung khoảng 340.000 m2 diện tích văn phòng. Ảnh: T.Hiền

Các dự án văn phòng cao cấp ngày càng dịch chuyển sang Ba Đình, Cầu Giấy và Bắc Từ Liêm, trong khi nguồn cung hạng A tại Hoàn Kiếm vẫn hạn chế.

Ông Wiliam Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội nhận định nguồn cung hạng A mới đang tái định hình thị trường văn phòng Hà Nội, thúc đẩy sự hình thành các cụm kinh doanh mới tại khu vực phía Tây và giảm sự phụ thuộc vào khu vực trung tâm truyền thống.

Cùng với sự mở rộng nguồn cung, cạnh tranh trên thị trường văn phòng ngày càng chú trọng đến chất lượng dịch vụ và hiệu quả vận hành.

Theo C&W, giá chào thuê trung bình văn phòng hạng A trong quý III/2026 đạt 854.000 đồng/m2/tháng, tăng 0,9% so với quý trước và 1,4% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê hạng B đạt khoảng 561.000 đồng/m2/tháng, tăng tương ứng 0,1% và 0,8%.

Trong bối cảnh nguồn cung gia tăng, các chủ đầu tư ưu tiên duy trì mặt bằng giá ổn định, đồng thời sử dụng các gói ưu đãi và nâng cao chất lượng dịch vụ nhằm tăng sức cạnh tranh.

Đáng chú ý, tiêu chuẩn phát triển bền vững đang trở thành một trong những yếu tố được khách thuê quan tâm nhiều hơn.

Theo C&W, toàn bộ các dự án văn phòng hoàn thành trong 9 tháng đầu năm 2026 tại Hà Nội đều đã đạt hoặc đang trong quá trình đạt chứng nhận LEED. Phần lớn các dự án tương lai cũng được phát triển theo định hướng tương tự.

Kết quả Khảo sát Khách thuê Văn phòng châu Á - Thái Bình Dương 2026 của CBRE cũng cho thấy khách thuê sẵn sàng trả mức giá cao hơn cho các văn phòng bền vững, song ngày càng chọn lọc những tiêu chí tương xứng với chi phí tăng thêm. Trong đó, chứng nhận công trình xanh và chứng nhận về sức khỏe, tiện nghi nằm trong nhóm tiêu chí được ưu tiên hàng đầu.

CBRE nhận định các chủ tòa nhà chủ động đầu tư vào tiện ích, nâng cao trải nghiệm tại tòa nhà, ứng dụng công nghệ vận hành thông minh và đưa ra giải pháp cho thuê linh hoạt sẽ có lợi thế trong việc thu hút và giữ chân khách thuê.

Về triển vọng nguồn cung, C&W dự báo đến năm 2028, thị trường Hà Nội có thể bổ sung khoảng 340.000 m2 diện tích văn phòng, trong đó khu vực phía Tây chiếm gần 250.000 m2.

Trong khi đó, Savills nhận định nguồn cung hạng A tương lai tiếp tục tập trung tại khu vực phía Tây và Nội thành, củng cố xu hướng phát triển các cụm văn phòng chất lượng cao ngoài trung tâm truyền thống.

Savills cũng kỳ vọng Nghị quyết số 46/2026/NQ-HĐND của Hà Nội về các chính sách ưu đãi đầu tư chiến lược sẽ hỗ trợ nhu cầu dài hạn đối với văn phòng hạng A, đặc biệt từ các doanh nghiệp công nghệ và tập đoàn đa quốc gia.

Theo ông Thuận Nguyễn, trong giai đoạn tới, lợi thế cạnh tranh của các tòa nhà văn phòng không chỉ được quyết định bởi vị trí hay giá thuê. Khả năng mang lại giá trị dài hạn thông qua trải nghiệm người lao động, hiệu quả vận hành và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững sẽ ngày càng trở thành yếu tố quan trọng trong thu hút và giữ chân khách thuê.