HoREA kiến nghị duy trì hai hình thức sở hữu nhà chung cư trong Luật Nhà ở

HoREA kiến nghị duy trì hai hình thức sở hữu nhà chung cư trong Luật Nhà ở. Ảnh: T.Hiền

Đề xuất quyền sở hữu chấm dứt theo thời hạn sử dụng công trình

Một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo Luật Nhà ở là đề xuất quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn, gắn với thời hạn sử dụng của công trình.

Dự thảo dành riêng một mục quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Tại Điều 28, dự thảo quy định quyền sở hữu nhà chung cư được xác lập khi Nhà nước công nhận quyền sở hữu và chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định của luật.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu và người sử dụng, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để quyết định việc gia hạn hoặc không gia hạn sử dụng, sở hữu, phá dỡ hoặc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sử dụng mà không thuộc diện được gia hạn thì phải phá dỡ theo quy định. Dự thảo cũng quy định Giấy chứng nhận quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư chấm dứt, không còn giá trị pháp lý khi nhà chung cư bị phá dỡ.

Góp ý về nội dung này, tại Công văn số 84/2026/CV-HoREA ngày 12/7 gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp, HoREA đề nghị sửa đổi một số điều của dự thảo Luật Nhà ở theo hướng không chỉ quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn theo thời hạn sử dụng, tuổi thọ công trình, mà cần tiếp tục duy trì cơ chế sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài.

Kiến nghị duy trì hai hình thức sở hữu nhà chung cư

Theo HoREA, dự thảo Luật Nhà ở cần quy định hai trường hợp sở hữu nhà chung cư. Trường hợp thứ nhất là quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn, gắn liền với đất ở ổn định lâu dài theo khoản 1 Điều 171 Luật Đất đai 2024.

Trường hợp thứ hai là quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn, gắn liền với đất ở có thời hạn đang được đề xuất bổ sung vào Đề án Luật Đất đai sửa đổi hoặc được xác lập theo hợp đồng mua bán nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở 2023.

HoREA cho rằng việc sửa đổi theo hướng này nhằm “vừa bảo đảm ‘tính ổn định’ của pháp luật nhà ở, vừa phù hợp với thực tiễn của nước ta và để người dân - chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm”.

Để thực hiện phương án trên, HoREA đề nghị sửa đổi Điều 28 của dự thảo Luật Nhà ở theo hướng bỏ quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị bổ sung trở lại quy định của Luật Nhà ở 2023 về trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn, thay vì quy định quyền sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình.

Bên cạnh đó, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 14, Điều 138 và bổ sung Điều 138a của dự thảo Luật Nhà ở nhằm khôi phục các quy định của Luật Nhà ở 2023 về công nhận quyền sở hữu nhà ở, giao dịch mua bán nhà ở có thời hạn và cơ chế xử lý khi hết thời hạn sở hữu.

Hiệp hội cũng đề nghị quy định rõ Giấy chứng nhận quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư “không còn giá trị pháp lý” khi nhà chung cư bị phá dỡ, thay cho từ “chấm dứt”, nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định của Luật Nhà ở 2023.

Ngoài ra, HoREA đề nghị bổ sung trường hợp nhà ở được xây dựng trên đất ở có thời hạn thì bên mua được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu theo thỏa thuận. Đề xuất này được đưa ra trên cơ sở Hiệp hội đang kiến nghị bổ sung loại đất ở có thời hạn vào Đề án Luật Đất đai sửa đổi, bên cạnh loại đất ở ổn định lâu dài, không xác định thời hạn.

Lý giải cho các kiến nghị trên, HoREA cho rằng đề xuất bổ sung quy định về xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật và tính ổn định của pháp luật nhà ở.

Theo Hiệp hội, đề xuất này chưa phù hợp với thực tiễn của Việt Nam, có thể làm cho người dân là chủ sở hữu nhà chung cư có tâm lý bất an, đồng thời chưa thật phù hợp với quan điểm mọi chính sách phải lấy người dân làm trung tâm, đáp ứng yêu cầu và nguyện vọng chính đáng của nhân dân.

Từ đó, HoREA kiến nghị dự thảo Luật Nhà ở tiếp tục duy trì hai hình thức sở hữu nhà chung cư, gồm sở hữu không xác định thời hạn gắn với đất ở ổn định lâu dài và sở hữu có thời hạn trong những trường hợp cụ thể, thay vì chỉ xác định quyền sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình.