Thủ tướng Chính phủ: Chung cư có niên hạn, quyền tài sản của người dân phải được bảo vệ

Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng thảo luận tại Tổ 11. Ảnh: VPQH

Tiến tới chỉ xây dựng 1 quy hoạch trong phạm vi tỉnh

Chiều 19/8, Quốc hội tiếp tục thảo luận tại Tổ về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản.

Phát biểu tại phiên thảo luận của Tổ 11 (Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng và tỉnh Quảng Ngãi), Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng cho rằng, việc sửa đổi các luật này nằm trong tiến trình chung nhằm hoàn thiện cơ chế, chính sách để kiến tạo phát triển, xử lý những điểm nghẽn và đáp ứng yêu cầu của giai đoạn phát triển mới.

Theo Thủ tướng, Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương đưa ra nhiều định hướng lớn, vì vậy không chỉ sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mà những luật có liên quan trực tiếp cũng cần được sửa đổi đồng bộ.

Trong đó, các quy định về tài chính đất đai không thể chỉ xử lý trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh bất động sản mà còn liên quan đến các luật về thuế. Các vấn đề như giá đất, điều tiết chênh lệch địa tô hay cơ chế tài chính để khuyến khích đưa đất vào sản xuất, sử dụng hiệu quả, không để đất bỏ hoang cần được nghiên cứu, thể chế hóa phù hợp.

Đề cập những vấn đề lớn trong sửa đổi Luật Đất đai, Thủ tướng cho rằng, cần đổi mới công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Theo tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW, cần cố gắng giảm, tiến tới chỉ xây dựng 1 quy hoạch trong phạm vi thống nhất của tỉnh.

Hiện nay có quy hoạch tổng thể quốc gia; quy hoạch đô thị, nông thôn; quy hoạch ngành; có quy hoạch thuộc thẩm quyền của Thủ tướng, quy hoạch thuộc thẩm quyền của bộ, ngành và quy hoạch của địa phương. Theo Thủ tướng, cần nghiên cứu tích hợp để địa phương còn 1 quy hoạch và một kế hoạch sử dụng đất, qua đó tạo thuận lợi hơn trong tổ chức thực hiện.

Tuy nhiên, việc tích hợp phải đi kèm cơ chế, tiêu chí, điều kiện rất chặt chẽ để không thể tự ý điều chỉnh quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất, làm thay đổi mục tiêu sử dụng, bảo đảm tuân thủ đúng quy hoạch. Thủ tướng lưu ý, thực tiễn phát triển cũng đòi hỏi phải có những yêu cầu phát triển mới, do đó không thể cứng nhắc. Vấn đề quan trọng là phải cụ thể hóa trong luật cách thức xử lý đối với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

Một vấn đề lớn khác là hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Tinh thần được Thủ tướng nhấn mạnh là phải công khai, minh bạch, có cạnh tranh, lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực và có kế hoạch sử dụng đất hiệu quả. Đồng thời, pháp luật phải quy định rất rõ trường hợp nào đấu giá quyền sử dụng đất, trường hợp nào đấu thầu dự án có sử dụng đất, trường hợp nào giao trực tiếp cho nhà đầu tư và cách thức tính, nộp tiền sử dụng đất.

Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở dữ liệu, phương pháp khoa học

Đề cập trực tiếp đến giá đất, Thủ tướng Lê Minh Hưng phân tích đây là vấn đề có tác động lớn đến giá nhà và thị trường bất động sản. “Giá đất là đầu vào của tất cả các dự án và đầu vào của nền kinh tế”, Thủ tướng nhấn mạnh.

Theo Thủ tướng, khi giá đất cao, các chi phí đầu vào của dự án cũng tăng theo. Cùng với chi phí vốn, thủ tục hành chính kéo dài và các chi phí phát sinh trong quá trình giao đất, tất cả có thể cộng dồn vào giá thành sản phẩm cuối cùng, qua đó đẩy giá nhà lên cao. “Nhà nước thu bao nhiêu thì sẽ truyền tải cái giá đó vào giá bán với tất cả các chi phí đi kèm”, Thủ tướng nói.

Từ đó, Thủ tướng cho rằng cần giải quyết vấn đề một cách đồng bộ. Nhà nước phải quyết định giá đất trên cơ sở dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch; đồng thời kết nối, liên thông dữ liệu đất đai với dữ liệu chuyên ngành. Cùng với việc kiểm soát chi phí đầu vào, cần đơn giản hóa, minh bạch hóa thủ tục giao đất cho nhà đầu tư, rút ngắn quy trình để giảm các chi phí phát sinh. Đây là những yếu tố quan trọng để kiểm soát giá đất, giá nhà và góp phần bảo đảm thị trường nhà ở, bất động sản phát triển minh bạch, bền vững.

Với các biện pháp tổng thể như vậy có thể kiểm soát chi phí đầu vào, kiểm soát giá nhà, giá đất, giá đầu ra. Các chi phí phải được tính toán rõ ràng bằng những biện pháp cụ thể trong luật hoặc các quy định hướng dẫn luật, qua đó giảm thiểu chi phí. “Đây là điều quan trọng nhất, quyết định việc chúng ta trả lời cho câu hỏi là phát triển nhà ở, thị trường bất động sản có minh bạch, có bền vững hay không”, Thủ tướng nói.

Quang cảnh thảo luận tại Tổ 11. Ảnh: VPQH

Theo Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng, một trong những vấn đề rất quan trọng liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân, doanh nghiệp là hoàn thiện cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Thủ tướng nhấn mạnh, cần thay đổi tư duy từ “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống cho người dân” khi Nhà nước thu hồi đất, hướng tới việc cải thiện điều kiện sống của người dân sau thu hồi đất.

Đây được xác định là một trong những tư duy quan trọng của Nghị quyết số 21-NQ/TW và cần được cụ thể hóa thành các cơ chế, chính sách phù hợp trong dự thảo Luật.

Thủ tướng cũng yêu cầu tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành chính, phân cấp, phân quyền để rút ngắn thủ tục. Theo Thủ tướng, nếu một quy trình giao đất kéo dài hàng năm, các chi phí phát sinh sẽ tiếp tục dồn vào giá. Do đó, cần cố gắng công khai, minh bạch và có những quy định rất cụ thể.

Thủ tướng cho biết, trên cơ sở các định hướng này, các luật, đặc biệt là Luật Đất đai sẽ tập trung vào một số nhóm giải pháp để xử lý những vấn đề đại biểu nêu. Đối với những vấn đề cụ thể hơn, vấn đề nào cần quy định ngay trong Luật, vấn đề nào quy định trong văn bản hướng dẫn, các cơ quan của Chính phủ sẽ tổng hợp ý kiến đại biểu để tiếp thu, hoàn thiện.

Ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, bảo vệ quyền tài sản của người dân

Đối với Luật Nhà ở, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết, Hiến pháp quy định Nhà nước tạo điều kiện để công dân thực hiện quyền có nơi ở. Vì vậy, cần chuyển tư duy từ việc phải có sở hữu nhà sang bảo đảm có nơi ở lâu dài.

Để thực hiện mục tiêu này, một trong những vấn đề quan trọng nhất là phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội. Thủ tướng cho biết, trong dự thảo Luật, bên cạnh nhà ở để bán như nhà ở thương mại, đang ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê. Trong đó có các hình thức nhà ở cho thuê bằng nguồn vốn nhà nước, huy động nguồn lực xã hội, phát triển nhà lưu trú cho công nhân tại các khu công nghiệp và nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp.

Thủ tướng cho rằng, Nhà nước không thể tự mình đáp ứng toàn bộ nhu cầu nhà ở của công nhân, học sinh, sinh viên, người lao động, cán bộ, công chức và lực lượng vũ trang... Do đó, cần huy động thêm nguồn lực tư nhân.

Một trong những hướng được đề cập là Nhà nước có thể đầu tư, vận hành hoặc thuê tư nhân vận hành nhà ở cho thuê dài hạn. Các hợp đồng thuê có thể có thời hạn 10 năm, 15 năm, 20 năm hoặc dài hơn với cam kết rõ ràng để người thuê yên tâm.

Với nguồn lực tư nhân, theo Thủ tướng, có thể nghiên cứu cơ chế Nhà nước vẫn giữ quyền sở hữu đất, giao đất cho tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê. Đồng thời, có cơ chế để nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn dài hạn, kết hợp với các công cụ hỗ trợ của Nhà nước nhằm hình thành quỹ nhà ở cho thuê đủ lớn, có hạ tầng và chất lượng phù hợp.

Về thời hạn sử dụng chung cư, Thủ tướng nhấn mạnh, cần làm rõ giữa quyền tài sản của người dân và niên hạn công trình. Theo đó, không có công trình nào có thể sử dụng vĩnh viễn; khi hết thời gian sử dụng cần kiểm tra, kiểm định theo tiêu chuẩn kỹ thuật. Nếu công trình vẫn bảo đảm an toàn thì có thể tiếp tục gia hạn sử dụng; nếu không bảo đảm an toàn thì phải có giải pháp cải tạo, xây dựng lại.

Thủ tướng nhấn mạnh quyền tài sản của người dân phải được pháp luật bảo vệ. Đồng thời, các quy định về kiểm định, cải tạo, xây dựng lại chung cư phải được thể hiện rõ ràng, công khai, minh bạch để người dân và thị trường yên tâm.

Về các chính sách ưu đãi, Thủ tướng cho rằng, cần tiếp cận đầy đủ cả phía cung và phía cầu. Bên cạnh hỗ trợ, ưu đãi cho nhà đầu tư xây dựng nhà ở, người thuê, người mua cũng phải có cơ chế phù hợp để tiếp cận, bảo đảm đồng bộ. Những nội dung này cần tiếp tục được cụ thể hóa trong dự thảo Luật.

Liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản, Thủ tướng Chính phủ nhấn mạnh, yêu cầu quan trọng nhất là phát triển thị trường bất động sản theo hướng công khai, minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững. Các thông tin cần được công khai để có thể kiểm tra, kiểm soát.

Thủ tướng cho biết cần khuyến khích giao dịch qua sàn, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt. Đồng thời, xây dựng hệ thống thông tin kết nối, liên thông, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và các cơ sở dữ liệu chuyên ngành về quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản.

Một nội dung khác được Thủ tướng đề cập là bảo vệ bên yếu thế trong các giao dịch bất động sản. Theo đó, cơ chế bảo đảm một tỷ lệ giá trị hợp đồng, trong đó có phương án đang được nghiên cứu là 5% giá trị còn lại của hợp đồng sẽ tiếp tục được nghiên cứu cùng với các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng mua bán nhà, phần diện tích sử dụng chung trong công trình xây dựng, hợp đồng mẫu và các quy định về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Thủ tướng khẳng định, các ý kiến của đại biểu tại phiên thảo luận là cơ sở quan trọng để Chính phủ tiếp tục chỉ đạo các cơ quan chủ trì soạn thảo hoàn thiện dự án luật, phối hợp với các cơ quan của Quốc hội trong quá trình thẩm tra. Thủ tướng đề nghị các đại biểu tiếp tục đóng góp từ thực tiễn ngành, địa phương, kể cả những vấn đề cụ thể trong từng điều khoản, để các cơ quan soạn thảo có thêm cơ sở nghiên cứu, tiếp thu, hoàn thiện các dự án luật.