Nghị quyết số 21-NQ/TW mở cơ hội cho cổ phiếu bất động sản

Với cổ phiếu bất động sản, dữ liệu minh bạch có thể giúp nhà đầu tư đánh giá sát hơn tình trạng pháp lý và khả năng khai thác quỹ đất.

Chính sách mới hỗ trợ khơi thông nguồn cung

Ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, thay thế Nghị quyết số 18-NQ/TW năm 2022. Đối với doanh nghiệp bất động sản, tác động chính nằm ở khả năng rút ngắn quá trình hoàn thiện pháp lý, giải phóng mặt bằng và đưa dự án vào kinh doanh.

Pháp lý kéo dài là một trong những điểm nghẽn lớn của ngành địa ốc. Nhiều dự án chậm triển khai do vướng xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính, điều chỉnh quy hoạch hoặc chưa hoàn thành thỏa thuận giải phóng mặt bằng. Hàng tồn kho và chi phí xây dựng dở dang vì thế gia tăng, trong khi doanh nghiệp chưa thể mở bán, thu tiền và ghi nhận doanh thu.

Nghị quyết số 21-NQ/TW định hướng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương trong thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Nếu được cụ thể hóa rõ ràng, cơ chế này có thể rút ngắn thời gian giao đất, xác định tiền sử dụng đất và xử lý hồ sơ dự án. Mức độ hưởng lợi sẽ phụ thuộc năng lực thực thi và tốc độ cải cách thủ tục tại từng địa phương.

Một nội dung có thể tác động trực tiếp tới tiến độ dự án là định hướng Nhà nước thu hồi đất khi dự án đã đạt được sự đồng thuận của đa số người sử dụng đất, nhà đầu tư đã thỏa thuận được phần lớn diện tích. Nghị quyết cũng chủ trương tách dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập để triển khai trước.

Cách tiếp cận này có thể giải quyết tình trạng dự án kéo dài do còn một tỷ lệ nhỏ diện tích chưa giải phóng mặt bằng. Nhóm doanh nghiệp phát triển khu đô thị quy mô lớn, có quỹ đất tại các khu vực đang mở rộng hạ tầng được kỳ vọng hưởng lợi rõ hơn.

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đồng bộ cũng góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường. Nghị quyết đặt mục tiêu đến hết năm 2026 hoàn thành cơ sở dữ liệu số đối với toàn bộ thửa đất đã được thu thập thông tin; đến hết năm 2027, cơ bản hoàn tất đo đạc, lập bản đồ địa chính và xây dựng dữ liệu tại các địa phương còn thiếu.

Với cổ phiếu bất động sản, dữ liệu minh bạch có thể giúp nhà đầu tư đánh giá sát hơn tình trạng pháp lý và khả năng khai thác quỹ đất. Khoảng cách giữa giá trị quỹ đất được doanh nghiệp công bố với giá trị có thể chuyển hóa thành dòng tiền cũng sẽ thể hiện rõ hơn.

Nghị quyết số 21-NQ/TW còn định hướng ưu tiên giao đất lâu dài để xây dựng nhà ở thương mại, trọng tâm là chung cư; đồng thời quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây dựng mới theo niên hạn công trình. Chủ sở hữu căn hộ có quyền tài sản và thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư sau khi hết thời hạn sử dụng.

Ưu tiên cổ phiếu có dự án sẵn sàng mở bán

Theo Trung tâm Phân tích Công ty Chứng khoán MB (MBS Research), trong ngắn hạn, dòng tiền có thể quan tâm tới doanh nghiệp sở hữu dự án chung cư đã hoàn thành quy hoạch 1/500, nghĩa vụ tiền sử dụng đất hoặc được cấp phép bán hàng trước khi quy định mới có hiệu lực. Các dự án này có lợi thế về tiến độ và có thể đáp ứng tâm lý ưa chuộng sản phẩm sở hữu lâu dài của người mua.

Một số dự án được MBS đề cập gồm The Privé của DXG, Mizuki Park giai đoạn 3 của NLG, Gladia by the Waters của KDH và Eco Smart City của PDR. Trong đó, DXG và PDR được đánh giá có mức độ hưởng lợi rõ hơn do các dự án dự kiến đóng góp lớn vào kết quả kinh doanh và định giá doanh nghiệp.

Với DXG, The Privé được kỳ vọng là động lực tăng trưởng trong giai đoạn 2026-2027. Việc bán và bàn giao sản phẩm có thể giúp doanh nghiệp cải thiện dòng tiền, tạo nguồn lực triển khai Park View và Park City khi các vướng mắc pháp lý được xử lý. MBS khuyến nghị “khả quan” đối với DXG, giá mục tiêu 15.000 đồng/cổ phiếu.

Dù vậy, triển vọng của DXG phụ thuộc vào tốc độ bán hàng và bàn giao thực tế. Nếu lãi suất duy trì ở mức cao hoặc sức mua căn hộ suy yếu, tiến độ chuyển hóa dự án thành doanh thu và lợi nhuận có thể chậm hơn kỳ vọng.

Đối với PDR, kỳ vọng tập trung vào khả năng hoàn thiện nghĩa vụ tài chính và triển khai Eco Smart City. MBS cho rằng dự án có thể mở bán từ đầu năm 2027, đồng thời hưởng lợi nếu hoàn tất thủ tục trước khi quy định về niên hạn sử dụng chung cư có hiệu lực.

Dòng tiền từ việc bán cổ phần tại dự án Thuận An 1 cũng được kỳ vọng hỗ trợ PDR triển khai Bắc Hà Thanh, Thuận An 1 và Thuận An 2. MBS dự báo lợi nhuận năm 2026 của doanh nghiệp đạt khoảng 1.005 tỷ đồng, tăng 95% so với cùng kỳ; khuyến nghị “khả quan” với giá mục tiêu 15.500 đồng/cổ phiếu. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần theo dõi khả năng hoàn thành nghĩa vụ đất đai và dòng tiền thực từ các giao dịch dự án.

NLG và KDH có lợi thế về pháp lý, cơ cấu sản phẩm hướng tới nhu cầu ở thực và nền tảng tài chính tương đối thận trọng. Mizuki Park giai đoạn 3 và Gladia by the Waters có thể hưởng lợi về sức hấp thụ, dù mức đóng góp vào định giá tổng thể chưa lớn bằng các dự án của DXG và PDR.

Công ty TNHH Chứng khoán ACB (ACBS) nhận định, phân khúc trung cấp và nhà ở thương mại có giá phù hợp sẽ giữ vai trò chủ đạo trong những năm tới. Điều này tạo cơ hội cho doanh nghiệp tập trung vào nhu cầu ở thực như NLG và PDR, phù hợp với định hướng tăng nguồn cung chung cư, nhà ở cho thuê và kéo giá nhà gần hơn với khả năng chi trả.

Với doanh nghiệp quy mô lớn như VHM, cơ chế giải phóng mặt bằng và phân cấp thẩm quyền có thể hỗ trợ việc phát triển các khu đô thị trong dài hạn. Tuy nhiên, diễn biến cổ phiếu vẫn phụ thuộc tiến độ mở bán, bàn giao tại từng dự án và khả năng duy trì dòng tiền.

Nghị quyết số 21-NQ/TW vì thế tạo kỳ vọng tích cực, song chưa đồng nghĩa toàn bộ cổ phiếu bất động sản cùng hưởng lợi. Dòng tiền nhiều khả năng phân hóa theo tiến độ pháp lý, khả năng mở bán và sức khỏe tài chính. DXG, PDR, NLG và KDH là những mã có dự án được giới phân tích đề cập, nhưng cơ hội đầu tư cần được xem xét cùng định giá, lãi suất và khả năng tạo dòng tiền của từng doanh nghiệp.