Gỡ điểm nghẽn pháp lý, thúc đẩy nguồn cung bất động sản

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA).

Phóng viên: Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển mới với những chuyển biến về hoạt động kinh doanh và cơ cấu nguồn cung. Theo ông, đâu là những thách thức lớn nhất mà thị trường và các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt?

Ông Lê Hoàng Châu: Chúng ta thường hình dung chu kỳ của thị trường thông qua đồ thị hình sin với các nhịp lên xuống. Tuy nhiên, tôi cho rằng chu kỳ phát triển mới của thị trường cần hướng tới sự ổn định, bền vững, lấy nhu cầu thực làm trọng tâm.

Vì vậy, khi bước vào chu kỳ mới, điều quan trọng là phải nhận diện được những xu hướng mới, từ đó xác định chiến lược phát triển phù hợp.

Một vấn đề đáng chú ý hiện nay là sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các doanh nghiệp bất động sản. Nhiều doanh nghiệp có kết quả tăng trưởng khá tốt, nhưng điều đó không phản ánh đồng đều tình hình của toàn thị trường. Những doanh nghiệp đạt hiệu quả kinh doanh tốt chủ yếu là các tập đoàn, doanh nghiệp lớn, trong khi phần đông doanh nghiệp vừa và nhỏ, đặc biệt là các doanh nghiệp môi giới, vẫn đang rất chật vật.

Bên cạnh đó, quá trình chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ đang tạo ra những thay đổi lớn trong hoạt động kinh doanh, thậm chí thay thế một phần công việc trước đây do con người đảm nhiệm. Sự phân hóa của thị trường vì thế không chỉ diễn ra giữa doanh nghiệp lớn và nhỏ mà còn đặt ra yêu cầu thích ứng đối với từng mô hình kinh doanh.

Một thách thức lớn khác là nguồn cung nhà ở sụt giảm và tiếp tục mất cân đối về cơ cấu sản phẩm. Theo các báo cáo của Bộ Xây dựng và TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung nhà ở đều ghi nhận xu hướng suy giảm. Trong khi đó, cơ cấu nguồn cung vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp, còn nhà ở bình dân ngày càng khan hiếm.

Thị trường hiện rất thiếu nguồn cung nhà ở cho thuê và nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Đáng chú ý, có một nhóm người có thu nhập vượt ngưỡng để được mua nhà ở xã hội nhưng lại chưa đủ khả năng tiếp cận nhà ở thương mại theo mặt bằng giá hiện nay.

Chẳng hạn, theo các ngưỡng thu nhập được đề cập, người độc thân có thu nhập trên 26 triệu đồng/tháng hoặc vợ chồng có tổng thu nhập trên 51 triệu đồng/tháng sẽ không đáp ứng điều kiện về thu nhập để mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, nhóm khách hàng này cũng rất khó tìm được sản phẩm nhà ở thương mại có giá bình dân phù hợp với khả năng tài chính.

Bên cạnh những khó khăn, thị trường vẫn có một số điểm sáng, trong đó có bất động sản công nghiệp và bất động sản du lịch. Đáng chú ý, không chỉ các khoản vay phục vụ phát triển nhà ở xã hội mà cả tín dụng dành cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng được xem xét không tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng của ngân hàng. Đây là những yếu tố có thể tạo thêm dư địa phát triển cho các phân khúc này.

Phóng viên: Thời gian qua, việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản tồn đọng đã đạt được những kết quả đáng chú ý. Ông đánh giá như thế nào về những chuyển biến này và các vấn đề cần tiếp tục giải quyết để nguồn lực từ các dự án sớm được đưa vào khai thác?

Ông Lê Hoàng Châu: Một trong những điểm sáng đáng chú ý là kết quả tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng kéo dài.

Tính đến ngày 30/10/2026, cả nước có 4.965 dự án gặp vướng mắc, tồn đọng kéo dài, với tổng diện tích đất sử dụng hơn 208.000ha và tổng mức đầu tư khoảng 3,5 triệu tỷ đồng. Đây là quy mô nguồn lực rất lớn đang bị ách tắc.

Cũng tính đến thời điểm này, đã có 3.611 dự án được xử lý, không còn vướng mắc và tiếp tục triển khai. Bên cạnh đó, 1.206 dự án đã có phương án xử lý thuộc thẩm quyền của các bộ, ngành; còn 146 dự án thuộc thẩm quyền xem xét, giải quyết của Quốc hội và Chính phủ đang tiếp tục được rà soát, tháo gỡ.

Những kết quả này cho thấy công tác xử lý các dự án tồn đọng trên phạm vi cả nước đang có chuyển biến tích cực.

Nguồn cung bất động sản có thể tăng từ năm 2027. Ảnh: Thu Hiền.

Tuy nhiên, trên thực tế, một số doanh nghiệp tại TP. Hồ Chí Minh vẫn đang chờ đợi thông báo chính thức liên quan đến dự án của mình để biết cần thực hiện những bước tiếp theo. Điều đó cho thấy thông tin về kết quả tháo gỡ và hướng xử lý chưa được chuyển đến doanh nghiệp một cách kịp thời.

Đối với TP. Hồ Chí Minh, tính đến ngày 5/9/2026, thành phố có 1.338 dự án vướng mắc. Những nỗ lực tháo gỡ của thành phố cũng đang diễn ra tương tự như trên phạm vi cả nước.

Phóng viên: Ông từng nhận định nguồn cung bất động sản có thể gia tăng từ năm 2027 khi các vướng mắc pháp lý tiếp tục được tháo gỡ. Theo ông, những yếu tố nào sẽ thúc đẩy xu hướng này và cần ưu tiên giải pháp gì để nguồn cung mới đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực của người dân?

Ông Lê Hoàng Châu: Tôi cho rằng nỗ lực chung của cả hệ thống đang tập trung vào ba vấn đề: tiếp tục hoàn thiện thể chế, pháp luật; trực tiếp tháo gỡ khó khăn cho những dự án tồn đọng kéo dài; và tạo điều kiện thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế thí điểm sử dụng đất không phải là đất ở.

Trong đó, cơ chế cho phép sử dụng đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại, hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng loại đất này để phát triển dự án theo quy định, là một giải pháp tháo gỡ rất quan trọng.

Đáng chú ý, trên phạm vi cả nước, theo số liệu được đề cập trong báo cáo giữa năm, đã có khoảng 2.750 hồ sơ đăng ký dự án thí điểm phát triển nhà ở thương mại.

Việc tháo gỡ những vướng mắc liên quan đến các dự án này sẽ góp phần gia tăng nguồn cung cho thị trường.

Với những nỗ lực đó, chúng tôi nhận định từ năm 2027 trở đi, nguồn cung bất động sản có thể gia tăng. Tuy nhiên, để kết quả này thực sự phát huy hiệu quả, vẫn cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách và xử lý triệt để những dự án còn vướng mắc.

Một vấn đề quan trọng khác là phải tạo điều kiện phát triển nhà ở thương mại có mức giá phù hợp với khả năng thanh toán của đại đa số người mua nhà, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và trung bình thấp.

Bên cạnh đó, chúng tôi cũng đề xuất có cơ chế tạo điều kiện để cán bộ, công chức, viên chức nhà nước có thể tiếp cận và mua nhà ở xã hội.

Phóng viên: Trân trọng cảm ơn ông!