Người mua nhà nộp trước hơn 221.000 tỷ đồng cho 14 chủ đầu tư

Theo báo cáo ngành Bất động sản nhà ở quý III của Công ty Chứng khoán Techcombank (TCBS), đến cuối tháng 9, người mua đã trả trước cho 14 doanh nghiệp bất động sản niêm yết tổng cộng 221.298 tỷ đồng. So với đầu năm, số tiền này tăng gần 59.000 tỷ đồng, khoảng 36%, và bằng gần 1/3 vốn hóa của cả nhóm.

Khách đã nộp tiền theo tiến độ hợp đồng nhưng chưa được nhận nhà. Doanh nghiệp vì thế chưa được tính khoản này vào doanh thu. Phần lớn số tiền sẽ được ghi nhận trong hai năm 2027-2028.

Tiền trả trước tăng ở 10/14 doanh nghiệp, và mức tăng không chỉ nhờ Vinhomes (VHM). Nếu bỏ VHM ra, 13 doanh nghiệp còn lại vẫn tăng từ 68.217 tỷ lên 94.024 tỷ đồng, tức gần 38%. Những dự án bán tốt thể hiện rõ trên bảng cân đối. Đất Xanh (DXG) thu 9.057 tỷ đồng, chủ yếu từ The Privé. Phát Đạt (PDR) tăng từ 238 tỷ lên 5.812 tỷ đồng, riêng The EverRich 2 góp hơn 5.200 tỷ. An Gia (AGG) thu 3.624 tỷ đồng tại The Gió Riverside, còn Nhà Khang Điền (KDH) thu 1.864 tỷ đồng sau khi mở bán phân khu cao tầng Gladia.

Bốn doanh nghiệp có tiền trả trước giảm là Tài chính Hoàng Huy (TCH), DIC Corp (DIG), Hodeco (HDC) và Tập đoàn C.E.O (CEO). Các doanh nghiệp này không bán kém mà đã đến kỳ giao nhà, nên tiền khách nộp trước được chuyển thành doanh thu. Hoàng Huy là ví dụ dễ thấy nhất. Tiền trả trước tại đây giảm 525 tỷ đồng, còn doanh thu quý III tăng 466%, lên 1.958 tỷ đồng.

Đặt cạnh thị trường chung, kết quả bán hàng này lại đi ngược xu hướng. Vay mua nhà đang đắt. Theo DKRA, lãi suất cố định 12-24 tháng bình quân 10,9% một năm trong tháng 8, hết ưu đãi lên 13-15%. Người mua vì thế chần chừ. Quý III, Hà Nội chỉ bán được khoảng 3.900 căn hộ, giảm 66% so với cùng kỳ, thấp nhất từ đầu năm 2024. Giá căn hộ đã qua sử dụng ở Hà Nội lùi về khoảng 60 triệu đồng mỗi m2, thấp hơn cùng kỳ 8%. Hai năm nay, loại căn hộ này mới giảm giá theo năm.

Vậy tiền từ đâu ra? Theo TCBS, người mua vẫn còn, chỉ là họ kén chọn hơn. Họ dồn vào những dự án có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư có tên tuổi.

“Sự phân hóa diễn ra trong nội bộ thị trường chứ không phải trên tổng cầu”, báo cáo nêu rõ.

Lợi nhuận thì chưa cho thấy điều đó. Cả nhóm lãi sau thuế 25.459 tỷ đồng trong quý III, tăng 292%, nghe rất ấn tượng. Thực tế, 90,9% số lãi thuộc về Vinhomes nhờ giao nhà ở các đại dự án. Mười ba doanh nghiệp còn lại lãi 2.313 tỷ đồng, gần như bằng cùng kỳ. Chỉ Vinhomes, Novaland (NVL) và Hoàng Huy có lãi tăng.

Doanh thu ở nhiều nơi còn giảm mạnh. Nhà Khang Điền, Phát Đạt, Sunshine Group (KSF) và An Gia đều giảm hơn 90%, phần lớn vì chưa đến ngày giao nhà. Phát Đạt cả quý chỉ ghi nhận 24 tỷ đồng doanh thu, trong khi đang giữ hơn 5.800 tỷ đồng tiền của khách.

Điểm sáng là chất lượng lãi đã tốt hơn. Ở 12 doanh nghiệp không tính Vinhomes và Sunshine Group, lãi từ bán nhà chiếm 65,6% lợi nhuận trước thuế, trong khi quý II chỉ là 9%. Nói cách khác, doanh nghiệp đã bớt phụ thuộc vào thoái vốn hay lãi tài chính. Dù vậy, phần lớn mức cải thiện đến từ Novaland và Hoàng Huy.

Trên sàn, nhà đầu tư vẫn chưa mặn mà. Cổ phiếu ngành đang ở vùng giá thấp nhiều năm. Hệ số giá trên giá trị sổ sách (P/B) trung vị chỉ 0,87 lần, và 9/14 mã có giá thấp hơn giá trị sổ sách. So với đỉnh một năm, giá trung vị đã mất 40,8%. Cổ phiếu Nhà Khang Điền mất hơn một nửa, C.E.O giảm 52,2%, Phát Đạt giảm 50%. Ngay cả những doanh nghiệp tài chính tốt như Nhà Khang Điền, Hoàng Huy và Nam Long (NLG) cũng chỉ giao dịch quanh 0,7-0,83 lần giá trị sổ sách. Hoàng Huy không vay nợ, còn nợ vay của Nam Long chỉ bằng một phần ba vốn chủ.

Lúc này, nợ vay là điều đáng lo nhất. Lãi suất cao khiến những doanh nghiệp vay nhiều phải trả giá. Dư nợ vay của Sunshine Group bằng 155% vốn chủ. Tỷ lệ này ở Văn Phú Invest (VPI) là 142%, Taseco Land (TAL) 110%, Novaland 109% và Phát Đạt 108%. Phát Đạt còn tăng nợ lên 13.638 tỷ đồng, gấp 2,3 lần đầu năm, phần lớn để mua 35% vốn Lotte Properties HCMC. Sunshine Group làm ngược lại, dùng tiền khách trả trước để trả bớt 4.623 tỷ đồng nợ vay. Các doanh nghiệp có ít tiền khách so với nợ vay như Văn Phú Invest, Hodeco và C.E.O sẽ chịu áp lực lớn hơn. Lãi vay vẫn phải trả đều, còn doanh thu từ giao nhà thì chưa tới.

Lãi suất được kỳ vọng sẽ giảm. Ngày 15/10/2026, Ban Chấp hành Trung ương ban hành Kết luận số 106-KL/TW, trong đó tập trung giảm lãi suất để hỗ trợ doanh nghiệp, người dân và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Lãi suất vay mua nhà thực tế thường giảm chậm hơn một đến hai quý, nên người mua và chủ đầu tư có thể thấy rõ tác động từ nửa đầu năm 2027.

TCBS cho rằng nhà đầu tư có thể cân nhắc các cổ phiếu có tài chính lành mạnh và đang rẻ như TCH, KDH, NLG, hoặc VHM nhờ tăng trưởng mạnh và quỹ đất lớn. Với nhóm vay nhiều mà chưa đến kỳ giao nhà, công ty khuyên nên thận trọng.

“Rủi ro còn lại không nằm ở việc có bán được hàng hay không, mà ở chi phí tài chính phát sinh từ nay đến ngày bàn giao”, báo cáo nhận định.