 |
| HoREA đề xuất niên hạn sử dụng tối đa 99 năm đối với chung cư xây mới. Ảnh: Thu Hiền |
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó đề xuất quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình đối với các dự án chung cư xây mới, phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương về sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.
Theo đó, HoREA kiến nghị sửa tên Mục 4 Chương II của dự thảo Luật Nhà ở từ “Sở hữu nhà chung cư có thời hạn” thành “Thời hạn sử dụng nhà chung cư”.
Theo Hiệp hội, Nghị quyết số 21 chỉ sử dụng khái niệm “thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình”, chứ không sử dụng cụm từ “sở hữu nhà chung cư có thời hạn”. Vì vậy, việc sửa đổi thuật ngữ sẽ giúp thống nhất với tinh thần của Nghị quyết, đồng thời tránh tạo tâm lý lo ngại rằng quyền sở hữu của người dân bị giới hạn theo thời gian.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Nghị quyết số 21-NQ/TW đã xác định định hướng giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư.
Đối với các chung cư xây dựng mới, Nghị quyết quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu; khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định.
Đồng thời, Nghị quyết cũng nêu rõ nguyên tắc không hồi tố đối với các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài.
Trên cơ sở định hướng của Nghị quyết số 21-NQ/TW, HoREA cho rằng cần bổ sung quy định về giao đất ở có thời hạn lâu dài đối với các dự án đầu tư xây dựng chung cư mới; theo đó, chủ sở hữu căn hộ vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có thời hạn lâu dài.
Đáng chú ý, Hiệp hội kiến nghị quy định thời hạn sử dụng tối đa không quá 99 năm đối với các chung cư xây mới. Theo HoREA, đây là thời hạn phù hợp với thông lệ quốc tế, tương tự mô hình của Cơ quan Phát triển nhà ở Singapore (HDB), nơi người dân được quyền sở hữu căn hộ trong thời hạn 99 năm.
Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị tiếp tục công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đối với các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận theo các Luật Đất đai năm 1993, 2003, 2013 và 2024, bảo đảm nguyên tắc không hồi tố theo tinh thần Nghị quyết 21.
Theo HoREA, việc thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW vào Luật Nhà ở (sửa đổi) không chỉ nhằm quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư mà còn hướng tới xác lập rõ quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu căn hộ.
Theo đó, khi công trình hết niên hạn sử dụng, các chủ sở hữu có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính để phá dỡ, xây dựng lại chung cư theo quy định, thay vì tiếp tục duy trì cơ chế mang tính “bao cấp” như hiện nay.
Để bảo đảm quyền lợi của người dân, HoREA cũng đề nghị quy định rõ quyền sở hữu căn hộ chỉ chấm dứt khi nhà chung cư buộc phải phá dỡ và các chủ sở hữu không còn chiếm hữu, sử dụng công trình đó.
Hiệp hội đồng thời kiến nghị sửa quy định theo hướng làm rõ đối tượng xử lý là quyền sử dụng đất của nhà chung cư sau khi công trình bị phá dỡ, bảo đảm thống nhất với các quy định của pháp luật đất đai.
Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị bổ sung quy định chỉ giao lại đất cho Nhà nước để lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng lại chung cư trong trường hợp các chủ sở hữu không có nhu cầu hoặc không có khả năng đóng góp kinh phí phá dỡ, xây dựng lại công trình, hoặc không lựa chọn được nhà đầu tư đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật.
Theo Hiệp hội, trong các trường hợp còn lại, các chủ sở hữu cần được tiếp tục quyền chủ động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên diện tích đất đang sử dụng.
Đồng thời, đối với các trường hợp phải bàn giao đất hoặc không tiếp tục xây dựng lại chung cư tại vị trí cũ theo quy hoạch, HoREA đề nghị bổ sung quy định bảo đảm người dân được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của Luật Nhà ở nhằm bảo vệ đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu căn hộ.
