 |
| Thị trường bất động sản phía Nam đang mở rộng không gian phát triển. Ảnh: Thu Dịu |
Pháp lý và hạ tầng mở rộng không gian thị trường
Thông tin tại Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam 2026 - Mở dư địa tăng trưởng mới” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức chiều 18/8, ông Hoàng Quang Phòng, Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang thay đổi rõ rệt về cách phát triển và phân bổ nguồn cung.
Theo ông Hoàng Quang Phòng, sau giai đoạn trầm lắng, nguồn cung mới có xu hướng mở rộng khỏi khu vực trung tâm, hướng đến những địa bàn có dư địa phát triển lớn hơn và được đầu tư đồng bộ về hạ tầng giao thông. Chiến lược phát triển đô thị của TP. Hồ Chí Minh đang từng bước chuyển từ mô hình “đơn cực” sang “đa trung tâm”, mở rộng không gian phát triển tới những khu vực có khả năng kết nối tốt hơn với trung tâm thành phố.
Sự thay đổi không gian phát triển diễn ra cùng quá trình hoàn thiện chính sách đất đai. Theo PGS.TS. Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, điểm đáng chú ý của Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV không chỉ là tiếp tục tháo gỡ những vướng mắc về đất đai, mà quan trọng hơn là thay đổi cách nhìn về nguồn lực này. Theo đó, cần chuyển từ quản lý đất đai sang phát huy nguồn lực đất đai, từ quản lý quyền sử dụng đất sang kiến tạo giá trị từ đất và từ quản lý hành chính sang quản trị dựa trên dữ liệu, trách nhiệm và kết quả.
Theo PGS.TS. Trần Đình Thiên, hai vấn đề có tính nền tảng cần tiếp tục được làm rõ là quyền tài sản đối với đất và cơ chế định giá đất. Đất đai tự thân không tạo ra tăng trưởng, mà chỉ phát huy giá trị khi được kết hợp với vốn, lao động và công nghệ. Vì vậy, việc hoàn thiện cơ chế quyền tài sản và định giá đất sẽ có ý nghĩa trong việc đưa nguồn lực này vào sản xuất, kinh doanh hiệu quả hơn, thay vì để đất đai nằm trong trạng thái chờ đợi hoặc được khai thác chủ yếu theo hướng đầu tư tài sản.
Với khu vực phía Nam, yêu cầu khơi thông nguồn lực càng có ý nghĩa khi nhiều dự án còn vướng thủ tục đầu tư, xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính, quy hoạch và pháp lý xây dựng. Việc xử lý các điểm nghẽn này không chỉ giúp cải thiện nguồn cung, mà còn tạo điều kiện để những khu vực có tiềm năng phát triển được đưa vào khai thác hiệu quả hơn.
Cùng với pháp lý, hạ tầng đang mở rộng không gian phát triển của thị trường. Các công trình như sân bay Long Thành, Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, TP. Hồ Chí Minh - Mộc Bài và các tuyến kết nối Đông Nam Bộ với Tây Nam Bộ từng bước hình thành mạng lưới liên kết vùng rộng hơn. Hạ tầng được cải thiện không chỉ rút ngắn khoảng cách địa lý, mà còn tạo điều kiện để các đô thị vệ tinh và những khu vực còn dư địa phát triển tham gia sâu hơn vào không gian kinh tế của TP. Hồ Chí Minh.
 |
| Nhà đầu tư tìm hiểu về một dự án bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: Thu Dịu |
Dòng tiền tìm cực tăng trưởng mới
Không gian phát triển được mở rộng đang tạo điều kiện để nguồn cung bất động sản phía Nam cải thiện. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2026, khu vực phía Nam chiếm khoảng 37% tổng nguồn cung bất động sản cả nước, tăng 6% so với cùng kỳ. Trong khi đó, miền Bắc chiếm 44%, giảm 13%, còn miền Trung chiếm 18%, tăng 6%. Diễn biến này cho thấy nguồn cung đang có sự điều chỉnh theo hướng cân bằng hơn giữa các khu vực.
Tuy nhiên, nguồn cung tăng chưa đồng nghĩa thanh khoản được cải thiện đồng đều. Theo ông Đính, sức cầu trên thị trường đang có xu hướng tăng nhưng ngày càng chọn lọc. Người mua quan tâm nhiều hơn đến những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có khả năng khai thác kinh tế, tạo dòng tiền và duy trì giá trị ổn định, thay vì chỉ kỳ vọng vào khả năng tăng giá trong ngắn hạn. Điều này khiến thanh khoản phân hóa rõ hơn giữa các dự án và đặt yêu cầu cao hơn đối với chiến lược phát triển sản phẩm của doanh nghiệp.
Với những khu vực được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, hình thành các đô thị quy mô lớn và có khả năng đáp ứng đồng thời nhu cầu ở, kinh doanh, khai thác và chất lượng sống sẽ ngày càng thu hút sự quan tâm. Khi các tuyến giao thông liên vùng được hoàn thiện, khoảng cách giữa khu vực trung tâm với các đô thị mới được rút ngắn, tạo điều kiện để dòng tiền và dân cư lan tỏa ra các cực tăng trưởng mới.
Cạnh tranh vì vậy sẽ không chỉ diễn ra giữa các chủ đầu tư, mà còn giữa các khu vực. Doanh nghiệp sẽ phải nâng chất lượng sản phẩm, điều chỉnh chính sách bán hàng và tăng khả năng hỗ trợ tài chính để thu hút người mua. Những sản phẩm có giá trị sử dụng, khả năng khai thác và chất lượng vận hành tốt sẽ có lợi thế hơn trong bối cảnh sức cầu ngày càng chọn lọc.
Đặc biệt với TP. Hồ Chí Minh, theo các chuyên gia, xu hướng phát triển đô thị đa trung tâm gắn với hạ tầng liên vùng sẽ tiếp tục mở rộng không gian thị trường. Việc đẩy nhanh các tuyến vành đai, cao tốc và kết nối với sân bay Long Thành sẽ tạo điều kiện để dòng tiền và dân cư lan tỏa từ khu vực trung tâm sang các đô thị mới.
Đồng thời, việc chuẩn hóa chất lượng dự án, hạ tầng và dịch vụ tại những khu vực này đang tạo ra giá trị mới cho cư dân, đồng thời góp phần hình thành các cực tăng trưởng mới của thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh.
