Thị trường bất động sản phía Nam hướng đến giá trị thực

Bất động sản phía Nam đang nghiêng về ở thực, đầu tư dài hạn, lướt sóng hạ nhiệt. Ảnh minh họa

Thị trường đang phân hóa rõ rệt

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản 2025 và triển vọng 2026 của Công Ty TNHH Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL Việt Nam) được công bố mới đây cho thấy, nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định cùng các chính sách cải cách đang tạo lực đỡ quan trọng cho thị trường.

Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành, Vành đai 3, Metro số 2 TP. Hồ Chí Minh hay các tuyến cao tốc liên vùng tiếp tục được đẩy nhanh tiến độ, góp phần mở rộng không gian phát triển đô thị.

Song song đó, việc hoàn thiện hành lang pháp lý, tăng cường minh bạch hóa thị trường và kỳ vọng nâng hạng thị trường chứng khoán vào năm 2026 đang tạo tâm lý tích cực hơn cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, khác với các chu kỳ trước, sự phục hồi lần này không diễn ra đồng loạt mà mang tính chọn lọc rõ nét.

Thanh khoản dần quay trở lại, nhưng tập trung chủ yếu vào các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ rõ ràng và khả năng đưa vào sử dụng thực tế. Những sản phẩm mang tính đầu cơ, kỳ vọng tăng giá thuần túy đang dần mất ưu thế.

Một điểm đáng chú ý của thị trường phía Nam là sự dịch chuyển không gian phát triển ra ngoài khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh. Các đại đô thị tích hợp theo mô hình TOD, gắn với giao thông công cộng và hạ tầng liên vùng, đang dần trở thành lựa chọn chủ đạo.

Nhờ các tuyến vành đai và cao tốc, khoảng cách địa lý không còn là rào cản lớn như trước. Những khu vực từng bị xem là “xa trung tâm” trong bán kính 40–50 km nay đã trở thành lựa chọn phổ biến của người mua ở thực.

Dự báo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services cho thấy, năm 2026, nguồn cung nhà ở sẽ tăng mạnh, nhưng hơn 60% đến từ các đại dự án của những chủ đầu tư lớn. Thị trường ngày càng thu hẹp “dư địa” cho các dự án nhỏ lẻ, thiếu quy hoạch đồng bộ và năng lực triển khai hạn chế.

Trong bối cảnh mặt bằng giá đã được thiết lập ở mức cao giai đoạn 2024–2025, thị trường năm 2026 được dự báo sẽ tăng trưởng chậm hơn, với biên độ giá chỉ khoảng 5–10%. Giao dịch chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung – dài hạn, trong khi hoạt động lướt sóng ngắn hạn tiếp tục bị hạn chế.

Nhà đầu tư tìm hiểu về dự án bất động sản tại Bình Dương (cũ). Ảnh: T.D

Giá trị thực trở thành thước đo chính

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, sự lệch pha cung – cầu hiện nay buộc thị trường phải tái cấu trúc theo hướng ưu tiên các tài sản có giá trị nội tại cao, phục vụ nhu cầu ở thực và khai thác dài hạn.

Trong đó, về tổng thể, thị trường bất động sản phía Nam đang bước vào giai đoạn “chuyển nhịp” rõ ràng: phục hồi nhưng không nóng, tăng trưởng nhưng có chọn lọc. Giá trị sử dụng, khả năng khai thác và tính bền vững đang trở thành thước đo chủ đạo.

Trong chu kỳ mới, những dự án bám sát hạ tầng, pháp lý đầy đủ và đáp ứng đúng nhu cầu thực sẽ có lợi thế. Ngược lại, các sản phẩm xa lõi dân cư, thiếu tiện ích và chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ ngày càng khó tìm chỗ đứng. Đây chính là bước sàng lọc cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn trong dài hạn.

Bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản đang chuyển từ cạnh tranh theo số lượng sang cạnh tranh bằng chất lượng. Các sản phẩm bất động sản không còn chỉ cạnh tranh dựa trên vị trí hay chất lượng xây dựng như giai đoạn trước đây, mà còn phải vượt trội về những giá trị gia tăng như trải nghiệm khách hàng, chất lượng vận hành và dịch vụ hậu mãi, nhằm đáp ứng kỳ vọng ngày càng cao của nhà đầu tư về giá trị thực của tài sản.

Ông Trương Phước Tài, đại diện Công ty Cổ phần Bất động sản ERA Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản phía Nam đang thu hút làn sóng đầu tư từ phía Bắc. Song làn song này đang thay đổi rõ rệt, không chỉ về quy mô mà quan trọng hơn là về mục tiêu đầu tư.

Đáng chú ý, theo ông Tài nếu trước đây nhà đầu tư miền Bắc thường ưu tiên chiến lược “lướt sóng”, chốt lời nhanh, thì hiện nay xu hướng đầu tư trung – dài hạn đang chiếm ưu thế. Nhiều nhà đầu tư chuyển sang lựa chọn sản phẩm có thể khai thác cho thuê, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc tích lũy tài sản bền vững theo thời gian.

Hệ thống hạ tầng phía Nam đang bước vào giai đoạn phát triển quyết liệt, với hàng loạt trục giao thông chiến lược được đẩy mạnh, qua đó mở rộng không gian đô thị và gia tăng giá trị thực cho bất động sản. Cùng với các chính sách hỗ trợ người mua nhà, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ, thị trường đang trở nên “dễ thở” hơn, tạo nền tảng cho một làn sóng đầu tư gắn với nhu cầu thật và sử dụng thật, thay vì chạy theo các cơn sốt ngắn hạn như trước, ông Tài nhấn mạnh.